明珠明珠■■山水山水郡郡好山，好水，好人家！好山，好水，好人家！项目整合营销推广策划方案项目整合营销推广策划方案太阳岛广告策划公司太阳岛广告策划公司领衔策划：赵锋锐领衔策划：赵锋锐二零一零年五月二零一零年五月市场环境市场环境?东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明珠东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅珠东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。游生态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。嘉峪关新火车站及五大专业市场开工在即、紫轩花园一二三期、明珠花园一二三期陆续入住，2万时尚一族移居东湖畔，使临东湖湖畔居住前景看好。公共配套、交通等其他基础建设还将加强；明珠东路延伸正在建设中。企划目标企划目标对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念对项目注入独特的时尚理念赋予丰富的人文价值和内涵赋予丰富的人文价值和内涵引引引引激烈的市场竞争中脱颖而出激烈的市场竞争中脱颖而出爆爆爆爆巩固明珠品牌持续影响力巩固明珠品牌持续影响力市市市市场场快速提升物业的价值快速提升物业的价值场场市场总结市场总结??结结结结论论论论::::??明珠明珠明珠明珠■■■■山水郡山水郡山水郡山水郡通过东湖景观的自然延伸，通过东湖景观的自然延伸，通过东湖景观的自然延伸，通过东湖景观的自然延伸，规划设计的超前理念，产品组团的和谐分规划设计的超前理念，产品组团的和谐分规划设计的超前理念，产品组团的和谐分规划设计的超前理念，产品组团的和谐分布，营造出项目独特的个性与品质。布，营造出项目独特的个性与品质。布，营造出项目独特的个性与品质。布，营造出项目独特的个性与品质。竞争环境分析竞争环境分析华润园一二期华润园一二期华润园一二期华润园一二期/1680/多层多层多层多层///起价起价起价起价168016801680元元元元///平方米平方米平方米平方米1963/均价均价均价均价196319631963元元元元///平方米平方米平方米平方米嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发嘉峪关市华润房地产开发公司开发核心推广理念“大学城旁我的家”核心推广理念“大学城旁我的家”核心推广理念“大学城旁我的家”核心推广理念“大学城旁我的家”竞4地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于地理位置与本案相近，已于444月开工月开工月开工月开工争是本案直接竞争对手之一。是本案直接竞争对手之一。是本案直接竞争对手之一。对是本案直接竞争对手之一。手描付款优惠：付款优惠：述交交60006000元诚意金抵元诚意金抵1000010000元房款元房款团购团购55户以上（含户以上（含55户）交户）交50005000元诚意金抵元诚意金抵1000010000元房款元房款团购团购1010户以上（含户以上（含1010户）交户）交40004000元诚意金元诚意金抵抵1000010000元房款元房款天然气接点费天然气接点费30003000元、水表元、水表550550元、电表元、电表550550元、单元门元、单元门550550元全免元全免竞争环境总结竞争环境总结??结结结结论论论论::::明珠明珠明珠明珠■■■■山水郡山水郡山水郡山水郡市场推广定位须与竞争楼盘有效区市场推广定位须与竞争楼盘有效区市场推广定位须与竞争楼盘有效区市场推广定位须与竞争楼盘有效区分，从宣传声势及项目特性上领先对手，分，从宣传声势及项目特性上领先对手，分，从宣传声势及项目特性上领先对手，分，从宣传声势及项目特性上领先对手，吸引潜在消费客户更多的注意力。吸引潜在消费客户更多的注意力。吸引潜在消费客户更多的注意力。吸引潜在消费客户更多的注意力。单一诉求主张及权重单一诉求主张及权重规模效应，规模效应，20102010年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重30%30%规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重30%30%水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重40%40%如图所示如图所示规模效应30％生活方式40％产品品质30％诉求要点诉求要点AAAA、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、现代的时尚、山水的生活情怀、现代的时尚浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。浪漫，景观与心情的完美契合。BB、、2828万平方米大社区的规模，湖万平方米大社区的规模，湖畔第一大盘卓然形象。