翡翠城项目策划简案2010年9月10日Con1te区域市场环境分析nts2项目自身分析3项目定位及营销思路1区域市场环境分析1.巴彦淖尔市经济环境分析2.商业环境市场情况一切从临河首席湖畔水景别墅的静谧休闲生活方式说起…项目属性解读--城市市郊休闲区具备良好的天然生态优势、天然水景大规模优势突出的湖畔水景别墅项目市场属性解读--城市属性市场属性客户属性1.巴彦淖尔市经济环境分析巴彦淖尔全市总面积6.44万平方公里，北依阴山与蒙古国接壤，国界线长368.9公里，南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望，东连草原钢城包头市，西邻阿拉善盟及塞外煤都乌海市，处于华北与西北的连接带上。巴彦淖尔市不仅农林牧业发达，而且矿产丰富，交通便利。凭借其丰富的资源和地理位置优势，经济发展迅猛，国民生产总值从2005年的217.03亿元，增长为2009年509.9亿元；固定资产投资从2005年158.38亿元，增长为2009年562.2亿元，俨然成为西北地区一座经济名城。单位：亿元600562.2509.9500439.1400355.15335.2300278.23271.78217.03210.15200158.3810002005年2006年2007年2008年2009年国民生产总值固定资产投资总额一个良好的经济环境是项目成功的基础！项目所处区域城市状况房地产当地政策分析早在2006年，巴彦淖尔市市委、市政府就作出关于加快新区建设步伐，拉大城市框架，拓展城市空间，将巴彦淖尔市建设成为综合功能日益增强的区域性中心城市的战略规划，经过几年的建设发展，新区在基础设施建设等各方面都取得了很大的成绩。按照市委、市政府“一年打基础，三年出形象”的原则，2010年是极为关键的一年，市委、市政府要求各级政府部门及参与单位必须集中全部人力、物力、财力，加快新区建设速度。巴彦淖尔市辖7个旗县区、48个苏木镇（包括6个城关镇），总人口173.3万人，其中城镇人口79.3万人，全市城镇化率达到45%。市政府所在地临河区总人口53万人，城镇人口30万，城镇化率53.6%。人均可支配收入从2005年的8022元，增长到2009年的13895元，市民生活质量不断提高。随之全市城镇建设投入规模不断扩大，房地产投资额从2007年17.21亿元，增长到2009年的50.9亿元。市政基础设施和社会公用设施进一步完善，服务功能明显增强，人民群众的生产生活环境得到明显改善。单位：亿元人均可支配收入600562.2单位：元16000500138931400011977400335.21200010360300271.7810000901080228000200600010050.9400017.2132.22000002007年2008年2009年2005年2006年2007年2008年2009年固定资产投资总额房地产投资总额2.商业市场分析伴随巴彦淖尔市经济的迅速发展，城市商业环境不断成熟，商贸经济进入快速阶段，日益成为城市经济发展的支柱之一。单位：亿元120108.810090.785.68072.772.460.9757.646052.4348.4540.274014.418.8207.048.1211.5602005年2006年2007年2008年2009年社会消费品零售总额批发零售业营业额住宿餐饮业营业额在经济发展中特别值得关注的是，借助自身优越的旅游资源，城市旅游行业得到越来越快的发展。统计局数据显示，2009年，旅游人次达到126.1万人次，旅游行业收入突破15亿元。旅游人次单位：万人次160137.94140126.1120112.9114.410094.28060402002005年2006年2007年2008年2009年2项目的自身分析项目的自身分析1.房地产市场分析2.项目情况3.项目问题项目问题1.房地产市场分析（1）市场概况2010年1-6月份巴彦淖尔市房地产市场情况一、开发建设情况2010年1-6月份全市房地产开发建设项目71个，开发建设规模316.58万平方米，同比增长6.76%。其中新开工项目34个，开发建设规模94.98万平方米，续建项目36个，开发建设规模208万平方米。临河地区开发建设项目16个，开发建设规模125.5万平方米，同比增长31.1%，续建项目15个，开发建设规模108万平方米；新开工项目2个，开发建设规模17.5万平方米。二、批准预销售情况2010年1-6月份，全市商品房批准预销售面积160.54万平方米，17333套，同比下降了0.5%；其中临河地区商品房批准预销售面积79.52万平方米，8059套，同比下降了18.89%。三、销售情况2010年1-6月份全市商品房销售面积142.54万平方米，14344套，同比增长101%，均价为1872元/平方米。