宁夏隆基房地产开发公司银川天地和房地产代理公司一切都与观念有关，反过来，观念将改变一切！引子：我们如何进行项目整体定位——即如何提升项目定位“规划第一，建筑第二”———贝聿铭人！诗意地栖居———海德格尔将建筑作为改善人的生存境遇深层次的问题联系起来，倡导一种人文关怀，突出楼盘给予居住者的归宿感。这种归宿感把现代人希冀寻找精神家园、渴望返回精神故乡联系起来，心灵在其间小憩，得到安宁和温馨，犹如同风雨搏击的船舟返回宁静的港湾。德国诗人荷尔德林有句著名的诗，海德格尔最爱引用：“充满劳绩，但人诗意地，栖居在这片大地上。”目录PART1创意思想PART2市场分析PART3产品定位PART1产品创意空间一．对新的诠释二．对商的理解三．对寓的看法一、对新的诠释：1、对大型综合体来讲新是必须要考虑的。2、新的要求点是出新，出奇。3、新起点，新产品，新格局，新理念。案名释义（1）上元名筑。苹果公寓案名释义（2）上元名筑。青年置业广场二对商的理解：一在商言商，从古至今的商道之根本。二对与开发商来讲利润是最重要的。三对于投资者和经营者有着根本的区别。四对于消费者而言，追求对商的认识。三、对寓的看法一：公寓只是投资的消费二：公寓是长期的消费三：公寓与年轻人的生活是相对等的四：现今社会公寓与青年是相互依存的PART2市场分析银川简介?银川市总面积9491平方公里，城市建成区域面积107平方公里。下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁贺兰二县。?2009年全市常住人口为180万人，其中市区人口128万人，同比增长1.6%。?以银川市为中心，作为辐射200公里为半径，容纳人口约1600万。城市商业优劣势分析优势：劣势?新华街商圈是银川市唯一一个市级?主要商业集中在新华商圈，商圈，商业体量、规模大，业态丰富其他区域商业不够发达，比较。分散，难以满足中高消费群体?交通便捷，区域配套趋于完善。?城市发展迅速，除兴庆区外?商业单体面积普遍较大，产品差异的区域商业发展缓慢。化不大，一定程度上限制了中心商务区的发展?区域中高端商业总体量不大?城市规划该区域为商业办公区，区，商业集群概念仍加强。域内办公楼数量的增加将推动区域商业体的产品升级一级土地市场分析?2008年，银川市土地储备中心共发出10次土地拍卖公告，累计挂牌土地83宗，其中住宅及商服累计挂牌58宗，面积为419.34万㎡。共成交住宅及商服土地40宗，成交面积236.99万㎡。?2009年截至8月份，共发出4次土地拍卖公告，累计挂牌土地44宗，其中住宅及商服累计挂牌土地18宗，面积为184.9万㎡。共成交住宅及商服土地11宗，成交面积94.91万㎡。一级土地成交分析?2008-2009年8月，成交的住宅及商服土地中，以住宅及商服混合用地居多，纯商业服务土地较少，成交的商业用地大多集中在金凤区。其中政府在金凤区连续推出商服用地，成交最大成交面积1.19万㎡。所有成交的商服土地面积相对较小，且容积率最大仅为2.5，所以银川市仍将缺少综合性楼盘。?从净地成交价格中我们可以看出从2008年到2009年楼面价格正发生变化。2008年兴庆区北部海宝公园附近住宅地块楼面地价在1000元/㎡以下，而2009年，相同区域楼面地价已达到1300元/㎡左右。2008年金凤区住宅地块最高楼面地价不到800元/㎡，2009年，即使目前房价相对较低的金凤西北部楼盘楼面地价也在1000元以上。其中位于金凤区中部的地块，成交单价达到5743元/㎡，创银川市新高，楼面也价格达到了1367元/㎡。?商业地块方面，2008年银川土地储备中心推出了金凤区广场东街东侧多个商业地块，成交楼面价最高地块，成交单价为2250元/㎡，楼面价为1026元/㎡，而2009年成交的地块成交单价达到3145元/㎡，楼面价格已达到1260元/㎡。房产投资80604020房地产投资02009年2004年2005年2006年2007年2008年（1-6月）房地产投资46.153.25762.7278.630.85?2008年房地产开发投资78.60亿元，比上年增长25.3％，其中住宅开发投资56.93亿元，增长28.5％；空置面积288.43万平方米，增长7.6％；城镇居民人均住房建筑面积为28.77平方米，比上年增加1.72平方米，增长6.4％。?2009年上半年，对于房地产投资来说，下半年相对上半年受季节影响因素较小，金九银十更是房产销售的黄金季节，所以预计2009年全年房地产开发投资将高于2008年，从而继续保持投资增长的状态。商品房销售价格平稳增长、增幅回落，比去年同期回落了8.28个百分点。健康稳定发展的房地产业成为金融危机下拉动经济增长的重要力量。2007-2009年6月外地人员在银川购房状况2007年2008年2009年（1-6月）?