成蒙房地产销售代理公司事业群成蒙房地产销售代理公司事业群青山湖区项目前期定位报告青山湖区项目前期定位报告二零零八年八月成蒙房地产销售代理有限公司前期部第一部分第一部分宏观环境及外部影响因素研究宏观环境及外部影响因素研究?城市概况城市概况?经济发展情况经济发展情况?房地产运行状况房地产运行状况?宏观政策及影响宏观政策及影响1城市概况?交通、行政区划?人口及城市化?城市规划地理位置地理位置南昌市位于江西中北部，为中部地区南昌市位于江西中北部，为中部地区最接近沿海发达区域的省会城市。南最接近沿海发达区域的省会城市。南昌是我国唯一与长三角、珠三角、和昌是我国唯一与长三角、珠三角、和闽东南三角洲相毗邻的省会城市，具闽东南三角洲相毗邻的省会城市，具有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位有紧连粤闽浙，深延港澳的独特区位优势优势接受沿海发达经济区域辐射，沿海产接受沿海发达经济区域辐射，沿海产业梯度转移直接目的地，沿海和国外业梯度转移直接目的地，沿海和国外资本向内地辐射的中转中心资本向内地辐射的中转中心1城市概况?交通、行政区划?人口及城市化?城市规划南昌交通发达，拥有水陆空立南昌交通发达，拥有水陆空立体化交通系统。南昌为京九线体化交通系统。南昌为京九线上唯一省会城市，浙赣、湘赣上唯一省会城市，浙赣、湘赣、南浔等铁路主干线贯穿而过。、南浔等铁路主干线贯穿而过。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸。南昌阳湖可到达长江各口岸。南昌新机场开通新机场开通3030多个城市航线，多个城市航线，且为中部唯一开通国际航线的且为中部唯一开通国际航线的机场。公路通过机场。公路通过105105、、320320、、316316、新昌高速、、新昌高速、温厚高速等，方便连接浙、苏温厚高速等，方便连接浙、苏、沪、湘、鄂、闽、粤、皖等、沪、湘、鄂、闽、粤、皖等省市。从南昌驱车安徽、湖北省市。从南昌驱车安徽、湖北、湖南、浙江等周边省省会的、湖南、浙江等周边省省会的距离全部在距离全部在55小时左右，形成小时左右，形成了一个以南昌为中心的“了一个以南昌为中心的“55小小时经济圈”。时经济圈”。1城市概况?交通、行政区划?人口及城市化?城市规划据公安户籍统计，全市据公安户籍统计，全市0707年末户籍总人口为年末户籍总人口为491.31491.31万人，比上年末净增万人，比上年末净增7.357.35万人。其中非农业人口万人。其中非农业人口232.76232.76万人，增长万人，增长2.2%2.2%。据。据20072007年全市人口变动抽样年全市人口变动抽样调查结果显示，调查结果显示，0707年全市年末常住人口年全市年末常住人口458.06458.06万人，人口出生率为万人，人口出生率为13.63‰13.63‰，，死亡率为死亡率为5.79‰5.79‰，自然增长率为，自然增长率为7.84‰7.84‰。。235非农人口0.04?城市化进程加快城市化进程加快。。市区非市区非230幅度0.035农业人口比重以每年农业人口比重以每年3%3%左右的左右的2250.03速度递增。06年增幅比较明显2200.025速度递增。06年增幅比较明显2150.02。。2100.0152050.012000.005（数据来源：由《（数据来源：由《2003—20072003—2007年南昌统计年鉴》年南昌统计年鉴》1950中相关指标计算而得）中相关指标计算而得）03年04年05年06年07年1城市概况?交通、行政区划?人口及城市化?城市规划规划期限规划期限规划期限规划期限近期：近期：2001-20052001-2005年年中期：中期：2006-20102006-2010年年远期：远期：2011-20202011-2020远景：展望到远景：展望到20502050年左年左年年右右城市规模城市规模城市规模城市规模市区总人口市区总人口20052005年年47547520202020年年600600人口规模：人口规模：市区城市人口市区城市人口20052005万万年年2202202020万2020万年年300300万万万万城市规模：城市规模：20052005年城市规模为年城市规模为260.00260.00平方公里平方公里，，20202020年城市规模为年城市规模为300.00300.00万平方公里万平方公里，，城市发展方向城市发展方向城市发展方向城市发展方向整体发展思路提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规整体发展思路提出“西进、东拓、北控、南延”原则。其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，1城市概况?交通、行政区划?人口及城市化?