兰州天居会所及商业整体建议陕西美城2010.10.10一、会所、商业思考篇二、会所、商业案例篇三、会所、商业建议篇会所、商业思考篇项目亟待解决的问题：由于本项目会所、商业部分中后期都会以对外出售为主要经营方向，但安宁目前尚未有比较成熟的商业地产发展的大环境，因此本项目整体营销策划方面存在以下几个亟待解决的问题。问题1：设定怎样的会所与商业主题才能提升项目品质并吸引投资者购买？问题2：哪些类型的商业业态、业种适合在本项目中生存（既能呼应会所功能、业主需求又能满足物业现状，同时要以便于对外出售为原则）？问题3：社区人群和未来区域内的需求消费特征是怎么样的？会所、商业思考篇项目周边竞争环境分析?项目周边竞争环境之优势：?项目周边现有项目较少，且多为住宅项目，虽然在这些项目中也配置了一定规模的商业面积，但各项目均未对这些商业面积有比较明晰的定位规划，从这一方面来看，本项目具备开发时间上的优势，将成为周边社区标志性的可消费的商业场所。?周边竞争项目商业部分多为住宅底商，并且已经使本项目的商业氛围得到很大提升。?周边竞争项目未来入住的消费客群将成为本项目消费力的有效补充。?项目周边竞争环境之不足：?由于周边竞争项目的商业档次上存在大范围高差，对于本项目商业环境的营造具备不确定性。?周边竞争项目在区位和交通环境方面更具有优势，因此当这些竞争项目的商业部分开业之后，可能出现消费截流的现象。?综上所述：本项目在处理与周边竞争对手的关系时，应抓住开发时间上的优势，提供具有针对性的消费项目，尽快培养周边客群的习惯性消费。会所、商业思考篇项目定位分析?项目大业态定位：?在确立商业项目具体业态业种组合方案之前，应首先明确项目的大业态定位，即项目作为一个整体应该向消费者展现怎样的业态形象。?通观本项目所处的区位环境和自身物业特点，我们认为：?首先：项目为住宅配套的会所和商业，现阶段为住宅销售期提供概念支撑；?其次：项目商业体量1万余平米临街，有机会作为标志性商业消费的条件；?再次：项目周边尚未形成成熟的居住和商业氛围，会所和商业前期以统一规划概念，主力店招募为主；?最后：本项目豪宅社区的定位，需要有能满足社区高端消费群体需求的商业项目作为服务配套，以保障住宅项目的品质。会所、商业思考篇项目周边消费市场分析?周边消费群规模特点：?项目周边短期内可引入的消费群数量有限，除本项目自身开发住宅项目的居住人群以及周边几个临近的高档住宅项目的消费群外，区域以外的消费者的引入需要一个较长的过程。?从安宁未来发展前景来看，本项目其他几个住宅项目的开工，市府的动迁，都将带来大量稳定、高品质的客源，整体消费群规模增长前景是可喜的。?消费群构成特点：?项目区域内的主要消费群为政府官员、国企管理层、兰州及外地在兰州的高端顶级的客户群，属于非富即贵的金字塔顶尖的一群人，整体消费群素质较高、消费能力及消费欲望较强、对消费的档次、形象、品牌有强烈的追求，在满足基本生活配套的需求外尤其偏重餐饮娱乐的消费。?项目因为临近南湖和寒窑公园的缘故，未来也会吸引一些外来旅游观光的人群，随机性的品牌性消费也会有一定的需求。会所、商业思考篇项目提炼：集区域商业、中高端会所式消费、社区商业于一身的区域风情商业中心带区域配套跟进中高端消费带动升级型生活配套最基本的生活配套??完善完善的的社区配社区配套套是商业是商业走走向成熟的向成熟的基础基础??定位定位精准精准的的中高中高端端消费消费是商业是商业迅速迅速成熟的成熟的催化剂催化剂??恰恰当的当的区域配区域配套套是是走走向城向城市化市化的的必必备要备要素素一、会所、商业思考篇二、会所、商业案例篇三、会所、商业建议篇1、会所案例国内豪宅会所成功经营4大模式成功会所特征北京棕榈泉国际公寓广州珠江帝景大而精的俱乐酒店式的开放部模式经营模式特殊模式常规模式小而精的半封闭大而专的封闭经营模式经营模式成都金林半岛深圳招商海月花园台湾九昱十美1、会所案例1大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000平米五星级豪华俱乐部式会所项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋31～33层板式塔楼，约1100户物管费用5.60元/平方米·月项目均价35000元/平方米（最终市价）13000平方米超五星级豪华会所会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费USD12,000。1、会所案例1会所主要功能设施——集中于高规格的健身保健和餐饮会议A健身休闲设施——提供私人健身教练及保健顾问服务?55米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池?全套美国名牌健身器材Nautilus，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。?3,000平方米的温泉水疗纤体美容SPAB餐饮会议设施——提供宴会订制和私房菜上门服务?俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅——俱乐部可承接从两个人到多至200人的活动。?正宗的港式粤菜由香港名厨施辉先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴C其它设施?红酒雪茄吧?