名郡豪庭F区底商业态定位建议方案弘策·中国2010.3.23目录一、社区商业分析二、类比项目分析三、商业规划1、商业规划原则2、商业定位3、业态规划3、商业体量盘点4、业态布局建议四、价格建议一、社区商业分析1、社区商业的概念社区商业是一种有别于城市区域中心商业的商业业态，它是一种具有很强的地域性、主要为本地区居民服务的商业模式。2、社区商业的发展进程⑴社区商业的三个业态发展阶段家带店→小区自有生活配套→大社区配套社区商业发展经历了三个阶段，最早是传统型家带店，特点为商铺与家居分区不明显，分散经营，服务半径小，提供商业配套服务较为单一；其后逐步发展为小区自有生活配套，小区商服设施逐步开始由分散趋向集中，部分特色商业主题街开始出现，业态趋向丰富，经营趋向统一，分布趋向集中，这也是现有社区商业主要表现形式。目前，社区商业正朝第三业态发展，现在开始为大社区配套服务。⑵社区商业现状底商式社区商业→特色商业街的发展社区商业进入小区自有生活配套阶段以后，底商式社区商业逐渐成熟，社区商业发展相对较为平缓。但随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。新型社区商业，在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐等综合性服务设施。在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，一方面极大程度地满足了消费人群物质消费与精神消费的统一，另一方面多样风格和特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。⑶社区商业街的几种经营模式从目前社区商业街的经营情况来看，大致有以下一些经营模式：　特色型营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。辅助型与品牌零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。一、社区商业分析3、社区商业发展前景?社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。据有关专家预测称，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的1／3。09年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30％；在北京，上半年就有17家营业面积在500平方米的商业企业走进社区。而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的60％。可见，社区商业在我国尚处于起步阶段，但市场仍方兴未艾，因而有着潜在的巨大商机。二、类比项目分析重汽翡翠郡商业项目分析二、类比项目分析—翡翠郡项目性质：住宅底商；项目规模：占地500亩，总建设用地313417.04万平方米，总建筑面积地上地下共68万平方米，容积率1.67。建筑结构：沿街商业、配套公建TOWNHOUSE、花园洋房、多层、小高层、高层住宅等大型综合建筑群项目地址：天桥区无影山路与工商河交界处，原济南重型汽车总厂厂区内；开发商：中国重型汽车集团房地产开发公司；开盘时间：2006年10月。销售模式：纯销售.销售价格：项目内街70年产权，一层带地下均价1.2-1.5万/㎡;租金及出租情况：一层带地下：均价1-1.5元/㎡/天。出租率60%，业态以生活配套为主：银行、房产中介、美发、美容百货便利店、小型餐饮等。项目点评：本项目离无影山路向北近1000米,人流量很少,位置较偏，虽投资价值不高,但内街商铺08年底已销售完毕，目前内街仅能服务于本小区,经营不理想。随着本区域的发展，其投资价值将日益显现。三、商业规划1、商业规划原则☆打造精品社区，服务配套的原则；☆考虑居住环境的原则；☆遵循商铺结构、业态适应性的原则；☆遵循动线清晰、人流导入的原则；☆与C、E地块业态互补的原则；三、商业规划2、商业定位F区的住宅底商位于E地块的商业街区的南侧，规划中E区商业是集时尚购物、餐饮、娱乐、情景体验与一体的商业街。F区底商要充分利用C区大商业、E区商业街区的对客流的强大拉动，同时服务于名郡豪庭F区住宅项目的常住居民以及现有小区的居民。名郡豪庭F区底商，属于典型的社区底商商业，其与E区商业融为一体，互为补充，E区商业以品牌零售、餐饮、娱乐为主，F区底商以社区配套为主，形成特色的商业街区，将会成为天桥商业的新坐标。三、商业规划3、业态规划社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善功能：1、具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品；2、具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要。