中央观邸·层峰生活www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879写在报告之前作为房地产资深服务商，和邦力高将以丰富的实操经验服务于本项目，根据项目销售情况实时跟踪，洞察市场、即时应对，全程把控，提供贴近式高效服务。本策划报告旨在确定景河豪庭项目整体营销推广工作的策略和纲领。对于后续深入的重要细项工作，我们将以单项工作计划或方案的形式与景河房产沟通之后确认推出。市场篇第一部分房地产发展分析◆上饶整体房地产分析◆上饶市区楼市分析◆上饶带湖片区楼市分析◆区域地产价值的比较一、上饶整体房地产分析特征⑴：引进来自抑式开发1.引进来模式2.自抑式发展上饶的房地产开发商无论本土还是外来的开发有超?具有外地开发商背景，商，因为自有开发资金比例不高，其中浙商占了较大比例，由于开发都普遍采取相当保守的开发心上饶城市缺乏沉淀，其整个房态，较少在产品形态或生活理念上地产开发水准初级化，在这一做大胆的突破，整个楼市表现亮点领域还处于比较落后的状态。屈指可数，缺乏引导性开发概念。一、上饶整体房地产分析特征⑵：漫长的慢热现象慢热现象的两一、需求不旺二、供应过大面性：上饶楼市普遍存上饶属于经济较上饶近几年内在销售极其缓慢的特征为落后的新型城市，就业楼盘推出量日益膨胀，，基本上销售周期都超机会少，年轻人外出工作需求量跟不上开发量，过3年以上，且销售至成为一种趋势，当地原居大量房源积压了几年后50%左右便进入滞销期民由于收入不能支撑房价依然分流新推楼盘的客，市场表现消极，极少，而外来商人目前有相当源，短期间的庞大供应出现抢购或热销的场面一部分人以租房为主，且量让所有楼盘都在争夺，主要原因取决于市场投资市场不活跃等综合因有限的市场资源，造成的两个方面：素，造成市场整体需求疲楼市整体表现慢热现象软。。一、上饶整体房地产分析特征⑶：短期的供应膨胀短期的供应膨胀：不算推迟开盘楼盘外，光目前整个上饶楼市在售楼盘达到110个，总量超过了165万平米，数量惊人，与上饶的市场需求形成了明显的反差，短期的供应膨胀势必造成楼市的滞销，其滞销的主要原因还体现在几个方面：1.年轻人外出打工上饶的年轻群体空缺，基本上都外出打工谋生，使得整个楼市的需求丧失了有生力量。2.投资市场不活跃上饶楼市由于房价上涨空间相对不足没有备受投资客和炒房团的青睐，客群的购买动机以自住为主流。3.浙商的稳定性上饶的浙商人口占有2万多人,但由于许多浙商刚刚进入上饶时间不长,稳定性不强,有很大一部分以租放为主,其购房欲望不够强烈。4.政策环境的影响政府在房地产领域缺乏周密而长远的控制,投资环境过度放松,造成整个楼市发展混乱,缺乏秩序性开发,一涌而上的开发节奏没有得到合理的控制.一、上饶整体房地产分析特征⑷：初步品牌带动导向1.初步品牌价格竞争上饶的房地产开发商无论来自外地还是本土,都几乎没有房地产开发基础,基本上都是初步的尝试,项目的开发没有注入品牌的理念和主张,主要靠地段和打价格战争夺市场,尚只有国际公馆和江南商贸城具备能将开发商品牌转化为卖点之一的强势，佳利商贸城后期住宅地块品牌潜力初现2.初步品牌跟随者上饶的购房消费表现相当理性,主要着眼于性价比的选择,目前市场中很少出现绝对品牌的认同者和跟随者,跟风的购买现象很少.是属于房地产发展的初级状态.二、上饶市区楼市分析发展阶段：从满足型到改善型为主，享受型现身满足型＞＞改善型＞＞享受型＞＞回归型一般城市的房地产需求及发展必然要经历以上四个阶段，上饶局部区域目前依然停留在满足型的市场阶段，而市区已经从满足型到改善型的自然过渡，并出现了享受型项目，其中国际公馆系列、九州奥城等楼盘就是享受型产品的主要代表，是目前整个上饶里面最为高尚的片区。整个区域的房价已从2002年的不到1000元/㎡，发展到了今天的市区达到2400-4200元/㎡。二、上饶市区楼市分析依托资源：中心商圈效应赣东北大道传统商圈以五三西大道滨江大道为横轴、赣东北大道为中心的老城核心地带，城市框架完善，市政、交通、商业、教育、医疗、金融等设施齐备，而且依托赣东北大道的传统商圈大大提升了地产的价值，其商圈内的楼盘销售速度和价格都可从市场反应见一斑，是属于置业的首选片区。二、上饶市区楼市分析市场状况：产品和客群泛化1.产品泛化2.客群泛化上饶市区楼盘的建筑形态已打上饶市区由于产品泛化，区位破单一模式，出现了城市综合体、上尤其是老城核心片区占有绝对优势别墅+小高层，纯粹高层，多层，生活便利，备受市场的认同。所以+别墅，酒店公寓，以及写字楼等建，老城片区的客群构成也较为丰富，筑形态，其主力户型面积更加丰富有市区的原居民、外来的浙商、也有，为市场提供了灵活的选择，形成来自向往城市繁华的其他片区居民和产品上的差异化竞争，同时满足了其他区域的投资客，表现得相对活跃各种消费层次的置业需求。。