谨呈：九坤集团《九坤.徐东地块营销策划报告》武汉大汉隆城机构前期策划组2010.08.15Codeofthisreport|1大汉隆城版权所有目录（CONCENT）本报告的思路及框架目标及核心背景分析项目整体定位目标下策略问题界定市场背景目标分析客户定位项目推广策略区域市场分析竞争分析形象定位项目营销策略项目本体问题界定产品定位项目营销执行计划核心价值挖掘价格定位Codeofthisreport|2大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场概况场概况武汉市2009-2010一季度成交供应及成交分析3500033589319013133628345300002301025000225512108519516200001622715000100007480500002009一季度第二季度第三季度第四季度2010一季度单位：套新增供应消化套数2009年1季度至2010年1季度武汉市商品住宅呈现去化量远远大于新增供应量，同时15个月内大量去化前期市场存量产品，市场内供应比例得到一定程度优化；但是新增供应与去化量有逐渐呈现反比趋势，新增供应逐渐放大，而进入2010年一季度去化量出现下滑，随新政效应进一步深化，供求比例有呈现反差趋势。武汉宏观市场走势:2010年内需求存在，以刚需表现为主，市场短期内表现不明朗Codeofthisreport|3大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场概况场概况2009-2010年7月武汉主城区成交量及价格70009000810781358000600078727163761171277189700050006614600360004000590654085437498350004373453145723000391840003000200025842000162810001000001234567891121234567..........11.......9999999999..000000000000000009911111110000000000000000000222222222200222222222成交均价成交套数数据来源于亿房网?宏观调控实施百日，武汉主城区楼市销售量呈现价滞量跌局面，今年5月份，武汉楼市销量同比下降43.6%，环比下降36.4%。至今年6月份，武汉楼市销量较去年同期下降51.8%，较上月下降14.3%，市场观望情绪浓厚，宏观调控政策的持续执行下，武汉楼市降温明显，进入僵持期。?7月份企稳回升，环比6月成交量增长38.02%，市场正进入缓慢的复苏期。Codeofthisreport|4大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场概况场概况2008年城市居民住房计划建筑面积1031万平米，占25%；2009年计划建筑面积1004方米，占24%；2010年计划建筑面积722万平方米，18%；2011年计划建筑面积695万平米占17%；2012年计划建筑面积648万平方米，占16%。廉租住房、经济适用住房建设量的年度计划：规划期内，廉租住房、经济适用住房17.5万套建筑面积1025万平方米；其中，2008年316万平方米，占31%，2009年200万平方米，占19%，2010年170万平方米，占17%，2011年170万平方米，占17%，2012年169万平方米占16%。2010年新建廉租住房1万套，完成廉租住房配房租赁1万户。廉租住房租金补贴提标扩面，新增廉租住房租金补贴1.76万户，实现符合条件的低收入住房困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。商品房供应逐年减少，市场供应呈现紧缺年度住宅建设面积逐步缩减，保障性住房保持不变，但总体占比呈现上升趋势Codeofthisreport|5大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场场政策政策概况概况历年调控回顾国八条国六条国四条国11条时间2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日出处国务院出台“加强房地产市场引导国务院常务会议通过了《中国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地和调控的八条措施”华人民共和国测绘成果管理产市场平稳健康发展的通知条例（修订草案）》政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨措辞变化比较单纯的关注房价问题政策从2005年的“全面开从08年底开始的鼓励、促进随着房地产市场的回升，近花”向2006年的“精确制房地产发展的政策已经被目前期部分城市出现了房价上涨导”过渡，措施更为细致，调控政策取代，房地产政策正过快等问题，需要引起高度问题针对性被强化，而调节式从“保增长”转型为“调结重视。进一步加强和改善房方法也从过去的土地金融两构，压房价，抑投机”地产市场调控，稳定市场预个领域扩大到运用等更多手期段市场影响房地产市场只出现了短暂的观望，政策被逐渐架空，高价卖地被视为打压房地产市场重要信政策有利于抑制短线炒家，但北京、深圳等城市的房价却出现、大力招商引资甚至银行系号，但是2010年仍然会实行正面作用无容置疑。与此同较大幅度的上涨，房地产领域三大统为大型房地产开发项目巨宽松的货币政策，加上市场存时，由于我国经济复苏的势问题（大城市房价上涨过快、住房额放贷的做法在地方仍大量量等因素，业内人士怀疑国四头愈加明显，新政的威力难供应结构不合理、房地产市场秩序存在条是否能起到遏制房价过快上比2007年，市场有可能在混乱）没有得到根本解决涨的作用经过一段观望期后重新恢复活跃历年调控政策出台，但于市场作用效果表现不强Codeofthisreport|6大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场场政策政策概况概况近期房地产调控策略序号时措施简要序号时措施简要间间12009.12.7中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给112010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款22009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年122010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨32009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨132010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%42009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%142010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷52009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税152010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金62010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展162010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准72010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋172010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率82010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者182010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准92010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查192010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房102010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出案202010.06.19六部门联合发文要求做好住房保障规划编制调控政策频繁出台，至六月调控力度逐渐弱化，开始进入效果监控期Codeofthisreport|7大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场场政策政策概况概况?纵观各地新政，大部分地方政策基本上是在贯彻中央政策而已，北京出台“第三套房停发贷款”、“同一家庭只能购买一套住宅”等条款可能是最严厉的政策了，镇江出台政策明显与中央相悖，在国家进行宏观调控的背景下出台“税率下调”、“购房补贴”等措施，救市意图明显。?武汉地方政府出台政策主要以贯彻中央新政中加强对市场的行为规范为主，并没有出台更严厉更细化政策，地方政府对楼市调控意愿薄弱，执行滞缓。地方调控意愿薄弱，与中央精神有相悖部分武汉政府调控政策不温不火敷衍明显Codeofthisreport|8大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场场政策政策概况概况市场表现房地产市场出台第二个月，全国主要城市出现量跌价稳得态势，市场相持观望状态显著。成交量：一线城市：目前销量萎缩迅速，下滑约60%左右，个别一手新盘甚至零成交；近期大幅下降后稍显企稳；二线城市：销量有一定萎缩，不同城市，同一城市不同区域间，不同楼盘分化明显；三线城市：销量尚显稳定，但与新政前仍有一定下滑；成交均价：一线城市：一手房价尚未下跌（大部分项目以稍低于预期入市，但比前期仍有略涨，郊区部分前期快速上涨项目，现价格略有回调），二手房议价空间放大，略有下跌（约有5%-10%回落）；二线城市：房价滞涨三线城市：进入房价滞涨中一线城市调控效果出现，二线城市出现端倪各级别城市出现不同反应，房价滞涨是共同表现，武汉市场表现同样明显Codeofthisreport|9大汉隆城版权所有背景分析房地房地产产市市场总场总结结房地产宏观市场—总结调控结论研判：宏观调控政策见底，刚需成为武汉市场支撑，其余需求保持短暂观望Codeofthisreport|10大汉隆城版权所有目录（CONCENT）本报告的思路及框架目标及核心背景分析项目整体定位目标下战略问题界定市场背景目标分析客户定位项目推广策略区域市场分析竞争分析形象定位项目营销策略项目本体问题界定产品定位项目营销执行计划核心价值挖掘价格定位Codeofthisreport|11大汉隆城版权所有片区市场研究片片区区板板块块研研究究区域房地产板块研究徐东商圈板块，区域板块价格洼地武昌CLD板块（住宅均价：11000-13000元/㎡）处于武昌与青山交汇处，经过品牌开发商打造，该区域