购买面积（万㎡）139.0712063.22占总销售的比重55.12%57%61.12%?外地人已成为银川购房的主导力量，购房比重呈逐年上升趋势。通过实地调研发现，兴庆区和金凤区各楼盘外地人购买均在50%以上，部分楼盘甚至超过70%。2007年—2009年6月商品房新增供应量（批准预售）2007年2008年2009年其中：其中：其中：新增面新增面月份新增面积住宅面住宅套积（万住宅面住宅套积（万住宅面住宅套（万㎡）积（万数㎡）积（万数㎡）积（万数㎡）（套）㎡）（套）㎡）（套）1月39.3634.28253228.6926.86299410.917.938402月11.229.777223.672.672563.522.562713月14.4313.8510044.152.8327638.553041604月19.7514.55125116.399.9187835.0524.0324285月5.274.4738520.3513.65128636.0532.4930926月5.84.6345340.8234.96301531.8629.1325567月18.412.39110951.545.642074　　　8月36.930.88290316.7710.222973　　　9月49.344.95409727.7725.271607　　　10月14.7313.08120122.9321.842271　　　11月33.9230.44286539.5916.61614　　　12月18.1616.3153418.7514.071029　　　合计267.24229.5920056291.38224.5220273155.94126.14133472008—2009年各月房地产成交情况表2008年2009年月份成交套数成交面积成交金额成交套数成交面积成交金额（套）（万平米）（万元）（套）（万平米）（万元）1月166620.1953395.7459610.49189242月??????3月174020.3350901.08134915.7941829.44月145416.447828.04148719.450314.65月145916.3338401.24158020.0147189.96月149716.2341734.74151017.8580407月191423.1656610.69???8月174027.8662070.77???9月156917.6242743.54???10月147415.3837595.85???11月98712.4828925.95???12月109712.9134798.8???合计16597198.89495006.44652283.49216297.92008—2009年各月住宅成交情况表2008年2009年月份成交套数成交面积成交金额成交套数成交面积成交金额（套）（万平米）（万元）（套）（万平米）（万元）1月126413.9632374.914645.0311935.242月　　　　　　3月154317.0540098.4123213.88333354月126414.0132299.94131216.336434.915月125313.7330504.56133114.434448.956月129513.9432101.21128913.5835876.887月170718.6644357.21　　　8月159718.750966.17　　　9月115213.4533226.78　　　10月114512.8928819.39　　　11月8619.2721729.57　　　12月8919.6923615.02　　　合计13972155.35370093.16562863.19152030.982008-2009年写字间成交量情况2008年2009年成交面积月份成交套数成交面积成交金额成交套数成交金额（万平（套）（万平米）（万元）（套）（万元）米）1月72.135503.9162.052661.182月　　　　　　3月111.02650.78140.491728.084月20.07638.01510.812860.865月210.39954.58462.463806.56月20.16550.8190.75394.677月121.351892.2　　　8月160.532012.2　　　9月40.21485.22　　　10月320.562033.12　　　11月151.122827.9　　　12月180.512100.66　　　合计1408.0519649.381366.5611451.29?空置率逐年增加。虽然销售市场火爆，但不可忽视的是空置面积逐年上升，这其中有开发商夸大销售结果的因素，说明还有部分新增产品并未被市场消化。价格变化受市场供求调节