尚领新筑前期市场调查目录宏观政策分析江门楼市分析项目概况宏观政策分析新政调控，何去何从？《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定“继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率为1%的优惠政策”。4月14日，国务院宣布将实行严格的差别化房贷政策，二套房首付不得低于50%；4月21日，银监会解读了最新出台的房贷新政，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。总结：弊：4月国家房地产调控政策频频出台。二套房受打压，导致改善型居住、投资型购买者受打压。利：首次置业优惠增加，刚性需求购买者依然存在。江门三旧改造，契机如何把握？江门将大力推进宜居城乡建设的力度,今年要启动5个“三旧”改造项目,并用3年时间完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作,到2012年基本完成城市核心区内的“三旧”改造项目。蓬江区将是“三旧改造”的主战场。整个篁庄村的改造面积约09年越秀城建以9.68亿元拿下篁庄大道为66万平方米。北侧总面积18.8万平方米的两块地皮。需供核心区内的土地基本已经出让完，所剩的只是一些边角的几万平方米住宅用地和一些小村庄等。正是因为核心区无地可供，区内需求量增加，利好楼市交易量。北城区北扩趋势明显，中心城区地位确立2010年2月9日，江门市规划局于公布了《江门市北新区核心区（PJ05-E）控制性详细规划草案公示》，该规划主要是加强公共服务设施和市政基础设施的配套建设，把本片区建设成为特色鲜明、环境优美、健康舒适的现代化对功能的生态综合开发区。更重要的是提出了“土地整理”的概念，以保证北新区核心区能快速、健康、有序的发展，把北新区建成江门市集聚高尚住宅区的行政文化中心。北新区板块热度不断递增，带来的是市民的关注度增加。本案江门楼市发展现状5月份中心城区市场数据简报一手住宅成交二手住宅成交住宅批准预售时间成交成交住宅别墅公寓公寓成交成交成交面积套数面积套数均价均价套数均价面积套数均价2010年56.655494892907853245753.3534323015.07405月2010年48.637055170947065644103.88423203913.031184月环比-22.9-22.1-5.4-4.1-18.93.7-13.7-18.912.8-61.1-65.8（%）?注：别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。简述：1、5月份新批住宅预售比上月大幅减少，市场以消化存量为主。2、一手住宅成交量没能延续上月的反弹，环比下跌两成，同比跌幅超过三成。月内各周呈逐步下滑的趋势。3、一手住宅交易均价环比回落5.4%，但公寓均价继续上涨，首次突破4500，为历史最高。4、二手住宅成交量受调控新政冲击再次探底。5、供应放慢，成交萎缩，价格盘整，政策真空。种种迹象显示，市场仍未走出“混沌期”。专家预测：从现在的情况来看，江门房价降价最大可能出现在今年的8、9月份，而且这次政策调控的影响可能长达2年，之后中国的楼市步入更加理性的时代。项目附近主要竞争楼盘锦绣豪庭本案江门奥园都市豪庭中天国际星河花园凤山水岸金汇广场楼盘主力户型价格都市豪庭70—90㎡小户型4900元/㎡星河花园84㎡两房户型约4700元/㎡锦绣豪庭78㎡两房一厅4883元/㎡（简装）中天国际90-200㎡约5950元/㎡江门奥园85~110㎡未定4月江门楼市购买客户群分析?本月外地（非江门籍）客户成交比购房人户籍比例例高达55%，比3月的49%增长明显；?据住建局签约数据显示，江门各大小楼盘均有不同程度的外地客户购买情况。?但4月以来，国家宏观调控政策的出台，限制外来人口购房，将对外地客户的购房需求造成直接打击。预计未来一季度内外来户籍购房数量将可能有明显的削减，并影响到整个市场成交量的下滑。长期来看，随着江门人口结构的变化，越来越多的外来人员就业生活，中小户型的需求和供应都有增长趋势。100-140平方米的户型是江门人最喜爱的主才流户型。4月江门楼市购买客户群分析据江门4月各区域交易套数数据显示，北新区成交量占27%，城区仅占25%。因此，被视为江门未来CBD的北新区，将可能成为江门置业者购房首选的理想区域。调查数据显示，中心城区依然为置业者首选的购房区域。其中，蓬江区更是置业者的首选之选，而其北新区的发展更令人关注。江门市市民购房习惯调查别墅成交比例有所加大，直接拉高了整体的均价。90平方以下占四分之一，120平方以下占近六成，比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下，购房者大多会选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。第一季度江门成交数据江门市市民购房习惯调查单价在4000元以下成交的住宅仅占总量的三成，主要分布在杜阮、礼乐这些近郊。4000至5000元的区间是目前住宅单价成交的主流，占四成。单价在5000元以上的豪宅成交占总量的三成，比例偏高。各单价段交易套数比例江门市市民购房习惯调查15购房者的消费能过五力成调查者体现在购房所首付心能承理承受的首付、总受为万以下价等因素上，为了解江门购房者价格承受能力，本次调查特意将首付、总价的承受情况设置为调查问题。调查数据显示，在首付的承受能力上，57%的调查者表示所能承受的首付为15万以下；其次，24%的调查者选择15—20万；而选择20万以上的仅20%。江门市市民购房习惯调查自主型买家成市场购房主力购房用途为置业者购房动机，购房用途一般分为自住和投资两种。据调查数据显示，江门置业者在购房用途的选择上，自住型买家占调查者的85%，只有15%的调查者表示购房用途为投资。项目概况项目概况?“尚岭新筑”位于中邦国际北侧，目前也在建设之中，预计将在下半年推出市场。?“尚岭新筑”整体建筑以板式住宅为主，首层是架空层公共活动空间，?南北通透，每一户都能获得良好的景观视线。?在户型上以中小户型为主，部分户型采用一梯两户的设计标准，在整个江门来说都是极为少见的，堪称绝版，项目所在地——群星村??群星联合地块位于江门市主城区中心组团北部，东临北新区，南为全市最重要的摩托车生产基地，并位于中心组团江沙路产业发展轴上，是中心组团“北拓桥头堡”，区位条件良好。?????规划区隶属篷江区环市街道办，规划总用地面积3.02平方公里。四至范围为：东至江沙路，西至西环路，南至篁庄大道，北至北部山体，规划用地涉及群星村和联合村两个行政村。群星村规划定位群星联合地块的整体定位为：“五邑地区重要的汽车专业销售市场，江沙路产业轴重要的组成部分，以居住、专业市场和工业为主导功能的，延续和传承历史文化的大型城市社区”。群星村规划定位规划结构?????规划形成“两轴、两心、三区、六组团”的布局结构?????两轴：指规划区内部南北向的综合发展轴和以汽车展销、销售和维修及家具销售为主的江沙路商业轴；?????两心：指联合村和群星村设置的两个社区配套中心，分别设置居委会、文体活动中心、社区健康服务中心、幼儿园、商业设施和公共绿地等其他社区公共服务设施；?????三区：指规划区被北环路和规划八路分隔成三个片区——北部的工业区、南部和中部的居住区?????六组团：指一个工业组团、两个商业组团和三个居住组团。THEEND！谢谢！