一座城市的新高度绿城胶州湾项目整合推广提案GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告Foreword写在前面GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告Background背景前所未有的高速发展期北京绿城：25亿青岛绿城：26亿11月11日“3年之后冲击1000亿……”——宋卫平于2009年11月11日媒体恳谈会安徽绿城：25亿2009年，绿城销售额直逼万科，位居第二2010年，销售目标超过万科，夺取首位。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告所以这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念时间紧，任务重让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始[锁定硬目标]全年全年销销售指售指标标：：88亿亿成交目标：约1200套以主力户型130平米，均价5500元/平米计算，主力总价71.5万全年有效到访量：12000组注：成交率按10%计算每天有效到访量：40组注：从3月正式接待开始硬目标GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告[锁定软目标]本案品牌1）一个大盘应有的市场影响力2）绿城品牌在胶州的落地区域软目标3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告8亿年度销售任务，如何按时完成？战略,战术并举，系统梳理年度策略。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告壹。市场背景贰。核心困难VS核心优势叁。核心策略肆。阶段推广策略GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告壹。市场关键词全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。青岛市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足。胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告2009年住宅销售面积同比增幅超过130%GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告市场供给：出清周期快速下降短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告1、国土部：全国核查“批而未用”土地(2009年11月22日观点地产网)11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料，审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案。2、国税总局：加强房地产营业税征收(2009年11月22日观点地产网)11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。3、温家宝:抑制投机性购房使房地产业健康发展（2009年11月29日新华网）4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日人民网）国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应（2009年12月09日新华网）据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心困难蓄客时间短TimeObject1200套2010年现场快速暴力基本无支撑核心困难销售SalesfieldMarketing胶州市场需求趋饱和GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势三线城市一线。品牌一线。开发品质一线高度一线。大盘规模一线。产品&服务胶州地产界很多的第一次将由绿城来实现筑就一座城市新高度GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告绿城代表作品图片GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告绿城，光环品牌之路产品事实服务创新理念灵魂15年38座城市足迹多层公寓/高层公寓园区服务体系真诚善意精致完美高端别墅绿城连续5年荣膺中别墅级物管服务创造城市的美丽国房地产百强企业综平层官邸合实力TOP10商业/公建项目业主质量监督为客户创造价值2009年，绿城总品牌价值在混合所有制房地产企业中排名第二。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告1第次绿城的第N次，胶州的第1次胶州出现TOP10的品牌开发企业胶州出现园区服务体系GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告建筑标准建筑用材用料标准建筑施工标准架空层等设计园林景观标准一线全冠移植规划标准成树比例整体规划设计开发品质园林景观设计整体配套设计室外游泳池人车分流设计立面标准单体两层干挂花岗岩定制清水小面砖砖缝、干挂工艺等细节15年，38座城市，绿城开发标准只与产品线有关，与城市和房价无关GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告1第次绿城的第N次，胶州的第1次与一线城市高端公寓同样营造标准的楼盘GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告胶州大盘PK中源·翡翠湖水岸府邸时代国际中心蓝水假期本案岸建筑面积近30万平米22万平米17万平米24.7万平米120万平米GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告1第次绿城的第N次，胶州的第1次胶州第一次出现百万级大盘GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势第一张牌：一线。品牌第二张牌：一线。开发品质第三张牌：一线。大盘规模第四张牌：一线。产品&服务GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告规划设计建筑设计园林设计服务体系区域价值中心大面积景观新古典主义建筑大面积中心园林绿城物管富人聚居区/半围合组团风格江南园林营造手法园区服务体系北云溪河/南三里立面标准：干挂室外游泳池河花岗岩与贴砖绿化率初估60%百万级大盘标准三里河文化公园人车分流大弧度观景阳台左右新行政中心五星级酒店底层架空全冠移植/植被密较高注：以上价值支撑根据绿园产品线的初步判断GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告1第次绿城的第N次，胶州的第1次胶州第一次出现百万级高品质大盘第1次新古典主义建筑风格立面第1次立面干挂花岗岩第1次如此大面积中心园林绿化第1次拥有喜来登酒店第1次如此天时、地利、人和……GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告贰。核心优势一线城市一线城市开发品质大盘规模一线品牌胶州第1次一线城市百万级高品质大盘服务体系一线城市产品标准GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告市场研究核心困难项核目自身研究心认核心优势策知略客户研究GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告对我们而言第一次的价格新标杆不是问题第一次的销售量突破绝对是个难题GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告叁。核心策略“暴力性”“病毒性”引发轰动效应口碑传播GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告叁。核心策略表现策略客户策略广告策略活动策略GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告叁。核心策略表现策略客户策略广告策略活动策略GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告案名1GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告公馆的历史背影“清昼下公馆，尺书忽相邀。留欢惜别离，毕景驻行镳。”唐高适《睢阳酬别畅大判官》诗。????公馆，旧称城市中官员和富人的住宅。公馆，实际上就是指的大人物住的房子。????在古代，公吏外地赴任、公干的居停之所称为公馆，后经演变，凡仕宦、富绅的寓所均称公馆。最早见于《礼记》中“公馆，君之舍也”。一直是诸侯王公的私第豪宅专有称号，尊贵生活的符号向征。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告公馆的近代背影在20世纪的二三十年代，把上海、天津、青岛、成都的公馆文化演绎到了极致。当时的政治名流、外交使节、社会风云人物无不纷纷于城市核心区域建筑私馆，公馆达到鼎盛。随着社会发展和国际化进程的加快，今天，公馆则成为了当今城市生活的最高居住形式，社会精英名流的首先居所。GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告案名2GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告案名3GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告推广SLOGAN筑就城市新高度GreenTown绿城·胶州湾项目提案北京风至飞扬广告叁。