连云港明泉项目报告?宏观市场研究?板块市场研究?竞争市场研究?产品定位?项目财务分析?开发模式选择宏观市场研究?连云港经济发展环境?连云港人口环境?连云港房地产市场宏观环境?连云港住宅市场宏观环境城市城市经济经济拥拥有比有比较优较优越的先天越的先天条条件件连云港港口?连云港位于全国经济强省-江苏省东北端；?我国首批提出沿海开放的14座城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡；?坐拥港口优势，为经济发展提供了先天条件；城市城市经济经济经济实经济实力十分薄弱力十分薄弱排名城市GDP（亿元）增幅1苏州市420014%2无锡市267014%3南京市244314.2%4南通市165014%5常州市142214%6徐州市139515.2%7盐城市106615%8扬州市100014.5%9泰州市97014.6%10镇江市93015.2%11淮安市61015%12连云港市54016.1%13宿迁市46015%2010年上半年江苏省各市GDPGDP水平处于江苏省倒数第二，仅为苏州市的1/8，差距巨大，城市经济实力很薄弱城市城市经济经济城市城市发发展展缓缓慢、落后慢、落后连云港GDP在全省排名（共13个市）年份排名200612200712200812200912城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层次问题：连云港先天条件如此优越，经济发展却为什么如此落后？我们认为：1、江苏省苏北地区经济远落后于苏南地区；2、港口经济并未完全发展；城市城市经济经济南北差距巨大南北差距巨大“苏北”“苏南”长江为界，江苏省划分为苏南和苏北苏北地区无论从GDP及人均可支配收入都远落后于苏南地区连云港位于江苏省最北面，是苏北的“苏北”苏南、苏北经济差距为何如此之大呢？城市城市经济经济受受长长三角三角经济带辐经济带辐射微弱射微弱苏北?长三角经济带以上海为核心，苏北地区距其最远；?江苏省以苏州、无锡为第一经济梯度，苏北五市处在第三经济梯度；?苏北受长三角经济带辐射微弱，只能算“泛长三角”的概念；苏北距离长三角核心地带远，受经济带辐射微弱，这是与苏南地区拉开差距的原因之一城市城市经济经济产业产业分布集中于分布集中于苏苏南地南地区区电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业纺织业、建筑业、造船化工业、造纸业、业建材业、铝业高档纺织及服装加工、电子、化工生产；车精密机械及汽车配套工辆制造；机械制造业业；外贸业农机制造业、输变电设电子、纺织、冶金、化工备制造业、汽车及配件和装备制造；旅游业制造业、新型纺织服装业江苏省的产业群集中在苏南地区，导致“南重北轻”的局面苏北地区产业很少，而且也不集中城市城市经济经济道路建道路建设设落后、交通不便落后、交通不便?受长江制约，苏北道路建设比较落后；?陆路交通运输不便，铁路仅4条路线，总里程约750千米，尤为薄弱；?09年江苏省规划6条苏北铁路线：宿淮铁路、丰沛铁路、宁启铁路复线和电气化改造、沪通铁路、连盐淮铁路和郑徐客运专线；正在动工的宿淮铁路?道路缺陷有望在10-20年内得到解决；道路短板是苏北地区发展的一大障碍，短期内很难得到完全解决，这是与苏南地区拉开差距的另一个原因城市城市经济经济苏苏北自然北自然资资源源贫贫乏乏?苏北地区自然资源稀缺，仅徐州有煤矿；?徐州市煤矿日益枯竭，自身也在调整发展模式；徐州的煤矿苏北地区不可能依靠自然资源发展原因总结1、苏南地区受长三角经济核心辐射力度大，而苏北距离较远，导致经济带动效应微弱；2、产业基本集中在苏南地区；苏北地区缺乏传统产业的有效支撑，近年新兴的产业缺乏有效的经济带动能力；3、受长江制约，铁路和陆路交通运输不便，铁路建设尤为薄弱；4、资源贫乏，仅徐州有煤炭资源；连云港一直受苏北整体经济落后的制约，这是导致其经济落后的一大原因城市城市经济经济港口港口经济经济相相对对落后落后14个沿海城市2009年GDP排名排名城市GDP（亿增长率元）1上海149008.2%2广州911311.5%3天津750016.5%4青岛489012%5大连441815%6宁波42148.6%7烟台372813.5%8南通287314%9温州25288.5%10福州252412.8%11湛江115610.6%12连云港94113.6%13秦皇岛87710%14北海36416%在国家首次开放14个沿海港口城市中，连云港经济发展比较靠后，列倒数三位，这与其港口规模不相符为什么连云港港口经济发展如此落后呢？