3、具备综合服务的功能，房产中介、社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成；4、具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆、家教等。F地块业态规划上，确定为零售及服务性业态，在建筑上不提供餐饮服务功能，限制餐饮业态，有效保护住宅客户的居住环境。三、商业规划4、商业体量盘点—1#楼底商楼号商铺号一层二层总面积1—00145.0595.51140.561—00252.7064.04116.741—00349.3049.398.601—00448.1548.1596.301—00557.8087.06144.861—00645.0573.36118.411#1—00752.7052.7105.401—00849.3049.398.601—00948.1559.7107.851—01068.4085.14153.541—01166.4566.45132.901—01266.1566.15132.30　面积合计1446.06三、商业规划4、商业体量盘点—2#楼底商楼号商铺号一层二层总面积2-00166.1564.15130.302-00266.4564.45130.902-00345.05　45.052-00452.70　52.702-00549.30　49.302-00648.15　48.152-00739.10　39.102#2-00845.05　45.052-00971.40　71.402-01044.08　44.082-01153.55　53.552-01244.20　44.202-01348.8148.8197.622-01454.3954.39108.78面积合计960.18三、商业规划4、商业体量盘点—3#楼底商　商铺号一层二层总面积3-00188.588.51773-00245.5　45.53-00352.7　52.73-00449.3　49.33-00548.15　48.153-00657.8　57.83#3-00745.05　45.053-00852.7　52.73-00949.3　49.33-01048.15　48.153-01143.24　43.24面积合计668.89三、商业规划4、商业体量盘点—总体量商铺数主力面楼号实际使用面积商铺结构构量积1#121446.06㎡全部为复式一带二120㎡四个复式、其余为单层502#14960.18㎡一层㎡一个复式、其余为单层493#11668.89㎡单层㎡合计373075.13㎡　　1—3#楼总计有37间商铺，套内面积合计为3075.13㎡三、商业规划业态分布建议—1#楼1#楼总计有商铺12间，全部为复式结构，商铺主力面积为120㎡。处于小区主入口，相对与2#、3#楼，在位置上具有优势。综合考虑商铺的复式结构以及位置优势，建议1#楼底商业态为：社区综合超市、美容、美发、摄影、房产中介以及社区医疗。社区综合超房产中介美容、美发市、礼品、摄影、个烟酒、鲜花性创作等三、商业规划业态分布建议—2#楼2#楼底商共14间，除两侧的四间商铺为复式结构外，其余部分全部单层结构，主力面积为50㎡。E区商业街与F区的主要连通入口正对2#楼底商综合商铺面积以及位置，建议2#楼的业态为：个性化零售、生活日用品零售、复式商铺中引进网吧、房产中介、社区医疗等生活用品小型便利店：个性化零售：服饰、音像、社网吧主副食、粮油、蔬菜、饰品、书籍等区熟食等医娱乐疗三、商业规划业态分布建议—3#楼3#楼底商共11间，除东侧一间商铺为复式结构外，其余部分全部单层结构，主力面积为50㎡。3#楼临近小区的一条主要车行道，同时也是现有三栋住宅楼居民出入的必经之处。鉴于上述因素，建议3#楼底商的业态为：社区便利店（小型超市）、生活服务、家居用品、日用五金以及宠物店。生活服务：干洗、家居用品、日社区综合超宠服装加工、修理、用五金等市：礼品、物家政服务等烟酒、鲜花店等四、价格建议1、租金：根据市场调研情况建议本地块一二层租金均价为1-1.5元/㎡/天，5年后随E区商业街及C区大商业的繁荣，一二层租金均价将达到2元/㎡/天以上，单层租金均价达到3元/㎡/天以上。2、售价：根据周边楼盘的售价，建议本区域商铺一带二层销售均价为1.2万元/㎡，单层1.8万元/㎡。1、我方建议销售价格按现有市场租金水平难以支撑，回报率已低于5%；2、F地块紧邻E区商业街及C区大商业，随着本地区人口的导入及商业的发展，可透支未来5年以后的升值空间；3、目前的建议售价是在参考周边同类楼盘售价的基础上推导的；4、我方建议的价格既能达到有效的去化，保证资金快速回笼，又能保证现有阶段的收益最大化。四、价格建议—去化分析商铺总价控制在200万元以内的商铺产品，市场的的认可度高，去化速度快数据来源：泰府广场客群分析/万达广场客群分析/万豪国际客群分析/泉乐坊客群分析销售均主力面总价范围位置楼层价（万积（㎡（万元）1#楼底商为2层，商元））铺内部均有楼梯，须一带二销售，2#、3#大1#一带二1.2125150部分为单层。2#、3#一层1.85090THEEND