地产服务·投资管理·资产及商业管理深圳房地产市场趋势分析报告德思勤·深圳2008年7月31日版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.目录contents深圳房地产市场发展趋势分析报告?一、中国房地产周期回顾………………………………………………………………………005?二、国内外金融经济现状分析…………………………………………………………………007?三、04-08年宏观调控政策回顾………………………………………………………………019?四、深圳领跌全国楼市…………………………………………………………………………023?五、深圳市房地产市场回顾……………………………………………………………………025?六、深圳房地产市场供需关系分析……………………………………………………………037?七、深圳市房地产市场发展趋势分析…………………………………………………………045一、中国房地产周期回顾1.中国房地产周期?1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。衰退原因：1.处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。2.政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金。?1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年调整原因：1.房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济；2.房价过高抑制了一定的需求；3.银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险；4.制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距；2.从香港房地产周期看启示?大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。与香港紧邻的深圳尤为明显。房地产市场核心热钱大量投入投机风暴涨土地问题金融问题土地垄断，地价飞涨宏观经济股市利率二、国内外金融经济现状分析1.国际金融经济现状?美国次级房贷危机就好象一美国次级房贷市场危机机理示意图只蝴蝶，这只蝴蝶扇了扇翅膀，全世界都感受到它掀起的飓风，并带动澳洲、欧洲以及亚洲等与国际市场联动性较强的市场集体跳水。?许多市场的房屋库存已达到8个月的供应量，新房建筑商蒙受巨额损失。2.国际原油和粮食价格状况?4月，国际货币基金组织和世界银行分别就全球粮食价格飙升可能引发的后果发出预警，海地等国家已因粮食短缺出现了不同程度的社会动荡。?自7月11日创下历史新高147.27美元后,国际原油期货价格持续下跌,在不到一周的时间内,油价现已累计大幅回落了18%,创最大周跌幅。3.国内金融经济现状（外贸、投资、消费）?进出口总额_当月出口额_当月进口额_当月进出口差额_当月上半年我国累计贸易顺差为990.3年　月(千美元)(千美元)(千美元)(百万美元)亿美元，比去年同期下降11.8%，08上半年123417000066660000056757000099030净减少132.1亿美元。08-3204519033108962891955561421340008-21661809308736779678813133855508-11998144761096400309017444719466?６月当月实现贸易顺差213.5亿美07-12206144967114415986917289812269007-112089603631176208079133955726281元，比去年同期下降20.6%，净减07-101883973231077239898067333327051少55.4亿美元。07-9200940255112373049885672062380607-8197735485111354781863807042498007-7191131293107744104833871892435707-61796265021032682867635821726910?上半年我国进出口总值12341.7亿07-5165655863940650417159082122474美元，同比增长25.7%。其中，出07-417805416497449955806042081684607-315997687083424155765527156871口6666亿美元，增长21.9％。全社会固定资产投资?全社会固定资产投资增速比去年同期上升0.4个百分点。房地产投资...........?上半年我国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5％。比去年同期增加5个百分点，外界担心的房地产市场波动可能带来的投资下滑现象并未立刻出现。我国消费状况?在我国国内消费中，2008年到6月份为止累计社会消费品零售总额为42400.7亿元；?6月，社会消费品零售总额同比增长23%，创十二年新高。在物价涨幅回落的总额(亿元）同比增长速度（%）环境下，消费品零售继续保持快速增长，项目累计数当月数累计数当月数社会消费品零售总额42400.78703.521.121.6表明消费需求仍然强劲。（一）按销售地区分----市28883.25946.521.822.3县4695.1966.921.622.4县以下8822.41790.118.618.9（二）按行业分----批发零售业35761.47372.42121.8餐饮业6012.91203.623.622.4其他626.4127.54.34.二季度GDP同比增10.1%比上季度回落0.5个百分点?今年以来，可以说我们面对来自国内外的冲击、困难和挑战，但整个国民经济仍然继续保持了平稳较快运行。?中国偏快的经济增速出现减缓，二季度国内生产总值同比增长10.1%，比上季度回落0.5个百分点，同比回落2.5个百分点。GDP走势（以季为单位）30000012246618.825000011.52000001113061915000010.510000010500009.50905-1206-306-606-906-1207-307-607-907-1208-308-6国内生产总值（现价）_累计国内生产总值增速_累计5.居民消费价格指数（CPI）同比上升?CPI当月环比回落0.2个百分点，价格水平已连续两个月回落，上涨压力减缓，加息预期减弱。?居民消费构成中，除食品类和医疗保健类价格涨幅回落之外，其它六类价格涨幅不同程度提升或持平。6.工业品出厂价格指数PPI6月同比增长8.8%?能源原材料价格的上涨不断推动我国工业品价格上涨，6月，我国原材料燃料动力购进价格同比上涨了13.5%，接近2004年9月创造的最高涨幅。....7.次贷危机延续，08年国际热钱高达1.75万亿美元?2008年6月24日，社科院世界政治与经济研究所专家在社科院网站上发表报告指出，在一定的经济学模型假设下，中国资本市场上的热钱数额惊人，已高达1.75万亿美元，这一数字大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。?热钱是投机和避险资本，故在“机会和风险没了”时，热钱便会离场，而且撤退的速度相当之快，以致若没有必要的技术和心理准备，往往会对所在国经济产生巨大影响。?专家认为：如果不是有海外热钱的不断涌入，房地产市场也许早就大幅度下跌了；反过来说，如果经济下滑导致热钱撤退，受灾最严重的也是股市和房市。8.人民币升值推动房地产价格上扬美元日期人民币/1美元2005-7-218.112005-8-128.0982006-2-68.0562006-4-118.0112006-6-157.99992006-10-207.89952007-7-107.58452008-4-106.992?人民币升值有利于提高内资和外资对房地产的需求，并且外资需求2008-7-166.8128效应大于内资需求效应。人民币升值有利于提高房地产公司存货价值，有利于降低建筑成本。除汇率影响外，目前的行业基本面主要还是取决于后续调控政策走势。小结：我国宏观经济走势将进一步下行....?通过对我国上半年经济分析，从6月份的情形来看，经济过热的风险正在消除，但通货膨胀压力依然很大。净出口在短期内明显放缓；居民实际收入的有所下降，带动消费水平降低；此外，国家实行从紧的货币政策，严格控制固定资产投资过快增长，这些都加大了经济继续下滑的风险。宏观经济先行指数从自去年6月份开始连续下降了12个月，考虑到目前国内外的经济状况，预计宏观经济走势将进一步下行。三、04-08年宏观调控政策回顾1.04-05年重要宏观政策回顾?2004年10月29日，央行九年以来首次加息。?2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。?2005年3月26日，旧《国八条》?2005年4月27日，新《国八条》?2005年5月17日，先税后证从04年的央行首次加息开始，国家已经注意到房价涨势过快的不正常现象，经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用