东莞·长安明珠广场招商及推广执行方案保利物业明珠广场项目部2009年8月30日前言受香港东洋集团东莞长安明珠广场开发有限公司委托，深圳保利物业服务有限公司在承接了“明珠广场”的招商代理任务后，于2009年08月01日正式组建专家精英团队进驻项目展开基础工作。通过对项目现状的了解及周边市场的调研、结合客观市场的实际情况，依据“放水养鱼”的招商原则。现制定本项目的招商工作执行方案，提请给与审核批准，以便于根据双方约定，正式展开招商工作。本执行方案批准通过后将成为本项目招商招商执行的最终指导方针，非特殊情况不得随意调整改变。目录商场基本情况概述周边人口调查分析长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查划划项目经营状况及定位招商策略整合推广策略地理位置项目位于东莞市长安镇长青路核心商业圈，东临长青南路、南临步行街、西临二环西路、北临长怡路。随着长安市政发展重心的北移，项目所在区域已成为长安镇最具人气、最具商业氛围、最具投资价值的商业旺地。商业氛围项目周边分布着长青路商业步行街，地王广场、信义商业街、长安综合市场等。项目本身成功引进世界零售业巨头----沃尔玛、家电连锁商家----苏宁电器、最具人气的国际品牌城市快餐----麦当劳及部分品牌特色餐饮连锁商家。随之地王广场的改造升级及信义商业的稳固发展，明珠广场与之已形成了一个互动性金三角购物商业中心。商场规模商业建筑面积：60000㎡米层数：共四层纯商业；一楼层高6.4米，2、3、4层为4.8米。一层13857㎡二层13771㎡三层12647㎡四层15313㎡项目配套设施?全方位现代化商业配套设施：5部扶梯、2部货梯、6部客梯、3部观光梯满足现代商城购物、休闲的多种需要。中央空调、中央监控系统、自动消防系统等。停车位：1056个目录商场基本情况概述周边人口调查分析长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查划划项目经营状况及定位招商策略整合推广策略长安镇人口分析?长安镇东西长15公里，南北跨7公里，辖13个村（居）民委员会。总面积83万平方公里，总人口约72万，其中户籍人口约3.6万，外来流动人口约68万。?长安地处珠江口,在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。广深高公路、107国道、S358省道贯穿而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。长安的交通运输事业，以“高起点规划、高标准建设、高效能管理”为要求，对镇内交通道路进行了全面升级改造工程，使得长安到周边城镇的时间大大缩短，形成了10分钟—1小时生活圈，增强了长安和周边城镇的人口流动性，每年吸引几万外来游客观光、购物。项目周边人口分析?项目处于长青南路主干道旁，周边主要以锦厦新村、咸西村、长安信义1号、莲花别墅、钻利花园、西湖花园、健逸花园等小区作为主要消费群体来源。其中锦厦新村人口约7万人、咸西村约4万人、周边花园小区约8000户（以3.5人/户计算，近3万人）。目录商场基本情况概述周边人口调查分析长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查项目经营状况及定位招商策略整合推广策略长安镇商业情况分析长安镇商业主要集中于长青路、德征路、宵边大道、长中路、莲峰路、长盛路、107国道沿线、长西路、二环西路沿线区域。主要的商业广场有：长青楼商业广场、地王怡安百货、信义一号天虹商场、莲峰广场星港城、新世界电脑城、百佳超级市场、好又多超级市场、华润超级市场、新世界超级市场、长安中心商场、龙州百货、长安综合市场、长安商贸城等。作为“中国乡镇之星”的长安镇吸引了国内外品牌商家的眼球，商贾云集、商业氛围浓厚。长安街道中心主要商业百货类经营状商场百货位置规模业态合作方式况时尚百货：超市、化妆品共四层，主要以联营模、珠宝、中高档男女装、怡安百货长青北路面积约3式扣点：较差男女鞋类、箱包、运动休万㎡10%-22%闲、特色餐饮、影院时尚百货：超市、化妆品共三层，主要以联营模、珠宝、中高档男女装、天虹商场德政中路面积约式扣点：较差男女鞋类、皮具箱包、运2.4万㎡15%-25%动休闲、家居床用、内衣时尚百货：超市、化妆品主要以联营共四层，、珠宝、品牌名店、中高+租赁模式星港城莲峰路面积约3较差档男女装、鞋类、箱包、扣点：15%-万㎡运动休闲、特色餐饮22%三大百货基本情况对比表营业面积月营业额开业时百货名称档次功能定位（㎡）（元）间购物、休闲、娱乐、餐饮、怡安百货3万250万2008年中高档潮流都会、家电、影院天虹商场2.4万200万2007年中高档购物、餐饮、生活超市购物、休闲、餐饮、生活超星港城3万230万2008年中高档市小结：从地理位置与周边商业通达性来分析，怡安百货略胜一筹。