谨呈:盛和地产清溪项目前期定位报告合富辉煌房地产(东莞)2010年3月1日本报告要解决的核心问题：问题一：在市场及项目客观条件下,本项目适合做什么？问题二：从营销角度,如何顺利支撑项目高价?报告结构Part1Part1、市、市场概况场概况Part2Part2、、项项目分析目分析Part3Part3、、项项目定位目定位Part4Part4、、营销营销建建议议Part1、市场概况1.宏观市场分析2.清溪楼市分析3.竞争楼盘分析4.清溪客户分析1、宏观市场分析（全国）2010年中国经济工作的总体要求：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别2010年中国经济总体形势趋稳?是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革。开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。1、宏观市场分析（东莞）东莞以外向型经济为主导，受金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速相对缓慢。1、宏观市场分析（东莞）09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足。1、宏观市场分析（政策）2008年2009年2010年3月3日，广东省人民政府《关于促进我省房地产市场平1月16日到12月22稳健康发展的若干意见》支持房地产开发企业积极应对日，央行9次调整存1月4日，五部门出台开市场变化。款准备金率（后四次发商拿地首付50%政策。3月12日，东莞市建设局颁布“交楼板房”制度，规范销下调）售市场。1月10日，国务院办公厅5月20日，东莞市房管局首次购房114㎡以下可享1%契发布通知，表示将加强和9月16日到12月23税。5月25日。国务院《关于调整固有资产投改善房地产市场调控，并日，央行百日内5次资项目资金比例的的通知》普通商品住房项目投资的最再次强调二套房贷款首付降息低资本全比例从35%调低至20%。比例不得低于40%。2月2日，中国银行宣布10月22日，契税可6月13日，广东省政府办公厅发布《关于加快推进珠江调整信贷政策，首套房利降至1%，首次购房贷三角洲区域经济一体化的指导意见》，指出2012年，初率优惠由7折调整至8.5款利率可低至7成步实现经济一体化。折，随后各大银行陆续跟进。12月17日，《关于促进房地产市场健康12月初，房地产行业除二手房营业税优惠缴纳时间由22月25日，金融机构人民发展的若干意见》，年调整成5年，其他政策延续至2010年年底。币存款准备金率再度上调放宽二套房限制，购12月14日，国务院颁布国四条，提出增加供给、抑制投0.5个百分点。房超两年转让免营业机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。税经过09年房地产市场井喷式的发展。中央开始密集出台打压楼市的政策，市场观望气氛浓重。Part1、市场概况1.宏观市场分析2.清溪楼市分析3.竞争楼盘分析4.清溪客户分析2、清溪楼市分析（整体供应）2005－2009年清溪镇商住地成交情况表地面单价成交面积总成交价楼面地价A.05年至09年，清溪镇通过招年份成交宗数（元/（㎡）（万元）（元/㎡）㎡）拍挂成交的商住地总面积为2005135201413835.89102345432.4万㎡，年均成交量仅6.5200693000.593170861837735200721919162502851815万㎡，其中清溪08年没有商住2009736413141501921926总计323761.591151321.89————地成交，09年共成交3宗商住地，总面积为7.4万㎡。2009年清溪周边镇区商住地成交情况表B.清溪地价逐年上升，05年清溪地面单价楼面地价镇商住地平均楼面地价为454成交面积总成交价区域成交宗数（元/（元/（㎡）（万元）㎡）㎡）元/㎡，09年升至926元/㎡塘厦92674.632175023471971，达到最高值。但相对周边其凤岗499586100472011845樟木头656731105201601.8761232它镇区，清溪地价处于较低水平。2、清溪楼市分析（住宅供应）07-09年清溪住宅整体供求价供应面积(万销售面积(万销售均价(元年份供应套数(套)销售套数(套)㎡)㎡)/㎡)2007年14.1164512.6148042812008年1.892083.6741841072009年6.865875.7864140662010年1月————241383035200A.07-09年清溪住宅供应量约22.8万㎡，07年为供应高峰,占07-09年供应比重62%。