博大机构—吉林市东滩街项目营销策划报告2008年10月总体思路吉林市房地产市场综合分析区域房地产市场分析项目分析1、吉林市综合环境分析1、区域简介1、项目概述2、吉林市房地产市场分析2、竞争区域界定2、项目SWOT分析3、吉林市房地产市场总结3、竞争个案基本信息3、项目价值分析4、个案对比分析5、区域市场总结项目定位建议1、项目感受及定位依据2、市场定位3、产品定位4、客户定位规划方案调整建议项目开发策略建议项目营销推广策略1、原有方案检讨1、策略制定依据2、规划调整建议2、策略实施计划1、产品营销策略3、住宅产品建议3、开发时机与步骤2、关于推广吉林市房地产市场综合分析吉林市房地产市场综合分析吉林市综合环境分析吉林市概况吉林市位居长白山峦脉，松花江上游，吉林省中东部四面环山，三面临水，自然景观得天独厚,有“北国江城之称”?。城区规划面积1995平方公里，建城区面积165.63平方公里，市区人口179万。以化学、电力、机械制造业而闻名，是国务院命名的历史文化名城。市标：摇橹人市花：玫瑰市树：垂柳吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况吉林市2007年国民经济快速增长，地区生产总值达到1008亿元，增长38．3％；全口径财政收入完成101亿元，增长53．8％。城市居民人均可支配收入达到12500元，农民人均纯收人4390元，分别增长23％和12．4％。2007年吉林市各项经济指标均有所提高，从近几年趋势来看吉林市的经济增长。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2003-2007年GDP变化2003-2007GDP总量150010001008805703725600500020032004200520062007GDP6007038057251008资料来源：吉林市政府工作报告2007年，吉林市实现GDP突破千亿元，比2006年增长38.3%，成为吉林市历史上增长最快的年份。比2002年GDP增加了581.4亿元，年均增量将达到116.2亿元，相当于1998-2002年五年间年均增量的2.7倍。特别是2007年吉林市经济总量的规模和速度都大大超出前四年的发展，GDP增量近280亿元。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2003-2007年财政收入2003-2007财政收入1501011006756665049020032004200520062007财政收入49566766101资料来源：吉林市政府工作报告2007年是吉林市经济发展真正的转折点，经济总量过千亿，全口径财政收入过百亿。2007年比2006年全口径财政收入增长的35.4亿元，就相当于2000年全年财政收入的总量。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2003-2007年政府固定资产投资增长趋势2008年，吉2003-2007固定资产投资总量林市把完成固定资产投1000905资的目标定692为1000亿元，增长50045510.5%。表311350明今年，吉林市的固定020032004200520062007资产投资将固定资产投资311350455692905全面提速。资料来源：吉林市政府工作报告2007年吉林市完成社会固定资产投资完成905亿元，增长30．8％，其中工业项目投资完成560亿元，占固定资产投资总额的62％；招商引资到位资金700亿元，增长35．7％；实际利用外资2．8亿美元，增长11％。从图上看固定资产投资呈逐年上升趋势，所以固定资产投资的增加对经济的带动作用是巨大而且明显的。由此可以预测未来几年，吉林市的经济前景更加广阔。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2003-2007年人均可支配收入增长趋势2003-2007人均可支配收入150001250010152100009300770085505000020032004200520062007人均可支配收入7700855093001015212500资料来源：吉林市政府工作报告2007年吉林市城镇居民人均可支配收入达到12500元，比2002年的6710元增加5790元，增长86.3%，年均增长13.2%，高于前五年年均增长水平5.7个百分点，是五年来增长最快的一年。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2003-2007年总人口及市区人口变化趋势2003-2007人口变化600451429430431432400200198189179180180020032004200520062007总人口451429430431432市区人口198189179180180资料来源：吉林市政府工作报告近几年来，吉林全市的人口数量增长缓慢，有时还会出现负增长局面。