城市城市经济经济两侧两侧强港强港包包夹夹、港口位、港口位置置尴尬尴尬2010年1至5月中国沿海主要港口吞吐量排港口分布名港口名吞吐量增长率宁波-舟山??26324（22%）上海????23159（21.6%）天津港大连港天津????16298（8%）广州????16059（14%）青岛????14242（8.6%）大连????12916青岛港（22.6%）秦皇岛????11107（14.7%）连云港港营口??????9393（29.3%）唐山??????9397（46%）日照??????9236上海港（24.7%）深圳??????8796（22.4%）烟台??????6304（29.5%）湛江??????6200（39%）连云港???5230（13.6%）连云港处在上海港和青岛港包夹下，大量资源被二者厦分门?流??，??这是?连5050云港港口经济无法高速发展的原因之一（24.3%）黄骅-沧州3709（8.8%）泉州??????3415（10.4%）福州??????2547（-25.9%）城市城市经济经济产业产业可可持持续续性性不高不高2010年长三角地区可持续发展排名09年连云港产业比重排名城市得分排名城市得分1上海1.68114温州-0.1452苏州0.86215金华-0.1553南京0.66216绍兴-0.1844无锡0.4417徐州-0.2615常州0.30618台州-0.27717%37%6杭州0.30119连云港-0.292第一产业7扬州0.04620泰州-0.317第二产业8宁波0.02621淮安-0.38946%第三产业9南通-0.00322盐城-0.41810舟山-0.006323衢州-0.47811镇江-0.05424宿迁-0.54412湖州-0.07525丽水-0.56413嘉兴-0.122　　　受产业结构单一且缺乏代表性的限制，连云港主要以第二产业为支撑，传统工业经济为主，造成可持续发展度不高城市城市经济经济产业产业支撑力度不大支撑力度不大化学原料及化学制品制造业农副食品加工业非金属矿物制品业医药制造业?连云港以“药都”著称，医药制造业发达；?东海县盛产“水晶”；?城市自身产业相对薄弱，对港口及城市经济发展支撑力度十分有限；城市城市经济经济招商引招商引资资不到位不到位相比于苏州、南通等城市，连云港招商引资力度不够，外资利用太少城市城市经济经济未未来规划来规划、、发发展新展新时时期期?长三角产业带外扩、转移，连云港将直接受益；?政府重点扶持港口，未来港口经济将迎来新一轮的发展；长三角产业阶梯性外扩、转移，将给连云港带来生机；在未来5-10年内，港口经济将会发展得很成熟；城市城市经济经济结论结论?连云港地处苏北之“苏北”，距离长三角经济圈远，受其辐射力度小；?江苏的产业资源集中在苏南地区，连云港自身无强力的产业支撑；?连云港虽坐拥港口，但被两大强港-上海港、青岛港包夹，资源基本被分流；?政府招商引资力度不大，连云港外资利用十分有限；?目前城市经济落后，但未来发展前景是比较广阔的；?连云港经济发展环境?连云港人口环境?连云港房地产市场宏观环境?连云港住宅市场宏观环境城市人口城市人口人口人口概况概况单位：万人年份全市人口市区赣榆县东海县灌云县灌南县2005472701081151057420064797110811710875200748272109118109742008488811101121107520094908911111210375?人口总数变化幅度不大，基本维持在一个水平范围；?近年周边县居民已有市区迁移的趋势；城市人口城市人口人口人口总数处总数处中中下下水平水平2009年江苏省各市人口数及增长率排名城市土地面积（平方公里）总人口（万人）增长率（‰）1徐州市11258946-1.422盐城市169728124.693南通市8001764-1.604苏州市84886290.965南京市65826242.516淮安市100725376.567宿迁市85555345.958泰州市57975012.009连云港市75004885.2010无锡市47884640.0011扬州市66344601.1912常州市43853580.1513镇江市3847269-0.86在与江苏省其他各市横向比较，连云港人数占地面积及总人口数处中下水平，但增长速度较快城市人口城市人口20092009年市年市区区人口机械人口机械变动变动情情况况单位：人迁入人口迁出人口地区机械增长省内迁入省外迁入迁往省内迁往省外连云区12658646694431017新浦区65982557624817801127海州区816252427274367市区1235298412511?市区人口呈现机械增长的趋势，主要是省内人口迁入；?新浦区、连云区是主要人口迁入区；海州区相对较少；城市人口城市人口全市全市从业从业人人数数分布分布单位：万人职工人数年份合计私营业主农民其他国有经济集体经济其他经济、个体户200521016210131681200622016311191701200722716311251702200823