目录1.前言2.马鞍山市情况简介3.优势、劣势、商机、威胁分析4.项目介绍5.租赁策略及目标6.招商计划7.结论8.业态描述１.前言?马鞍山阳晨置业开发的位于马鞍山金家庄区金鼎欢乐城已竣工可交付使用?南京金贾瑞智受业主委托之综合商业顾问,负责制定整个招商及经营管理计划?本报告将针对招商计划上提出具体建议2.马鞍山市情况简介马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，是南京都市圈核心层城市，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户同时也是国务院最新批准的“皖江城市经济带”连通长三角经济圈的桥头堡与重要枢纽。全市土地总面积1686平方公里，其中市区规划面积715平方公里。经济形势马鞍山市经济总量快速增长。2009年全市实现生产总值（GDP，下同）650亿元，按可比价格计算，比上年增长12％。全社会固定资产投资546亿元，增长35％；社会消费品零售总额125.7亿元，增长18.6％；城市居民人均可支配收入突破2万元，增长11.3％。全面小康实现程度达94.2％，比上年提升2.9％。全市主要经济指标总量和人均值继续位居安徽省前列，增幅高于长三角城市平均水平。人口结构马鞍山市总人口126万，市区人口67万，城市化率61%。城市规划马鞍山市2002-2020年整体规划向东移，大型中高端在建和已入住的社区，都分布在江东大道两侧，安徽省最大的居住社区----“金瑞新城”就在本案一路之隔的南侧；马钢职工居住集中区位于项目西侧。3.优势、劣势、商机、威胁分3.1析项目地点及周边环境?项目位置在马鞍山市东大门—金家庄区林里路，该区以新建居住与工业为主。马鞍山是连接长三角商圈与皖南商圈的枢纽，而金家庄是入皖第一站，项目周边交通十分发达。?对外，宁马高速入安徽首站就在项目1公里处，宁芜路距离项目也仅1公里，规划建设中的宁安城铁站距在项目3公里左右。对外交通十分便利，去南京仅40公里，半小时不到的车程，可直达南京禄口机场。?对内，项目距市中心仅3公里，火车站、汽车站距离项目不超过5公里，西侧江东大道连接城市南北方便到达全市各地；东侧慈湖河路直接连接宁安高铁站、宁马高速、宁芜公路。3.2优势?核心地段：项目距宁马高速及宁芜公路均1公里，城区主干道——江东大道沿项目贯通钢城南北，规划建设中的宁安城铁站距项目2公里。对外交通十分便利，去南京仅40公里，半小时车程可直达南京禄口机场；?城市窗口：与江苏省南京市江宁区毗连，是南京都市圈核心层城市，距南京市中心40公里，距上海不到300公里，是乃至安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户；?商业规模：近7万方商业规模，店多拢市，形成强大的商业引力，有效辐射10万人流；?布局合理：以loft街区主题为纽带，大型娱乐中心为核心，各主题商业业态围合，强化商业人气的凝聚力；?建筑环境：新颖整洁的单体大型建筑，良好的绿化和配套设施，营造优雅舒适的购物、娱乐环境；?政府鼎立支持：作为金家庄区配套升级重点项目，政策支持，保障经营“畅通无阻”。3.3劣势?环境影响：由于处于城市主城区边缘地带，城市的综合改造发展滞后，周边环境相对一般；?商业氛围：周边商业氛围比较薄弱；?城市规模：城市规模，人口发展相对有限；?项目前期为厂房设计，整体商业规划、环艺设计、商业小品设计缺乏，对商业营造有抗性；?项目体量/规模太大，对业态的分布有一定困难。3.4商机?当地经济发展迅速，马鞍山娱乐、餐饮消费活跃；?大城市的商业品牌向中小城市布局拓展，如连锁百货业、各类消费娱乐品牌商家等都有需求；?地理位置优势明显，慈湖路的开通对项目的交通便捷性有较大提升；?城际高铁的建设也将促进马鞍山东部的交通优势。3.5威协?项目前期定位为工业厂房，建筑形态及现有配套支持不够；?马鞍山目前各类商业项目供应量普遍很大；?受周边人口影响，主力店招商难度偏大；?项目业态布局及市场培育周期较长。4.项目定位、功能及业态分析马鞍山首席loft产业、商业综合体?Loft?出自美语，原意指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅或办公，也称为studio或soho。?世纪之交，欧美的创意产业集聚区兴起了诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。?国内，随着新世纪开始，上海、北京、南京、苏州、杭州等地纷纷出现了很多loft主题商业和工业区，主要产业涉及广告、建筑、创意、商业服务、休闲、文化、旅游等等，成为一种游离在第二产业和第三产业之间的一种独具活力的园区形态，并且其发展潜力和产业附加值远远高于传统的工业，甚至传统商业。