年度营销目标年度营销目标◆重塑项目品牌形象成熟的策略思考◆实现全年约11亿亿元销售额是伟大战役的基础◆打造城市青年第一次置业的首选◆城市努力达人的聚居地年度操作模式年度操作模式2010年度营销策略推广分析引言项目2009年营销回顾分析项目营销背景市场背景分析市场背景人们对车的情感寄托（人与车）策略阶段项目综合分析项目分析品牌关系的现状透析营销核心策略项目核心定位升华品牌定义营销推广策略建议执行阶段营销推广策略传播主要信息和利益点营销促进策略年度SP营销活动建议9号楼营销细解9号楼营销执行细则引引言言2010年度营销策略推广分析引言◆引言项目2009年营销回顾分析◆年度销售任务分解◆年度推盘建议市场背景分析策略阶段项目综合分析营销核心策略执行阶段营销推广策略营销促进策略9号楼营销细解引引言言首先滞后的品牌形象。水岸名都自2007年正式启动入市已有两年多，因工程开发进度的不连续性而造成项目形象宣传不连贯、不统一，从而导致本案在市场上的知名度不高、品牌美誉度不佳等，给项目后期的销售带来一定程度上的阻力！其次严峻的市场环境。2010年吉安入市新楼盘主要集中在吉州大道两旁，预计光沿吉州大道两侧的新上市总体量就高达70万平米以上，与本案形成最为直接的竞争对手！其三1亿元的销售额。为了在2010年完成1亿元的销售额，主要取决于两个方面：一是要有足够的房源供应；二是要有感动消费者的营销策略。带着以上三个主题，为了更好的完成水岸名都2010年的销售目标，现特意制定了以下2010年度营销策划报告，详细见后！年度任务分解图年度任务分解图月份预计销售面积预计销售金额项目节点说明（任务目标说明）13492.92104787604号楼开盘21746.465239380春节强销方案3873.2326196909号楼上正负0.004873.232619690完成4号楼的销售工作55100160650004号楼框架封顶,9号楼开盘预售63300103950009号楼强销方案,7号楼动工7330010395000销售淡季826008190000销售淡季910003150000销售淡季,完成9号楼的销售工作10510017085000国庆促销方案,7号楼开盘11330011055000强销方案12330011055000强销方案年度推盘建议年度推盘建议2010年1-3月4号楼销售2010年4-9月9号楼销售2010年10-12月8号楼销售项目营销背景项目营销背景2010年度营销策略推广分析项目2009年营销回顾分析项目营销背景市场背景分析◆客户分析◆媒体评估分析策略阶段项目综合分析◆销售情况分析营销核心策略说明：水岸名都2期自2009年12月份正式启动宣传入市，到2010年1月1日2期VIP卡执行阶段营销推广策略发售，再到元月16日开盘销售以来，截至春节期间购房SP活动之间，4号楼从营销促进策略入市宣传到截至2月28日，共完成4号楼82%的销售。所以此项目营销背景分析的9号楼营销细解数据，均来自这三个月时间，即2009年12月-2010年2月。客户客户分析分析分析：从下图表可以看出，此3个月来访客户的年龄段主要集中客户年龄分析客户年龄分析在31-40岁的城市年轻精英们，这个年龄阶段的客户都结婚成家，在事业上均有一定的成就，是城市购房的主力军；其次20-30岁的青年一族，受本案小户型产品的广告宣传引导，吸引了许多刚参加工作或新婚夫妇们的前来看房购房；其三42-50岁的中老年来访客户量就相对偏少，主要也是与本案2期广告宣传引导有关。来访客户量3002542502001501181101005026020-30岁31-40岁41-50岁51-60以上来访客户量11825411026客户客户分析分析客户需求客户需求分析分析分析：从下图表可以看出，此3个月来电来访客户购房面积首选区域集中在80-120平米的一房、两房或小三房的户型。之所以出现如下的户型面积首选曲线图，这也是与水岸名都2期推出的产品特性和广告宣传相关联，如花园一房，轻松有一套；城市精英的首选府邸等，都是面积较小、总价偏低的小面积户型。300274单位：平米25019420022818615010048503300080-100100-120120-140140以上来电客户228194330来访客户274186480客户客户分析分析分析：从下图表可以看出，此3个月来电来访客户的区域主要集客户区域客户区域分析分析中在吉州区和周边县乡镇的客户，这与我们在选择宣传区域有紧密的关系。短信、户外的投放重点区域就是控制在吉州区和周边县乡镇（如吉水县等）；其次就是青原区和在外务工、外地等区域客户。通过下图显示，为我们下阶段的广告投放指明了方向，所以建议加大吉州区及周边县乡镇区域的广告力度，适当加大对青原区广告投放力度，同时通过网站广告来吸引在外务工和外地客户的看房购买350。