颐颐和和湾湾项项目目营销营销策略方案策略方案目目录录?PARTPART11海南市场研判海南市场研判?PARTPART22临高发展透视和房地产发展概临高发展透视和房地产发展概况况?PARTPART33颐和湾可类比项目概况颐和湾可类比项目概况?PARTPART44颐和湾营销诊断颐和湾营销诊断?PARTPART55颐和湾营销策略建议颐和湾营销策略建议PART1海南市场研判旅游地旅游地产产--海南地海南地产产的共性的共性旅游地产:所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.特点一特点一旅游业和房地产业的无缝嫁接特点二特点二具有更好的自然景观、建筑景观特点三特点三完善的配套功能特点四特点四极高的投资价值旅游地旅游地产产--海南地海南地产产的共性的共性海南国际旅游岛（国家战略）发展目标:把海南建成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地基建规划及热点基建规划及热点中国唯一的热带中国唯一的热带国际旅游岛国际旅游岛热带滨海资源((东环、航天发射中东环、航天发射中岛屿省份岛屿省份((国家战略国家战略))的稀缺性心等）心等）度假居所、第二居所、投资价值体现、身份象征旅游地旅游地产产--海南地海南地产产的客的客户户主主体体热带滨海资源客客户户的稀缺性区区域域：：全全国国范范围围与与其其它它省省份份不同点：海南省的不同点：海南省的经济对经济对海南房地海南房地产产的影的影响响相相对对弱化。弱化。板板块区块区域描述域描述旅游地旅游地产产—海南地—海南地产产的的开发顺开发顺序序各客各客户户群体群体对区对区域板域板块选择块选择性比性比较较省会城市,,本地与岛外客户的二元制市场,,市省会城市省会城市省会城市,,本地与岛外客户的二元制市场本地与岛外客户的二元制市场本地与岛外客户的二元制市场,,市市市政相对完善,,景观资源与滨海资源一般。政相对完善政相对完善政相对完善,,景观资源与滨海资源一般。景观资源与滨海资源一般。景观资源与滨海资源一般。海南文化代表城市,,民风淳朴,,著名侨乡,,航海南文化代表城市海南文化代表城市海南文化代表城市,,民风淳朴民风淳朴民风淳朴,,著名侨乡著名侨乡著名侨乡,,航航航天发射中心基地,,景观资源与滨海资源较海天发射中心基地天发射中心基地天发射中心基地,,景观资源与滨海资源较海景观资源与滨海资源较海景观资源与滨海资源较海热带滨海资源口好口好..因不在常规旅游行程内因不在常规旅游行程内,,知名度较低。知名度较低。口好口好..因不在常规旅游行程内因不在常规旅游行程内,,知名度较低。知名度较低。的稀缺性琼海市,,民风淳朴,,海南侨乡之一,,博鳌亚洲论琼海市琼海市琼海市,,民风淳朴民风淳朴民风淳朴,,海南侨乡之一海南侨乡之一海南侨乡之一,,博鳌亚洲论博鳌亚洲论博鳌亚洲论坛所在地,,知名度仅次于三亚,,景观资源与滨坛所在地坛所在地坛所在地,,知名度仅次于三亚知名度仅次于三亚知名度仅次于三亚,,景观资源与滨景观资源与滨景观资源与滨海资源较文昌好..万宁市,,景观资源与滨海资海资源较文昌好海资源较文昌好海资源较文昌好..万宁市万宁市万宁市,,景观资源与滨海资景观资源与滨海资景观资源与滨海资源较琼海好源较琼海好..兴隆较为知名。兴隆较为知名。源较琼海好源较琼海好..兴隆较为知名。兴隆较为知名。热带滨海景观资源丰富,,仅次于三亚。热带滨海景观资源丰富热带滨海景观资源丰富热带滨海景观资源丰富,,仅次于三亚。仅次于三亚。仅次于三亚。热带滨海景观资源全国之首,,国际滨海热带滨海景观资源全国之首热带滨海景观资源全国之首热带滨海景观资源全国之首,,国际滨海国际滨海国际滨海旅游城市,,国内滨海度假首选之地。旅游城市旅游城市旅游城市,,国内滨海度假首选之地。国内滨海度假首选之地。国内滨海度假首选之地。五指山、保亭、乐东——景观资源一般，澄迈、定安——依托省会城市海口,,其他市县：房地产开发(商品房销售）五指山、保亭、乐东——景观资源一般，五指山、保亭、乐东——景观资源一般，五指山、保亭、乐东——景观资源一般，澄迈、定安——依托省会城市海口澄迈、定安——依托省会城市海口澄迈、定安——依托省会城市海口,,其他市县：房地产开发其他市县：房地产开发其他市县：房地产开发(((商品房销售）商品房销售）商品房销售）气候条件优越，依托三亚房地产而发展。本地与岛外客户的二元制市场。处起步阶段气候条件优越，依托三亚房地产而发展。气候条件优越，依托三亚房地产而发展。气候条件优越，依托三亚房地产而发展。本地与岛外客户的二元制市场。本地与岛外客户的二元制市场。本地与岛外客户的二元制市场。