大堂吧台1、会所案例2独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆店东侧）项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万平方米的大社区物管费用2.80元/平方米月项目均价25000元/平方米投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所功能档次定位——广州首个超大型酒店式豪华会所独立酒店式经营——完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式——由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营1、会所案例2酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理?依托海珠客房及配套100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知区使馆附设施智能化的房间控制系统近成熟的中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调商务环境餐饮及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小，酒店经时送餐服务能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议营良好会议系统，以相配合你的各种需要?业主只享大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温有康体方康乐中心泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒面的优惠乓球馆、桌球馆和棋牌室开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队其他、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全1、会所案例3大而专的半封闭经营模式——海月花园7000平方米社区项目区位南山区蛇口后海大道东侧会所项目参数占地85610.70平方米，总建筑面积129706.00平方米的大社区物管费用3.2元/平方米月项目均价4800-6800元/平方米（2004年）7000平方米社区会所——深圳成功经营典范功能档次定位——高档社区会所半封闭式经营——服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营1、会所案例3会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦一期会所设施二期会所设施二期会所设施健身房、舞蹈健身房、室内以恒温泳池为教室、桑拿、篮球场、羽毛主，直径25m保健室、儿童球场地等运动半圆形池，水阅览室、西餐类为主，项目深1.1-2m。厅、棋牌室，最多，面积较增加棋牌室，室外泳池。大。全部更换为自动麻将桌。一期会所大一期会所大而而二期二期集集中于体中于体三期三期增加增加业主业主全全，，经营不经营不十十育育设设施施，为，为业业需求需求旺盛旺盛的的棋棋分成功分成功主主喜喜好好项目项目牌室牌室1、会所案例大3而专的半封闭经营模式——香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所茶馆大堂酒吧中餐厅卡拉OK酒廊西餐厅野外烧烤婚宴厅功能档次定位——高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所半封闭式经营——服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式——部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营接待处健身中心儿童游乐室室外泳池罗马恒温泳池兰花游泳池1、会所案例4小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000平方米顶级会所项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户物管费用3元/平方米月项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会——3000平方米成都顶级纯别墅社区会所功能档次定位——高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式——与物管完全独立分开经营管理1、会所案例4小而精的半封闭经营模式——台湾九昱十美4000平方米顶级会所项目区位台北市文山區萬芳路107巷项目参数占地面积3000平方米，建筑面积6900平方米，92户物管费用3元/平方米月项目均价30000元/平方米（别墅）Mot概念馆——4000平方米台湾人文艺术会所功能档次定位——高档艺术主题会所匹配台北人文楼盘半封闭式经营——经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费50万；管理方式——与物管完全独立分开经营管理1、会所案例—总结会所模式档次定位运营方式盈利模式