07-09年清溪住宅销售量约22.05万㎡，08-09年受供应萎缩影响，销售量相比07年大幅减少，销售面积分别为3.67万㎡、5.78万㎡,销售套数为418套、641套。B.07-09年清溪镇住宅价格维持在约4100元/㎡。C.2010年1月，由于盛和新都会及柏丽华庭的入市，清溪住宅均价达5200元/㎡从清溪住宅成交价格看，前三年均价约4100元/㎡，进入2010。年，由于入市楼盘品质较高，价格得到较大幅度的提升。2、清溪楼市分析（住宅供应）09年清溪镇个盘销售情况楼盘名称面积套数金额均价柏丽华庭749264686258636大绿地凤凰花园城21629146926464574283恒盈豪庭13522248490610923628丽景名门20935226831589893972御鹿华庭80718314370038962010年1月清溪镇洋房均总计578006412350050044066价达到4808元/㎡，主要10年1月清溪镇个盘销售情况受盛和新都会入市及丽景名楼盘名称面积套数金额均价门加推楼王单位的影响。柏丽华庭29978256363388554大绿地凤凰花园城16421181068304937恒盈豪庭8112997003700丽景名门250324131949005271盛和新都会16915259800532544732总计241383031272910225273备注：柏丽华庭为联排别墅，1月清溪洋房整体均价：4808元/㎡丽景名门价格出现跳涨，因前期主要为关系户购买！2、清溪楼市分析（产品供应）07-09年清溪住宅产品供应情况　2006年2007年2008年2009年合计产品套数面积套数面积套数面积套数面积套数(套)面积(㎡)类型(套)(㎡)(套)(㎡)(套)(㎡)(套)(㎡)别墅　　　　　　51183215118321公寓　　99260725　　　　99260725洋房910890506538069420818829536502602307238833合计91089050164514141820818829587685813350317879A.清溪住宅供应以洋房为主，06-09年四年仅供应51套别墅,供应楼盘为柏丽华庭联排别墅；B.公寓主要在07年供应,供应楼盘为恒盈豪庭,御鹿华庭从产品供应看，07年供应最大，洋房占据核心，并有少量公寓及别墅的供应！2、清溪楼市分析（户型供应）06-10年清溪住宅供应区间面积区2006年2007年2008年2009年2010年合计存货间1.清溪住宅供应以中小户型31-4052381　4331941-5052160　　21212为主,主力面积为80-14051-60153　　54061-70126　　1261㎡二房和三房.140㎡以上71-801788　1182232181-901621661047050248供应较少,91-10056178104165240683101-110147192　7652467722.清溪住宅产品目前空缺为111-1205825　　8315121-13097169　9035652：131-14011268　4322324141-150　84　　84551-70㎡151-1601032　　4228161-1702　　351110-120㎡171-180249　449534180以上16　　516754141-150㎡合计91016452085111043378469161-170㎡备注:06年非全年数据，10年为截止2月份数据2、清溪楼市分析（户型销售）09年清溪销售情况面积区间07供应08供应09供应09销售31-403810014041-50160003251-6053000　61-7000011.09年81-100㎡户型销售较好,以自71-808801182381-9016610470136住型紧凑三房二厅为主；91-1001781041699101-110192076　242.公寓销售较好,体现出09年清溪公111-1202500　1121-13016909038寓投资的兴起；131-1406804344141-1508400　17151-1603200　4161-17000311171-1804904431180以上00512总计1645208511603备注：09销售，包括前期市场整体供应！2、清溪楼市分析（潜在供应）楼盘名称面积(㎡)类型面积区间备注柏丽华庭39965洋房80-200㎡加推金碧华庭42405洋房40-110㎡10年推货量约御鹿华城约140000洋房70-250㎡6万㎡盛和新都会62600洋房75-130㎡加推总计284970--备注：以上数据截止10年2月，因供应预测存在不确定性