323300317250200143150100105509111602220100吉州区青原区周边县市在外务工外地其他来电客户317221050111来访客户323201439160媒媒体体效果效果分析分析4503944003503002652502001501801002050101116720237170电视游字手机短信路过网络朋友介绍宣传单张其他来电客户73941720620来访客户23180265101117分析：从上图表各大广告媒体效果评估可以看出，此3个月来电来访客户对本案获知途径主要通过手机短信、现场路过。其次电视游字、朋友介绍、网络次之。所以我们下阶段的媒体建议为：适度加大手机短信投放强度和广度；改善和提高项目现场的外在形象包装；加强与新老客户的情感营销，提高业主们对项目的忠诚度；扩大销售员直销的密度等。市场背景分析市场背景分析2010年度营销策略推广分析项目2009年营销回顾分析市场背景分析市场背景策略阶段项目综合分析◆宏观政策简析◆吉安板块分析◆区域竞争分析营销核心策略执行阶段营销推广策略营销促进策略9号楼营销细解宏观政宏观政策策简简析析自2009年12月14日起，新一轮国家宏观调控政策就开始陆续出台：2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；3天后，财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；9天后，财政部和国税总局公布营业税细则，规定不足5年普通二手房按差额征营业税；1天后，国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访再次强调，要支持改善性购房、抑制投机，稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。国务院连续释放调控信号和出台一系列政策措施，是希望控制资产泡沫过度膨胀，同时增大供给使过快增长的房价降温，以维护房地产业长期健康稳定的发展。钜太视点：就目前出台的政策来看，还不足让楼价下降，因此预测可能还会出台一些后续政策。从住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的表示来看“其实现在才刚刚开始，金融、税收等措施还没出来，土地管理措施只是第一步，还有市场管理、经营管理，都还没出来。”可以预知在2010年度，相关的宏观调控政策还将陆续出台。吉安吉安板块板块分析分析鹭洲府邸江岸新城锦绣文山水岸名都鸿泰华庭香榭丽都当前在售楼盘穗华名郡鹏华国际华城星港奥园汇鑫国际华城国际都会宜家公园帝景湾时代广场即将推出楼盘同昇国际天集青原明珠小区华夏新村城北分区井大阳光城?一江两岸，三大分区，城北板块最滨江学府豪园文勤华庭为成熟，片区供应量最大，竞争也最盛唐华都天府花园为激烈；城南发展滨江六合盛世天立花园最快，迅速崛起；创天丽景城凯旋华府东方兰园河东占据一隅，稳河东分区步增长。城南分区城城东东//南板块南板块分析分析城南板块发展最为迅速，同时也表现在价格上，当前片区整体均价已增长与城北相当在3000元左右。河东板块稳步增长，商品住宅均价随着吉安市场的整体增长，片区均价也攀升至2500元左右。城城北北板块板块分析分析城北板块最为成熟，竞争也最为激烈。片区整体均价最高多集中在3000元左右。城北板块为当前开发最为成熟的一个区域，目前片区楼盘售价同比其他区域较高，约在2600－4000元/平米之间，目前可售楼盘中大多数产品仅剩余高层物业，剩余极少量楼盘多层产品受市场追捧。0909年发年发展简展简析析回过头看吉安09年的楼市发展历程，初步可以总结出以下几种现象：一是供不应求的不均衡现象：受08年楼市环境的影响，08年和09年市场基本上没有什么新项目入市，有的也是搭上09年最后市场的末班车，如城南的凯旋华府；其他就是08年及08年以前推出市场的在售项目，从而形成了市场放量相当减少，所以在很大程度上导致09年楼市出现了供不应求的市场现象；二是房价快速攀升的非理性现象：受市场供求关系的作用和国家楼市政策不稳定的双重刺激下，吉安09年房价在6-12月份月月攀涨，平均每个月的涨幅高达80—120元/平米，有的楼盘半年内价格上涨幅度高达1200元/平米；三是市场销售去化快速热销现象：因08年消费者对市场观望心态的释放和09年市场供不应求的市场关系，共同刺激了吉安09年楼市火爆热销的现象；四是多层越来越稀缺、高层逐步发展成为市场的主力产品：无论是从目前在售楼盘项目的后期开发还是到即将入市的项目，多层产品已经越来越稀缺，高层产品将逐步占有市场绝大部分的比例。20102010年发年发展展形形势势吉安楼市经历08、09年的调整过渡，由江岸新城于近两年市场供应量相当性的减少，造成0925鹭洲府邸本案2610年市场阶段性的供不应求的需求关系。因出现11151292814138了这样的市