4.1区域特征重点地段---地处苏南与皖江经济圈交汇处，是西进必经之路老城区北部重点建设区域，区域内大项目、大交通等基础设施齐全，但由于开发较晚，周边生活、商业配套等资源较欠缺，单纯的商业项目在该地段没有优势，项目从06年启动至今未销售，以及核心地段投资商业地产的低风险性和高回报率，无疑使地段成为本项目的重要买点。所以我们在推广上必须注重强调我们的地段优势，强化推广。城市品牌---城市未来地标区域一个城市的成功当然还取决于其他许多因素，其中建筑依旧扮演着非常重要的角色。它可以向人们传递极为独特而且清晰的信息，浓缩为一种有别于其他任何地方的独特个性。通过标志性建筑，打造一个能作为城市品牌的代表。4.2地项目位于马鞍山市城市主块特征干道北段，三面临路，是全市的东大门，地理位置优越，建成后将成为一个集购物、餐饮、游览、休闲为一体的商贸综合体，必将带动区域经济的整体提升，成为快速发展的钢城的一颗璀璨的地标项目。?规模最大7万方loft商业综合体，是所有前来消费的人能够感受得到的。?一站式商业中心抛弃了与人隔绝的浅度商业模式,采用区域特色与沿街商铺相结合的深度商业模式。强调商业街区的多元化，将购物、休闲、娱乐、文化活动等功能融为一体，强调其间的联系与互动，使消费者在一次出行行为中完成多种目的与要求。4.3业态分布10000平米办12000平米大型公、酒店特色洗浴中心40000平米loft主题创意商业街区（融合主题餐饮、休闲、运动、设计、广告、动漫等产业）7500平米社区零售8000平米大型特、通讯、金融网点、色餐饮、KTV咖啡茶室、棋牌休闲7500平米中小餐饮、宾馆、网吧4.4沿街商铺业态分布建议面积（平方米）%1.特色餐饮3750252.中型餐饮2250153.宾馆1500104.网吧75055.社区零售百货1500106.通信、金融网点100067.咖啡、茶室、棋牌100068.烟酒、杂货、便利超市50039.KTV、夜总会300020150001004.5马鞍山首席loft主题街区业态分布建议一号楼：LOFT广告、设计、创意类公司（单层2235㎡）二号楼：多功能室内篮排球馆（单层2026㎡）三号楼：大型酒吧、演艺吧（单层2026㎡）四号楼：国内主题连锁餐饮汇总（两层5310㎡，共引进3-4家特色中餐）五号楼：LOFT广告、设计、创意类公司（单层1779㎡）六号楼：室内羽毛球馆（单层1570㎡）七号楼：国内主题连锁酒吧（单层1570㎡）八号楼：国内主题休闲、演艺吧（两层4098㎡）九号楼：国内大型特色洗浴品牌（两层11876㎡）十号楼：国内大型品牌连锁餐饮、品牌KTV（两层8524㎡）5.招商的策略及目标5.1招商的策略以国内前沿的loft商业形态，形成第二、第三产业的联动，以项目规模优势、背靠南京的位置交通优势、成本优势等，盘活厂房资源，逐步形成一个马鞍山首席loft产业和商业结合的街区。?以引进国内沿海城市品牌主力店，带动项目的核心主题明确，形成区域项目主题，信心和人气不断聚集；?给予先期进驻项目的大型主力店优惠的租金及较长的免租期，放水养鱼，培育项目繁荣；?对于中小型商家的招商要有一定的要求，要服从本项目的整体定位。5.2招商的目标2010年5月底厂房区域大型主力店基本确定2010年7月底外街商铺达到20％（按面积计算）2010年9月底厂房区域达到40％、外街商铺达到40％（按面积计算）2010年12月底厂房区域达到70％、外街商铺达到70％（按面积计算）2010年12月底完成基本招商工作，具备整体项目开业条件6.招商计划6.1招商的推进考虑到项目整体面积较大，业态丰富?大型主力店（大型餐饮、洗浴中心）要在长三角及周边城市寻找，增加项目的吸引力；?项目周边商业氛围较淡。整改意见:?现场广告位既可吸引经过项目的目标租户的注意，亦可对周边居民预告作用；?现场指示牌引导消费者前往不同的业态进行消费和内部商业的展示功能；?现场亮化工程增加整个项目的商业氛围，突出沿街商铺的整体立面效果。整改意见：?现场精神堡垒提升项目的商业形象，给商户和来访者耳目一新的视觉冲击感；?项目环艺的规划对项目的商业氛围的营造，交通动线的规划，建筑小品的摆放，使项目的商业档次提高；?项目工程问题的解决针对不同业态的工程需求，对项目进行先期工程规划，使项目能真正适合各种不同业态的进驻要求；6.2招商工作的开展?现场自行招商商家名单的整理确定，进行电话上门拜访，递送招商手册，介绍项目情况。主要商家选择：南京、无锡、上海、芜湖、巢湖、马鞍山等地；意向商家的洽谈：基本选址、工程需求、租期长短、租赁价格、租赁面积、优惠政策。6.2招商工作的开展?外联招商工作的开展通过已有资源进行大型主力店的初步接触目标：大型特色洗浴中心及大型特色餐饮展开：电话联系、项目情况的资料的递送、现场接待、初步意向的确立奖励：给予协作单位或个人的业