处起步阶段处起步阶段处起步阶段旅游地旅游地产产—海南地—海南地产产的的开发开发名片名片现阶现阶段板段板块块特色及价特色及价值值性分析性分析省会，城市化程度高海口澄迈、定安海口后花园航天发射基地文昌热带滨海博鳌亚州论坛琼海温泉儋州、琼中、屯昌万宁、临高、东方等“海南国际旅游岛”的东风兴隆热带后花园、温泉陵水中国顶级热带海岸三亚五指山、保亭、中国顶级热带海岸热带雨林、温泉，大三亚旅游度假圈乐东热带雨林、温泉、热带滨海，大三亚旅游度假圈旅游地旅游地产产——区区域地域地产产均价均价区间区间板板块区块区域域销销售价格售价格旅游地旅游地产产各各县县市市区区域板域板块块均价（均价（20092009年）年）高低文昌万宁乐东儋州、琼中、屯昌三亚陵水海口琼海保亭定安、临高、东方等五指山1400012000480045004200380032002800(元/平)(元/平)(元/平)(元/平)(元/平)(元/平)(元/平)(元/平)成熟阶段平稳阶段拉升阶段启动阶段旅游地旅游地产产--海南地海南地产产的共性的共性--总结总结1.1.海南旅游地产可持续性发展的空间非常大海南旅游地产可持续性发展的空间非常大..2.2.沿东海岸线由以三亚海口为起点向中部扩展沿东海岸线由以三亚海口为起点向中部扩展..3.海南西海线旅游地产开发起步发展热带滨海资源3.海南西海线旅游地产开发起步发展的稀缺性..。。4.4.海南的旅游地产价格不受海南经济环境制约海南的旅游地产价格不受海南经济环境制约..5.5.海南的海岸线资源海南的海岸线资源只能是少数只能是少数高高端端客户所客户所拥拥有有..66..受制于外销市场，与全国经济大受制于外销市场，与全国经济大势联系密切势联系密切..77..同同区区域域内受开发内受开发水水平等平等影影响项目销售响项目销售均均价价波波动较大动较大..PART2临临高高发发展透展透视视和房地和房地产发产发展展概况概况临临高高发发展透展透视视地地产产的的开发开发价价值值点点省会，城市化程度高海口澄迈、定安海口后花园航天发射基地文昌热带滨海博鳌亚州论坛琼海温泉万宁临高“有什么？”海南国际旅兴隆热带后花园、温泉游岛？还是滨海？或其他陵水中国顶级热带海岸三亚五指山、保亭、中国顶级热带海岸热带雨林、温泉，大三亚旅游度假圈乐东热带雨林、温泉、热带滨海，大三亚旅游度假圈临临高高发发展透展透视视经济发经济发展、旅游展、旅游发发展、城展、城镇镇规划规划等等暂略临临高地高地产发产发展展概况概况房地产开发处计划经济阶段（单位分房或集资房）商品房开发、销售市场——空白颐和湾——临高第一个商品房项目，填补市场临高市场空白PART3颐和湾可类比项目概况可可类类比比项项目目概况概况别墅为主开发的项目1、儋州·阳光棕榈花园销售状态：在售项目项目地址：儋州市城北新区中心位置开盘时间：2009年10月1日占地面积：21540平米建筑面积：18612平米建筑类型：独栋别墅、联排别墅市场定位：生态宜居地产客户定位：岛外和岛内结合销售渠道：项目现场售楼部、分销销售起价：3200元/平米可可类类比比项项目目概况概况别墅为主开发的项目2、屯昌·和贵花园销售状态：待售项目项目地址：屯昌县城环东二路与中山路交界处开盘时间：待定占地面积：84392平米建筑面积：85585平米建筑类型：独栋别墅、联排别墅、多层公寓市场定位：生态宜居地产客户定位：岛外和岛内结合销售渠道：项目现场售楼部、销售代理商销售起价：预计别墅3200元/平米左右，多层公寓2200元/平米左右PART4颐和湾营销诊断项项目目概况概况暂略项项目目概况概况梳理——硬件梳理——硬件//定位定位//推广推广江景较差，度假居所无优势景观资源养生居所规模小配套少性价比高投资价值项目硬件条件颐和公司品√牌保证身份象征中低端楼盘交通便利无公交生活便利周边配套基√本完善项项目目概况概况梳理——定位出梳理——定位出发发点点海南国际旅游岛（岛外市场看好）海南西海岸线（临高、儋州、昌江、东方进入开发热点地区）文澜江畔、近海生活（11公里沿江通海、临高角滨海）投资价值，高性价比（低价、区域规划前景看好、产权式、共管式）生活便利项项目目诊断诊断——结论结论1.不符合旅游地产基本条件——资源的匮乏2.不具备居住地产的地段优势——规模小、配套少3.产品定位模糊——商业与住宅、公寓和别墅混搭，无品质感4.客户渠道单一——典型的坐销形式，消化本地客户5.推广匮乏且基本无知名度——不支持大面积推广活动6.形象定位缺乏吸引力——可岛外客户因子较少PART5颐和湾营销策略建议项项目建目建议议—解—解决决之道之道导向1重新进定位（产品定位、核心客户定位、形象定位）提高项目性价比导向2扩大营销渠道、加强推广力度导向3提高销售价格，强化投资价值带动3丰富营销手段、拓展营销渠道项项目建目建议议—客—客户户定位基定位基础础海南国际旅游岛形成典型外向型市场，颐和湾客群面向全国其核心价值是较高性价比的强化未来投资、度假居住价值；东北地