其中临河地区1-6月份商品房销售面积73.73万平方米，7328套，同比增长126%，均价多层为2600元/平方米，高层为3260元/平方米。2010年6月全市商品房销售面积33.93万平方米，3430套，同比增长49.01%，环比增长61.2%。其中临河地区6月份商品房销售面积为21.05万平方米，2059套，同比增长104%，环比增长109%。（2）临河区竞争项目研究楼盘名称楼宇种类面积区间均价优惠政策一次性付款9.496.26-131.46m2其中109折，开盘当天山河墅多层住宅m2、113m2、116m23700元/m2贷款9.5折，后占43%期执行9.8-9.9折优惠山河墅的优势在于，准现房销售且交通便利。自身为品质化建设。劣势在于周边生活配套设施不健全，影响生活品质，且项目均价过高。楼盘名称楼宇种类面积区间均价优惠政策一次性付款独栋，联排9.8折，开盘水岸华府，叠拼别墅109-334m24700元/m2当天贷款9.5及普通两居折项目优势在于准现房出售、工期快，一期销售了三分之二，二期正在建设中，速度很快。劣势在于周边无成型商业配套，严重影响生活质量。地势不好，交通不便利。楼盘名称楼宇种类面积区间均价优惠政策峻峰华庭多层、塔楼100-165m23600元/m2交三万抵六万项目优势在于户型设计合理，品质高，市场认可度高。劣势社区配套不成熟、工期慢，口碑差。楼盘名称楼宇种类面积区间均价优惠政策一期98-203m2，其中一期3600一期预付两万120-150各占30%元/m2抵四万房款；二江南华府多层、小高层期一次性付款优104-280m24170二期十种户二期惠9.6折，贷款型元/m2优惠9.8折项目优势在于，工程进度快属准现房销售。彼临河套公园，成为本项目的私家园林，项目东侧靠景观渠，为本案衬托出了应有的水景。劣势在于交通不便利、周边配套未成型。楼盘名称楼宇种类面积区间均价优惠政策100-165m2，其中120-北欧印象多层、小高层3900元/m2一次性付款优惠145各占30%9.8折项目优势在于，属准现房，本案地处新旧城交汇处，交通较为便利，外立面较新颖，产品形象良好，属北欧洋房，本市无第二例。劣势在于周边配套未成型。周边经济适用房楼盘较多，对品牌的品质有所降低。小结：1、临河房地产市场开发建设建设继续呈现上升趋势开发，将为2010年后半年房地产市场销售带来一定压力。2、房地产市场销售情况良好，国家紧缩政策对于当地市场影响较小，市场仍处于稳中有升趋势，总体价格稳定在3100元/平米左右。3、100平米左右紧凑型三居户型市场潜力较大，市场接受度较好。4、关于近期一，二线城市知名地产企业对旗下楼盘开始小幅度涨价后，如：(万科，保利)。预计国家会对房地产的价格实施新一轮的调控。3.客户属性客户划分地域划分：置业目的划分：政务区客户自住型临河及其他区客户投资型外旗县客户炫富型消费者的描述?他们出入高级娱乐、消费场所，注重(周边配套设施)?看重身份和地位，注重文化、社交、商务圈的认同感?关心楼盘的综合素质，价格并非重要的因素目标消费者心理分析消费者的需要翡翠能给予的价值认同感精英人士居住的圈子身份的象征真正的上层天堂升值潜力城市市郊的绝版位置楼盘的综合素质翡翠地产的鼎力之作生活的品位尽享各种奢华生活之优越翡翠城项目对于消费者意味着?企业知名度高有信心品质?企业品牌力有实力?高素质高品值得信赖位?智能化领先的?人性化温情的?个性化时尚的项目定位研判--竞争分析项目问题定位研判竞争分析竞争竞争板块个盘?板块内部的竞争?与中小规模项目的竞争强化项目自有资源和价值，充分发挥大盘在规划力、产通过产品力形成领先态势。品力，绝对压倒对手。?与其他板块的竞争?与同类大规模项目的竞争借助天然水域价值，特征鲜以高性价比突出项目的价值明的尊荣感，形成对潜力客点，通过风格气质的营造及户的吸引。价格策略的调控形成全面超越。2、项目情况　翡翠城位于巴彦淖尔市临河区临乌路北侧。项目总规划占地面积630214平米，项目分二期进行开发，一期建筑面积206424平方米，二期建筑面积423800平方米，基地是未开发的空旷用地，水系占地面积约11公顷，地势平坦，现状植被良好，自然生态条件优越。3.项目问题1.项目离市区较远，交通不是很便利。收费站是很大一障碍。2.项目周边无任何生活配套。项目定位--临河首席湖畔水景别墅超越区域价值:水景别墅高品位生活的开始以全新的静谧生活概念为主打体现对项目高端价值的追求，更是让购买者感受上层阶级的荣耀！紫玉山庄本案本案的的站站位位城市首席湖畔水景城市首席湖畔水景别别墅墅巅巅峰之作峰之作本案本案面临的面临的问题问题区位区位交通交通生生活配套活配套高高端端品质如品质如何何拉拉升升类似典型案例的成功开发经验分享与借鉴在案例总结的基