畔第一大盘卓然形象。CC、项目自身品质，成熟生活配套、项目自身品质，成熟生活配套；水景园林景观．社区氛围营造都；水景园林景观．社区氛围营造都透露出细腻的江南水乡情怀。透露出细腻的江南水乡情怀。领先理念的鲜明个性领先理念的鲜明个性情结情结这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理想的家园。这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理想的家园。这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理想的家园。这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理想的家园。情情怀怀明珠东路景观带逐渐完善配套，大型高尚居住社区；推明珠东路景观带逐渐完善配套，大型高尚居住社区；推明珠东路景观带逐渐完善配套，大型高尚居住社区；推明珠东路景观带逐渐完善配套，大型高尚居住社区；推开窗，一片似曾相识的地方；水景依稀可以听见童年咏开窗，一片似曾相识的地方；水景依稀可以听见童年咏开窗，一片似曾相识的地方；水景依稀可以听见童年咏开窗，一片似曾相识的地方；水景依稀可以听见童年咏叹的歌谣，凉亭里的石凳上还留着没下完的残局叹的歌谣，凉亭里的石凳上还留着没下完的残局叹的歌谣，凉亭里的石凳上还留着没下完的残局叹的歌谣，凉亭里的石凳上还留着没下完的残局……………………策划风策划风格格文案风文案风格格：：隽永隽永、、细腻细腻、、亲切亲切、、亲亲情，情，透露透露出纯出纯朴朴的的民民风与时尚的浪漫，情风与时尚的浪漫，情感感诉求与理性诉求相结合。诉求与理性诉求相结合。设计风设计风格格：：时尚时尚化化、人、人物化物化、生活、生活化化、场景、场景化化。。未雨未雨绸缪绸缪，，决胜决胜于千里之外。于千里之外。项目主项目主题题定位定位嘉峪关嘉峪关首首个山水风情生态家园个山水风情生态家园明珠明珠■■山水郡山水郡仁者爱仁者爱山，山，智者乐智者乐水水理念理念诠释诠释??明珠明珠■■山水郡山水郡，最，最能体能体现传现传统统居住价居住价值值的的取向取向；；??明珠明珠■■山水郡山水郡，最，最能能代表浪漫的代表浪漫的精神精神家园；家园；??山水山水神韵神韵，是，是中国中国人人骨子里骨子里一直一直追追求的求的不不一一般般的的梦梦想；想；??走进走进明珠明珠■■山水郡山水郡，有如，有如走进了江南走进了江南的的历史历史，，感受到了感受到了世外桃源世外桃源一一般般的的亲切亲切；；??在在明珠明珠■■山水郡山水郡，人与建筑，人与建筑．．人与园林人与园林．．人与山水人与山水．．人人与时尚与时尚．．人与生态人与生态．．人与人与健康．健康．人与人的心人与人的心灵灵相相依依；；??明珠明珠■■山水郡山水郡，最，最适适合现代人居住的时尚生活方式。合现代人居住的时尚生活方式。踏破铁鞋无觅踏破铁鞋无觅处，处，蓦蓦然然回首回首，，那那人人却却在明珠在明珠■■山水处！山水处！山水山水概概念念??最佳水岸景观式人文情怀社区。最佳水岸景观式人文情怀社区。??离城市不远，离自然很近。离城市不远，离自然很近。??树立项目理念的唯一性。树立项目理念的唯一性。??作为长期发展项目，有利于广告推广的延作为长期发展项目，有利于广告推广的延展和品牌形象的积累。展和品牌形象的积累。主题推广语明珠■山水郡好山，好水，好家园生态东湖湖畔◆山水丽景名园好山，好水，好家园好山，好水，好家园??是传统居住观念的时尚演绎版本；是传统居住观念的时尚演绎版本；??是时尚人居的生活标准；是时尚人居的生活标准；??旅游式的浪漫淋漓尽致；旅游式的浪漫淋漓尽致；??情怀式的内敛，美在心的最里情怀式的内敛，美在心的最里面面。。辅助辅助推广推广语系列语系列一一风情风情篇篇明珠明珠■■山水郡山水郡，建筑风情，建筑风情迤逦迷迤逦迷人人明珠明珠■■山水郡山水郡，山水风情，山水风情灵感动灵感动人人明珠明珠■■山水郡山水郡，，社社区风情高区风情高雅怡雅怡人人明珠明珠■■山水郡山水郡，生活风情纯，生活风情纯真宜真宜人人辅助辅助推广推广语系列语系列二二至纯篇至纯篇至至纯，纯，悠悠然的生活然的生活至至纯，纯纯，纯朴朴的的民民风风至至纯，平和的日纯，平和的日子子至至纯，明纯，明朗朗的心情的心情辅助辅助推广推广语系列三语系列三至真篇至真篇在林在林荫牵荫牵手的手的温柔温柔，，至真至真在花园相在花园相聚聚的情的情义义，，至真至真在水在水边嬉戏边嬉戏的情的情趣趣，，至真至真在在廊桥廊桥漫步的漫步的温馨温馨，，至真至真明珠明珠■■山水郡山水郡完美推广策略细分、提炼融合、延展目目的的??将将明珠明珠明珠明珠■■■■山水郡山水郡山水郡山水郡打打造成嘉峪关的明造成嘉峪关的明星星楼盘楼盘．．高品质楼盘高品质楼盘．．高销高销售售楼盘。楼盘。??建建立立开发开发商商及项目品及项目品牌牌。。??为为项目项目升值打升值打好好铺垫基础铺垫基础。。完美营销完美营销理念做什么．建什么做骨架做骨架做骨架做骨架理念理念理念做什么做什么做什么．建．建．建什么什么什么卖相为为为什么什么什么．．．卖什么卖什么卖什