星光厂改造项目规划及定位建议第一部分项目背景分析目录第二部分市场分析及定位研究第三部分产品概念及规划建议第四部分成本估算与收益分析报告框架项目背景市场分析及定位商业市场分析办公市场分析酒店/公寓市场分析商业市场定位办公市场定位酒店/公寓市场定位产品概念及规划建议成本估算与收益分析第一部分项目背景1.1区位发展背景分析1.2项目四至及现状1.3项目SWOT分析1.4项目驱动力分析1.1区位发展背景分析未来辐射区崇明三岛直接辐射区道直接竞争区保税区隧功能区苏成熟商业区崇五角场沪功能区金桥功能区陆家嘴功能区张江功能区1.1区位发展背景分析?浦东高桥镇紧邻外高桥保税区和外高桥港区，口岸地位明确，?地块位于外环线以内，与中心城区直线交通距离不远，?近沪崇苏大通道起点（连接上海与崇明、江苏、山东的枢纽），?隔黄浦江与五角场城市副中心相望（翔殷路隧道连接），是凌桥与市区交通连接的枢纽，?浦东大道、杨高路、张杨路三条主干道到达陆家嘴中心地带，?紧临轨道交通六号线，是连接市中心的“生命线”，?规划中的十号线与六号线在港城路实现换乘，?下一个五年规划中，港城路站将作为上海市区联通崇明岛的轨道交通起点站，枢纽地位将被凸显。1.1区位发展背景分析消费群体研究高桥镇人口类型分布图8%20岁以下30.6%22111%%%%%20-30岁55岁以上12.4%当地居民当地居民当地居民当地居民动迁居民动迁居民动迁居民动迁居民外来人口外来人口外来人口外来人口97%97%97%97%30-45岁45-55岁38.4%10.6%高桥镇居民构成以动迁户为主，占整体人口比例的97%，且从年龄结构上来看人口老龄化趋势明显。1.2项目四至及现状M10港城路站高桥城区；港城路北M6高桥中学；外高西本案东桥保外高桥保税税区联华南区北站世纪高桥老宅1.3项目SWOT分析1.地处清溪路较不繁华一带，地1.地靠6号线保税区北站，临近高桥段较偏。镇公交枢纽站，交通便捷。2.周边居民多为动迁户，消费档2.周围小区密度高，人口数目众多。次较低。3.项目左右两侧均为老式民居，对项目整体外立面档次有一定影响。优势劣势1.整个高桥镇缺乏商业环境，机会威胁大型娱乐餐饮主题性商场看好。2.经适房的开发,将导入10万多人口1.本项目离世纪联华卖场较近。,整个高桥镇消费人口将达到30万。1.3项目SWOT分析项目地块适应性分析位于民居旁，人流主要导入位置，商业价值高。适合的物业类型商业酒店/服务式公寓办公1.4项目地块驱动性分析两大核心问题1、项目位于浦东新区2、未来交通条件良好东北角，是否可以辐，是否可以辐射全市消射项目以北（崇明三费人口？岛）？1.4项目地块驱动性分析人口因素未来5年，150万人口向外转移，上海外围新的机会1966城镇体系：一个中心城，9个新城，60个左右新市镇，600个左右中心村?按照中心城950万人的人口规划与1100多万的现有人口，中心城区在未来5年内至少需要向外高桥地区迁出150万人；?外高桥新市镇处于上海卫星城镇建设的第三阵营，未来人口将增加至16万人；?外高桥新市镇的人口导入为商业发展带来机会，而且商业发展的动态过程应与人口导入的进程相匹配。1.4项目地块驱动性分析产业因素功能区域产业及配套评价区面临临港新城大小洋山外高桥支柱产业：现代物流产业/IT产港的竞争，保税区业/国际贸易业，园区内有一定未来可能不/港区的办公，周边商业缺乏具备明显的竞争优势支柱产业：电子信息业/现代家金桥加电/汽车整车及零部件/生物医工区药，且已有一定体量的大型商业有自身的配供应套，且更接近中心区，张江功依托高科技园区，已有一定体量其产业需求能区的办公/商业难于被分流城市副中心区域，54万平米的五角场大量商业产业定位：休闲型旅游度假和户崇明新城的崇明（外运动产业/生态型现代农业/建设对于本包括崇自然型现代办公服务业/清洁型项目形成竞明/长本案未来增长点在于：工业，其中离项目最近的长兴岛争：本项目兴/横被定位为国际一流的现代船舶制对于长兴岛?来自外高桥的物资/贸易/IT产业沙三岛造业基地，成为上海近期重点培及横沙岛的）?来自长兴岛的现代船舶/港口机械制造业育的六大产业基地之一辐射力较强?来自横沙/崇明岛的生态/旅游等产业小结?本案的区位及高桥地区的定位决定了发展基础商业的可行性,?吸引目的性消费对与本案的发展具有必要性及可能性,?通过集中度高的商业规划能为本案的公寓及办公提供更强市场竞争优势,?区域周边的产业发展为本案的办公物业发展的能行性奠定基础,?本案的开发进程应与人口的导入同步.第二部分市场分析2.1商业市场分析及定位2.2办公市场分析及定位2.3酒店/公寓市场分析及定位2.1商业市场分析及定位城市宏观商品经济背景2.1商业市场分析及定位上海市商业布局现状　商业类型主要辐射人群购物中心、百货、大市中心全市人口型超市等区域商业中心、专业周边居民、目的中外环间特色市场性消费人群社区商业、专业特色周边居民、目的外环以外市场、其他目的性消性消费人群费如休闲度假等?