浙江安吉别墅项目前期策划报告2009.12研发处ResearchDepartment一、市场篇研发处ResearchDepartment国家调控重拳频出，未来市场走向何方？研发处ResearchDepartment宏观政策分析1、增加普通商品住房的有效供给。增加供给以缓解供求关系紧张2、继续支持居民自住和改善型住通过调整营业税、差别化信贷政策挤出房消费，抑制投资投机性购房。国务院常务会议投机成分颁布“国四条”3、加强市场监管。针对开发商捂盘、囤地行为4、继续大规模推进保障性安居工发挥保障性住房对商品房市场平衡作用程建设。政府意图通过“有保有压”的调控政策保持房地产市场稳定，遏制房价上涨过快，而绝非打压房地产业2010年经济工作的目标是"保增长、调结构、管理通胀预期"，强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。中央经济工作会议提出稳步推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制研发处中央经济工作会议为二、三线城市房地产市场的中长期发展提供了有力的支撑ResearchDepartment宏观政策分析投资成为拉动经济增长的首要驱动力2009年，作为投资的重要组成部分，消费低迷在政策面的大力支持下，房地产业出现2009年中国GDP可实现“保八”爆发性繁荣，为经济数据复苏做出重大贡献。进出口萎缩2010年，随着实体经济数据逐步好转，房地产政策将出现微调，虽然房地产作为中国支柱性行业的地位不会被动摇，但09年房价爆发性上涨将难以重现。通过分析近期的政策，2010年的市场机会或将集中在小城镇建设中。宏观上看，2010年房地产业将维持上升周期，安吉县或迎来发展机遇。研发处ResearchDepartment我们面对的是什么项目？研发处ResearchDepartment1、地理位置及相关经济指标土地用途：住宅用地占地面积：约100,000平方米建筑面积：约100,000平方米容积率：1杭长高速?地块位于安吉县递铺镇南侧，距灵峰寺竹博园安吉市区约5公里；香溢度假村项目位置?项目享有稀缺自然生态景观，靠近竹博园、灵峰寺、高尔夫球场等景点；?杭长高速建成通车后，本项目至27洞高尔夫球场杭州仅约30分钟车程，将成为杭州“后花园”。?地块现状尚未平整，以农田为主，有部分农民自建房待拆迁；?地块西面与北面均为双向2车道研发处的小道，与外部相连。ResearchDepartment2、区域环境?本项目坐在的安吉县位于长江三角洲中心位置，东与湖州市、德清县相连，南与杭州市余杭区、临安市接壤，?距上海220公里，距杭州65公里安吉县湖州市杭州市上海市研发处ResearchDepartment本项目的投资环境是怎么样的？研发处ResearchDepartment1、宏观经济环境国民生产总值109.50亿元9.9％45.51万人常驻人口数量（城市人口约10万人）人均可支配收入173249.9%元人均年消费支出1098012.5%元固定资产投资589134万元19.7％房地产投资82802万元3.3%统计数据时间段：2009.1-2009.11安吉民营经济强势，竹制品加工业、转椅制造业、旅游业成为三大支柱产业研发处ResearchDepartment2、旅游资源?安吉山清水秀，以竹、茶为代表的中国传统文化底蕴深厚，具有很高的城市美誉度；?全国首个生态县，植被覆盖率高达75％。一级空气质量，一、二级水质让它成为长三角的天然绿色氧吧。?形成黄浦江源、大竹海、天荒坪以及历史文化旅游环线四大品牌，作为生态旅游县，已经有较高知名度和稳定的客源市场。研发处ResearchDepartment3、发展规划?杭(州)长（兴）高速公路是浙江省高速公路主骨架“两纵、两横、十八连、三绕、三通道”中一连，起于杭州绕城高速公路北段，终点于长兴县泗安与申苏浙皖高速相接。?建成后安吉到杭州的行车时间只需51公里，30分钟，安吉到上海的车程约一个半小时。?杭长高速二期（安吉段）全长65公里，预计在2010年建成通车。随杭长高速通车，安吉被纳入杭州一小时生活圈，未来高端别墅发展前景乐观。研发处ResearchDepartment4、城市比较杭州一小时生活圈长兴县9000元/m以上安吉县5000元/m以上德清县8000元/m以上?安吉、德清、长兴均为湖州管辖的县市，城市性质类似，具有很高的可比性；长兴的联排别墅价格达到9000元/㎡以上，德清联排别墅价格达到8000元/㎡以上，而安吉排屋价格与多层相仿，价格远低于周边县市；?相比较德清，安吉受交通限制，与杭州同城化进程较慢，影响到房地产市场的发展；研发处Research?Department杭长高速通车后，从德清、长兴近三四年的发展来看，安吉未来发展前景乐观。安吉的房地产市场现状是怎么样的？