三、带湖片区楼市分析发展现状：房地产发展的初步带动阶段品牌的初步带动立天唐人、春来以及后起的中航开发商经过大盘的开发沉淀，已具备一定的品牌影响力，摆脱依赖价格和有限需求消化产品的被动阶段配套的初步带动赣东北大道传统商圈的辐射延伸，以及现代城交付以来生活金融配套逐渐落实的配套带动商圈的初步带动万福大型购物休闲娱乐广场、江南商贸城的运营趋成熟化。产品的初步带动纯高层、小高层+多层、高层+小高层+别墅等物业的丰富化。三、带湖片区楼市分析开发趋势：价格和产品两种开发导向并存以价格为开发导向以产品为开发导向以客群为开发导向房地产市场的开发归纳来说,主要有三种开发导向,其一,以价格为开发导向;其二,以产品为开发导向;其三,以客群为开发导向.带湖片区的楼盘从产品上看,其片区和产品的开发已形成市场吸引力,已走出纯粹依靠低价策略来快速赢得市场的开发主张.四、片区房地产价值比较区域比较：老城片区VS带湖片区VS中心片区老城片区中心片区带湖片区有传统的赣东北大道商圈依新行政中心，属于新城区，江南商贸城和现代城为标志片区之争托，是上饶市民的置业首选目前还没有被市民完全接受的核心圈日趋丰富产品相对超前，大盘众多，且建产品之争产品为高层和小高层，占位营销目前主要是奥城孤军引战筑形态丰富，属于改善型产品定位带湖片区由于大盘较多,规划条相处城市闹市，受地块限制环境之争基本配套不足对优良,可以规划足够园景和水景生态景观难以规划权重概比50%15%35%第二部分项目周边个案分析◆中央公馆◆紫阳华庭◆永隆城市广场◆桃花源◆区域在售个案情况《中央公馆》中央公园项目以五三大道为分割线，由南北两个地块组成，南地块处于滨江东路与五三大道交汇处，地块呈三角形，规划为六层商业休闲中心，可作为超市、KTV、茶楼等使用。北地块南靠五三大道，西邻国际公馆，东接三清山大道伸延段，规划有12栋15-25层的高层住宅建筑，呈整体围合式布局，可保证每户住开发商：江西立天唐人房地产发展有限公司宅都拥有最大的景观面，地块南北最小楼项目类别：高层间距为40余米，最大楼间距为90余米，建筑面积：16万平方米东西间距为280余米。地块地下负1层为总套数：872套，现推296套均价：2800—3000超大型整体停车场，小区车位配比比基本主力面积：89（两房）/130（三房）/170（四达到1：1。房）优势1、小区呈整体围合式布局，绿地率达到40.89％，是上饶最大的园林景观小区。2、小区配套齐全，是上饶最大的综合生活社区。3、开发商在当地具有一定口碑。4、小区车位配比基本达到1：15、售楼处大气，销售人员热情。劣势1、项目地块西北的民房影响小区整体档次2、小区地处新区，目前周边居住氛围还不太成熟3、小区纯高层，得房率低《紫阳华庭》开发商：江西双龙房地产开发有限公司项目类别：多层、小高层建筑面积：96539平方米总套数：600套均价：2400(多层）、2800（小高层）主力面积：110、130项目简介：坐落在上饶市凤凰东大道，占地面积53643平方米，总建筑面积96539平方米，共建楼房19栋，其中：小高层12栋、多层7栋，将分两期进行开发建设。优势：1、东拥130亩集教育、娱乐、休闲为一体的大型绿色生态公园——紫阳公园2、北面是15万平米的大型商业——永隆城市广场3、小区所在的紫阳居住板块是上饶集商贸、金融、居住生活于一体的综合性城市片区。4、小区户型全明设计劣势：1、项目每次推出量太小，对前期业主不利。2、建筑外立面采用青灰色涂料，看上去陈旧，且涂料不耐久。3、目前周边配套还不是很成熟4、小区南面还较荒凉《永隆城市广场》开发商：江西春来房地产开发有限公司项目类别：多层、小高层、商铺建筑面积：50万平方米总套数：一期住宅400套商业用房893套均价：2600（多层）小高层（2800）主力面积：124（多层）130（小高层）项目简介：永隆城市广场位于老城区、新行政中心区、新火车站片区的中心位置，四条主干道：紫阳大道、凤凰大道、三清山大道、吉阳路环绕贯通项目，是上饶市政府重点工程。总建筑面积100万平方米，本项目共分三期开发，其中一二期37万平方商业已在营业，已形成上饶最大的综合批发市场。三期50万平方米，其中包括15万平米商业。优势：1、项目体量巨大，配套完善2、小区处在城市主干道，交通便捷3、售楼处、广告手笔给人大气感觉，售楼人员较热情4、大型商贸城已形成规模效应劣势：1、项目周边被商贸市场围和，周边人员杂乱，噪音较多2、住宅项目一次推出量较少，后期施工对前期的业主不利《桃花源》开发商：上饶清林集团项目类别：商业、联排、多层、小高层高层、酒店均价：13000建筑面积：12566（桃花源商业休闲广场）总建约24万平方米项目简介：桃花源商业休闲广场位于上饶市紫阳公园