总体来看，市区的人口数量基本维持在180万左右，郊区人口数量在250万左右，全市总人口数维持在430万左右。从自然增长率方面来看，04年市区人口呈负增长态势。市区人口密度明显较低，生活节奏缓慢，全市基本不存在大量人口导入。由于长年来经济发展与南方的差距，外来务工人员较少，而外出务工人员较多，全市人口导出数量要大于人口导入数量。吉林市综合环境分析经济环境分析各项经济指标状况◎2007年吉林市三大产业结构产业结构图13.137.249.7第一产业第二产业第三产业资料来源：吉林市政府工作报告2007年吉林市三大产业结构比例由2002年的16．7：40：43．3调整到2007年的13．1：49．7：37．2。第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林市第二产业，特别是工业经济主导作用得到进一步增强，吉林市工业强市特征凸显。吉林市综合环境分析经济环境分析吉林市第三产业发展状况纵观2007年，吉林市的第三产业的发展速度呈现高增长趋势。这主要取决于以下5点因素：◎交通运输业在一、二产业经济高速增长大环境的带动下提速。随着生产的发展、市场的活跃、举办大型赛事和旅游项目的增加，公铁客货运输出现增长势头。粮食、化工产品、钢铁、水泥、铁合金、碳素等产品运量增大，相应地促进了交通运输业的发展。◎消费品市场活跃，保持了较好的增长势头，形成对第三产业快速增长的重要支撑。2007年，吉林市社会消费品零售总额实现387.4亿元，增长17.5％。◎房地产开发增长和房价提升使房地产业发展趋好。2007年，吉林市房地产投资完成70.3亿元，增长50.9％。房屋价格的不断攀升也进一步促进了吉林市房地产开发的热潮。◎金融存贷款稳步提升。去年吉林市金融运行的突出特点是：存贷款稳步增长，且贷款增长高于存款增长16.1个百分点。◎工资性收入大幅度增长直接带动部分产业增加值增长。吉林市综合环境分析政策环境分析2007年至今主要新政策回顾1)金融方面◎央行2007年的完成6次加息措施，2008年央行已经完成3次准备金率的上调措施。但2008年9月25日央行突然宣布六年来第一次减息，下调人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款准备金率下调1个百分点。——这表明随着政府一轮又一轮的金融政策后，通货膨胀得以暂时控制，人民币波动减缓。而正值全国房地产也遇冷，央行这一政策拐点又为房地产市场注入强心针。◎自2007年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。——降低个人存款利息所得税，意在增加居民储蓄所的利息收入，从而加大居民储蓄意愿，增加储蓄，减少货币流动性。◎中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。——提高第二套住房首付比例，同时提高房贷利率，提高了购买第二套住房的购买门坎，从而稳定住宅市场的正常需求，减少过多的投资性需求。吉林市综合环境分析政策环境分析2007年至今主要新政策回顾2)税收方面◎国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。——严格并全面的清算土地增值税，使企业面临利润空间减少，流动资金不足的局面。但消费者也同时面临房价上涨的压力。◎增加二手房的个人所得税；◎讨论物业税的征收；——物业税的征收，会使人们出现买房容易养房难的心理。据了解，物业税的征收会有一定的标准线，且物业税主要针对投资盈利性的物业，而对自住性的物业则影响不大。吉林市综合环境分析政策环境分析2007年至今主要新政策回顾3)地产方面2008年8月7日，国务院办公厅通过中国政府网公布《民用建筑节能条例》。条例规定，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚。——民用建筑节能再次被提起，虽然明确要求了开发商公示能耗标准，及惩罚条例，但是由于地域差异等因素，难以确定一个衡量节能与否的标准。但政府强政下，也会对未来开发企业造成制约。国家住房和城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，要求各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。各地要制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。——目前本省还没有出台任何政策对此《通知》进行解读，但不排除未来有规定制约开发项目。◎土地分小宗出让；◎严厉查处闲置土地；◎整顿市场次序，打击捂盘惜售等。吉林市综合环境分析城市规划发展分析“十一五”期间，城建、环保规划投资规模为370亿元，年均投资规模为74亿元。其中，城市基础设施及环保投资100亿元，年均完成20亿元；房地产开发完成投资270亿元，年均投资规模为54亿元。吉林市综合环境分析城市规