研发处ResearchDepartment1、安吉房地产整体市场分析房地产开发情况历年安吉房地产开发投资额1520%1215%910%65%300%2009200320042005200620072008（1-9）房地产开发投资（亿元）6.77.729.119.289.7611.456.43增长幅度15.32%15.22%18.01%1.87%5.17%17.30%房地产开发投资（亿元）增长幅度?安吉房地产年保持增长，2005年由于宏观调控的因素，导致2006年增幅降至2%左右，2007年开始回升，2008年增幅达到17.3%，恢复到2004、2005年的增长水平。?2009年一季度开发投资较小，但从5月份开始呈现加速态势，预计2009年房地产投资额较2008年有所降低。研发处ResearchDepartment1、安吉房地产整体市场分析供需情况历年安吉商品房竣工、销售面积（单位：万平方米）30201002003200420052006200720082009商品房竣工面积19.317.055.812.213.9423.778.49商品房销售面积2114.614.119.8324.5228.328.25商品房竣工面积商品房销售面积?需求方面，04、05年受国家宏观调控的影响，安吉商品房销售面积出现大幅回落，06年开始受供应量大幅缩减影响，商品房销售面积开始增长，之后销售面积稳定在30万平方米左右。2009年1-9月商品房销售面积已经超过2008年全年销售面积，继续保持稳定增长。?供应方面，2003年以来商品房销售总面积远大于同期的竣工面积，尤其2009年竣工面积更是出现大幅回落，这显示六年来安吉已大量消化空置商品房，空置率不断降低。研发处ResearchDepartment1、安吉房地产整体市场分析销售价格历年安吉商品房销售均价400030%300020%200010%100000%200320042005200620072008商品房销售均价（元/㎡）178722452319280930513378增长幅度8.96%25.63%3.30%21.13%8.62%10.72%商品房销售均价（元/㎡）增长幅度?安吉商品房销售价格保持逐年增长，但波动较大，2005年受宏观调控影响，增幅回落至3.3%，2006年，供应量的大幅缩减，直接导致价格的快速提升，2007开始，价格平稳增长。?2009年1-11月，受到全国房地产市场整体回暖带动，安吉商品房销售价格出现爆发性增长，销售均价已突破4000元/㎡研发处ResearchDepartment1、安吉房地产整体市场分析未来供应情况?2006年至2008年，安吉土地市场共成交200万平米，按1.2的容积率计算，总供应商品房约240万平米；?2009年至2011年，安吉土地市场每年将有80万平米的土地推向市场，按递铺镇占60万平米、1.2容积率计算，每年供应商品房约72万平米；?截至2009年10月份，包含预告在内安吉共推出71万平方米非工业用地，其中递铺镇推出约52.6万平方米土地；?考虑安吉目前商品房的年销售量在30万平方米左右，预计未来几年安吉商品房将处于供远大于求的局面。研发处ResearchDepartment2、区域房地产市场分析市场板块分布?城南板块城南板块的规划定位集居住、度假、休闲、旅游为一体，以“山地人居”为特色、以高档别墅为代表的新兴城市功能区。良好的生态环境优势和休闲度假旅游区的建设，吸引了较多外埠购房者进入，大幅度提升居住区块的建设档次和规模。目前板块内规划有多个较高品质别墅产品。?城中板块城中板块为安吉城区的中心区域，是本地自住消费的购房者首选板块。中心城区成熟便捷的生活、商业、交通配套设施对本地自住消费者具有很好的吸引力。目前板块内在售项目众多，产品以多层和小高层为主，也有少量联排别墅产品出现。?城北板块城北板块多为靠近安吉市中心。板块内多为公寓与别墅复合项目，2010年该板块的供应量较大，已有多个项目将集中在2010年上半年开盘销售，从客户积累的情况看，该板块的别墅产品也有约三成来自外埠。研发处ResearchDepartment2、区域房地产市场分析城南板块分布亿城嘉园龙山体育公园钱塘檀香园名仕雅墅龙山庄园君悦上居汀香别墅灵峰景区璞墅城南板块别墅客源分布?城南板块项目集中在龙山体育公园与灵峰景区，区域内自然景观资源优越。?目前区域内在售个案以别墅产品为主，其中除安吉唯一在售高端独立别墅项目汀香别墅报价40%达到16000元/㎡，其他联排别墅项目报价在6000-8000元/㎡，独立别墅报价在9500-1200060%元/㎡研?发区域处别墅物业客户中，外地客户占到约40%（汀香别墅高达60%），外地客户以杭州、萧山ResearchDepartment本地外地、上海、温州等区域为主。个案分析——汀香别墅楼盘名称汀香别墅开发商