市中心人口集中，商业发展成熟，表现为租金水平及入住率高，但未来新增商业体量受制于有限的可发展用地；?上海外围商业的发展主要基于周边人口，一些大型专业特色市场及其他目的性消费则吸引全市的目的性消费人群本案的区位决定本区域的商业发展首先应考虑基于区域的人口的基础型消费，其次考虑发展目的性消费2.1商业市场分析及定位区域商业现状分析　外高桥商业碧云金桥商业五角场商业商业地位社区商业区域商业中心上海商业副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天现有体量3-4万5.3万54万平米购物占较高比例，达业态较为丰富，除购物外，业态配比基本以购物为主58%餐饮及娱乐也有较大比例周边商圈的吸引力和现有商圈较为成熟，由于人由于商业的缺乏，消费消费者特征汽车保有量，消费者口密度较高，周边消费所占以基础商业为主接受出行时间较长比例较高区域内无大型供应，高碧云金桥地区未来商未来供应（至可预见未来供应在13.5万行镇未来供应有约7.6业供应较大，预计在2013年）平方米万平方米的商业中心17万平方米左右五角场基础商业以及具有相当规模，碧云金桥地区商业也已趋于成熟，受两大区域挤压包围，未来外高桥地区基础商圈辐射范围有限。2.1商业市场分析及定位外高桥商业区位——新市镇未来商业规划?竞争商圈是营销基础性商业辐射范围的重要条件。?五角场现在已经成为具有一定商业规模的城市副中心之一，是本案10公里半径，通过翔殷隧道可方便往来。?金桥功能区与本案距离也较近，是外高桥通往陆家嘴、世博等区域的必经之地，该区域已具有一定规模的商业，与本案形成较大竞争。?陆家嘴商圈是距离本案最近的市级商圈，但由于其距离及商业定位不同，对本案的影响有限。综合考虑本案所处区位，新市镇将是本案的主要竞争区域，也是外整个高桥地区商品房供应的集中地带，未来将有大批的人口导入，同时规划中的商业配套体量也呈几何数增加，2020年将达到60余万方。2.1商业市场分析及定位目标商业市场概况分析——周边现状?花山路上多为沿街店铺，以便利店，小型餐饮为主?草高支路多为小型餐饮，服务对象为本案现在的住民以及怡心苑小区居民?清溪路上集中了整个高桥镇65%的商业，以世纪联华超市为中心辐射至半径500米左右的商业，银行，教育机构，大型餐饮基本上都集中于此本区域内商业集中分布在清溪路，以沿街散铺为主，社区底铺为补充；方圆2公里范围内只有一家5000平体量的大型卖场。本案2.1商业市场分析及定位高桥镇现有商业业态分布主要商家：1世纪联华（中型超市）2外高桥购物中心（小型商场）3世纪联华（中型超市）4永乐生活电器（中型卖场）?商业布局：区域内商业设施较缺乏，只有两个社区商业中心，辐射周边区域。?商业类型：沿街商铺为主，主力店类型是超市、家电卖场。代表了该地区商业正处于初级阶段36清溪路现有业种比例?客户定位：当地居民和动迁户，消费19力有限。12外高桥商业仍无成型规划，当地消费力10较低，商业处于发展的初级阶段。餐饮6业态为主，大型超市稀缺，娱乐业态空54332白。餐食行金五医文服超教其饮品银院具饰市育他2.1商业市场分析及定位清溪路部分沿街商铺租金一览表租金区域平均租面积平均租金（㎡/天序商铺名称开间(￥/间/金（㎡/天(㎡)）号年)）1新川味菜馆1间80420001.42河南拉面1间60400001.33怡心小吃1间60400001.34怡群烟酒行180420001.45上海物流有限公司4间2401600001.256兰州拉面1间80420001.47欣欣服装店1间65410001.351.388建设银行4间3202025001.459山木培训6间4802277601.310文具小店1间35153301.211农工商超市3间2401226001.412青红烟酒店1间108540001.3613陆通轮胎2间70120000.472.1商业市场分析及定位基础商业体量预测结论基础商业需求预测基础商业业态配比建议?基础商业体量受区域人口导入及消费力所影响；?根据现有规划，预计基础商业需求在住宅项目基本建成后2年左右开始释放；?预计到2020年基础商业面积需求在17.3万平米左右；?因满足基础商业消费，建议购物所（大卖场）占比例较大。2.1商业市场分析及定位商业级别的界定规模上来看目的性消费体量不足城市远郊，高桥镇中心未来60地铁末端，规划上来看万方商业规划低配套档次，陌生商务区。立地条件上来看半辐商圈体量不足，档次偏低现有商业现状来看，业种不丰富定位：社区型商业2.1商业市场分析及定位商业目标客户定位老人本案的主力消费人群定义为本地