城市规划城市布局形态城市布局形态一城两核一城两核红谷滩中心新区、城市老中心区红谷滩中心新区、城市老中心区五大组团五大组团朝阳组团、城东组团、城南组团、朝阳组团、城东组团、城南组团、莲塘组团、罗家组团莲塘组团、罗家组团形成以“三环十一射”为骨架形成以“三环十一射”为骨架三环三环城市中环、城市外环、高速外环城市中环、城市外环、高速外环十一射十一射北京路、解放路、昌南大道、南莲路、北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等。1经济发展?地区GDP?收入与消费?GDPGDP稳固增长，城市经济发展情况良好。稳固增长，城市经济发展情况良好。1500GDP0.35GDPGDP房地产业房地产业涨幅0.3增长率增长率发展状况发展状况10000.250.2小于小于4%4%萎缩萎缩0.155000.14-5%4-5%停滞停滞0.055-8%5-8%稳定发展稳定发展0003年04年05年06年07年大于大于8%8%高速发展高速发展?20072007年南昌市人均年南昌市人均GDPGDP为为4448744487元，增元，增幅达幅达12.5%12.5%。。近年来近年来GDPGDP增幅增幅人均GDP300000.4涨幅保持在保持在15%15%以上以上250000.3，南昌房地产业处，南昌房地产业处20000150000.2于高速发展于高速发展期期。。100000.1500000（数据来源：（数据来源：2003—20072003—2007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴《南昌市《南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报》）年国民经济和社会发展统计公报》）03年04年05年06年07年1经济发展?地区GDP?收入与消费?市区人均可支配收入每年增长市区人均可支配收入每年增长12%12%左右左右?南昌人均消费支出持续上升南昌人均消费支出持续上升14000可支配收入0.212000消费支出0.512000涨幅10000涨幅0.150.410000800080000.30.1600060000.2400040000.0520000.12000000003年04年05年06年07年03年04年05年06年07年（数据来源：（数据来源：2003—20072003—2007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴城镇居民消费能力不断提高，城镇居民消费能力不断提高，《南昌市《南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报》）年国民经济和社会发展统计公报》）对其进行住房消费的引导，有对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展利于房地产市场的发展1房地产运行?开发投资?房地产供销?固定资产投资开始稳定增长，04年增幅达?近五年稳定增长。受宏观调控影近五年稳定增长。受宏观调控影到最高。06和07年受国家整体宏观调控影响，增幅呈下滑之势。响，增幅呈下滑之势。响，迅速降温。房地产投资1000固定资产投资0.61400.6幅度增幅8000.51200.50.41006000.40.3804000.30.2600.22000.14000200.103年04年05年06年07年0003年04年05年06年07年0404南昌房地产增幅最高，南昌房地产增幅最高，0606年受政年受政策影策影?南昌房地产开发南昌房地产开发投投资在资在固定固定资产资产投投资资响响，房地产，房地产投投资增幅在资增幅在0.6%0.6%左右，左右，0707中中所占所占的比重的比重逐逐年增加。年增加。0505年接近年接近年开年开始回升始回升到到13.4%13.4%左右，达到左右，达到正正常水常水21%21%。。平平?与全国的与全国的差差距距也逐也逐年年减少减少。。（数据来源：（数据来源：2003—20072003—2007年南昌统计年鉴年南昌统计年鉴《南昌市《南昌市20072007年国民经济和社会发展统计公报》）年国民经济和社会发展统计公报》）1房地产运行?开发投资?房地产供销施工面积与竣施工面积与竣?商品房施工面积迅速飙升商品房施工面积迅速飙升。年增幅保持在。年增幅保持在工面积差距加工面积差距加10%10%左右左右,,0707年达年达13%13%。。大，大，南昌房企南昌房企?商品房竣工面积年均增长商品房竣工面积年均增长100100万平方米左右。万平方米左右。盘子盘子铺铺得得过过大大?商品房销售面积稳步增加。商品房销售面积稳步增加。0505年虽受宏年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了了16.5%16.5%的高位。的高位。原因：原因：施工面积2000?南昌预售政策南昌预售政策竣工面积?南昌南昌0606、、0707年楼市旺销导致开发年楼市旺销导致开发1500销售面积商热情