但各百货商场的经营状况均不理想，除天虹商场外其它商场空置率较高。长安街道中心主要商业商超类商场商场位置经营面积规划租金经营状况约1.5万一楼为独立铺专柜约60元华润超市宵边大道一般㎡位,二楼超市/㎡/月以超市为主、专柜约150百佳超市长青南路约6000㎡有部分场内专良好元/㎡/月柜及外围铺面一楼：65元宵边大道以超市为主、/㎡/月。二好又多超市阳光国际约2万㎡一般一楼做服装楼好又多超商场二楼市另：2009年年底有二大超市登陆：人人乐进驻星港城负一层；东莞嘉荣超市SP强势进驻怡安百货；长安街道中心主要商业项目周边商业街商业街规模经营项目租金经营状况街铺：260-350长2公以品牌服饰、餐饮元/㎡/月长青街里步行较好、娱乐、休闲为主二楼：60-80元/街㎡/月一楼：120元/地王广以个性化女装为主面积约㎡/月场潮人，结合品牌运动服较差9000㎡二楼：60元/㎡会饰、餐饮、美发/月总结?长安街道中心周边人口达14万，人气旺盛，消费市场大；?2008年城乡居民收入稳步增加。城镇居民可支配收入、人均纯收入分别达2076元。生产总值同比去年增长16.7%，财政收入同比去年增长32%，社会消费品零售总额同比去年增长17%，各类市场成交额同比去年增长15%；?本项目是东莞市长安镇商业中心核心地带(集中众多大型成熟商圈)的黄金地段。出于对长安镇消费能力的看好,东莞顶级的天虹百货及嘉荣超市、沃尔玛超市，百佳超市，乐购购物广场等积极抢滩东莞市长安市场。通过对其选址及经营规模、销售额分析，本项目业态潜力巨大，优势得天独厚；?商圈内大规模百货商家，（如天虹商场，怡安百货）均以品牌经营为主，目标消费群以中高端消费者为主，难以满足大众消费；?本项目受区域经济的影响，人口结构以镇区居民、外来人口等为主，18-35年龄阶段的消费潜力具大。周边镇区商业情况分析区镇商业名称经营项目及合作方式共5层，是休闲、购物一体的购物广场。1楼经营与本项天和百货（经营面积约3万㎡）目类似，租金为80/元/㎡/月，2楼品牌服饰，3楼超市，4楼大众服装，5楼娱乐，管理费20/元/㎡/月大岭山镇大和百货（经营面积约1.5万㎡）经营管理较差，租金50/元/㎡/月；主要以商超（华润超市）为主：临街及内铺，主要以服装凯东中央街（经营面积约3.5万㎡）为主，租金为30-50/元/㎡/月主要租金与扣点的形式：扣点为15%-20%，3楼的经营模星港城百货（经营面积约1.5万㎡）式与本项目类似，租金为30-50/元/㎡/月，管理费20/元/㎡/月松岗镇佳华商场（经营面积约1.6万㎡）主要经营品牌服饰加超市，与本项目经营模式不符主要以经营品牌服装为主，1楼临街铺位50-70/元/㎡/天虹商场（经营面积约2万㎡）月乐购购物广场一楼与本项目类似，租金在80/元/㎡/月，管理费20/（经营面积约1.8万㎡）元/㎡/月，合同期为3-5年；1-5层经营模式与本项目类似，1楼租金150/元㎡/月，华润万家超级广场厚街镇2楼租金100/元/㎡/月，3楼以上租金30-40/元/㎡/（经营面积约3.5万㎡）月,合同为3年以上康乐南→康乐北步行街主要经营品牌服饰，餐饮，娱乐为主，租金280-350/元/（步行街长约1.5km）㎡/月虎门镇黄河时装批发市场、富民批发市场主要以批发为主，与本项目经营方式不相符合小结?依据周边接壤的几个镇商业基本情况，结合本项目的实际情况，建议公司借鉴厚街华润万家超级广场与大岭山凯东中央街经营的模式：品牌超市+配套独立项目?伴随着东莞市政府大力开展招商引资及开发城市各镇旅游热潮的持续高涨，东莞各区、镇商业全面开花。各区镇均已形成自己片区的商业核心圈，商业步行街的发展、成熟、壮大已成事实。目录商场基本情况概述周边人口调查分析长安镇商业市场调查长安镇商业市场调查项目经营状况及定位招商策略整合推广策略各楼层主要经营状况楼层一区三、四区二区电信、松鹰服饰麦当劳、品牌珠宝、流行服饰、精品一、大渔餐饮等、美容美发等二苏宁电器沃尔玛、招行、味千拉面规划中三空置沃尔玛、电玩、金宝贝四空置麦田语培训及几间公司办公用铺说明：纵观整体商场，四楼空置区域最大，其它每层也有不同程度的空置区域。?明珠广场自2005年开业至今日，经过几年的市场考验，现商场除几家主力商家在持续经营外，一楼三、四区内铺商户进进出出现象频繁且现有40%空铺。项目空置铺位业态定位建议项目业态定位原则：根据项目经营现状，结合主力商家+周边配套的原则建议空置铺位的业态定位。建议一楼层一区空置业态建议三、四区空置业态建议婴童专卖店、品牌服饰形象店、汽美容纤休、美甲美发专区、个人护理专区、潮流服饰、一车4S店精品专区二量贩KTV、数码影院棋牌室、茶馆三量贩KTV、数码影院网吧四休闲浴足中心各类专业培训机构、桑拿中心建议二一区空置业态建议三、四区空置业态建议楼层一大型外贸服饰、品牌折扣店二品牌家具广场、城市商务酒店、娱乐棋牌室、茶馆三航母、大型酒楼网吧四