深圳市房地产市场研究分析报告第一部分、2008年深圳房地产市场报告第二部分、2007年深圳房地产市场回顾第三部分、2007年深圳市经济运行情况第四部分、深圳市房地产市场调研分析1、住宅市场调研分析报告2、工业厂房市场调研分析报告3、写字楼市场调研分析报告1第五部分、深圳市房地产市场调研总结第一部分、2008年深圳房地产市场报告深圳市房地产市场月度报告（2008年1月份）住宅篇一、出售部分2（一）全市概况深圳二手楼市在新年的头一月延续着去年的跌势，环比2007年12月下跌3.1％，挂牌均价跌破13000元/平方米。全市六个行政区中除盐田区和龙岗区外，其余四区都呈跌势，其中跌幅最大的是南山区，环比下跌5.4％，挂牌均价为14183元/平方米，福田区和罗湖区的跌幅相差不多，在4.3％左右，其中福田区的挂牌均价跌破16000元/平方米，罗湖区也回归到11000元/平方米边缘，宝安区的跌幅相对小些，环比下跌2.2％，挂牌均价为9498元/平方米；盐田区本月小幅上涨2.3％，挂牌均价为15130元/平方米，已经超过南山区的挂牌均价，龙岗区本月的挂牌均价基本与上月持平，微涨2元/平方米。新年伊始，深圳的二手楼市仍然没有起色，2007年调控的余力和农历新年的到来，再加上不少新房直接或间接的降价促销，对本来已经冰冻的深圳二手楼市来说，无疑是雪上加霜，二手房降价抛售已经成为一种普遍现象，不少楼盘与半年前相比，价格下跌幅度达20％～30％，而且仍然是处于一种有价无市的局面，价格仍有下跌的压力和空间。（二）各片区二手房挂牌价格分析1、1月份罗湖区二手房价格分析31月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11053元/平方米，环比下跌4.2％。罗湖区本月除翠竹和东湖外，其余片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是笋岗，环比下跌6.6％，挂牌均价回落到10000元/平方米附近，其次是银湖，跌幅接近6％，挂牌均价跌至13000元/平方米边缘，黄贝也有接近5％的跌幅，挂牌均价跌到万元关口，东晓片区则跌破万元，为9813元/平方米，环比下跌3.7％，清水河泥岗和桂园蔡屋围的跌幅在3％左右，其中，清水河泥岗的挂牌均价跌破9000元/平方米，莲塘和东门南湖的跌幅相对较小，在1％左右。东湖片区本月有2.3％的上涨，挂牌均价为13110元/平方米，翠竹也小涨0.8％，挂牌均价为13782元/平方米。42、1月份福田区二手房价格分析　1月份福田区的二手房挂牌均价跌破16000元/平方米，报15855元/平方米，环比下跌4.3％。福田区本月除上梅林和下梅林有小幅的上涨外，其余片区的二手房挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是福田南-南园片区，环比下跌5.5％，挂牌均价为13231元/平方米，黄木岗的跌幅也较大，接近5％，挂牌均价跌破15000元/平方米，八卦岭、福田保税区、景田的跌幅都超过3％，其中景田的挂牌均价跌破16000元/平方米，其余片区的跌幅相对较小，不超过2.5％。　　3、1月份南山区二手房价格分析51月份南山区的二手住宅挂牌均价为14183元/平方米，环比下跌5.4％。本月南山区的所有片区二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，华侨城、科技园、西丽的跌幅在4.3％左右，其中华侨成跌破20000元/平方米，科技园跌破13000元/平方米，西丽跌破11000元/平方米，南头、前海、粤海招商蛇口、红树湾的跌幅在3.3％左右，其中，粤海招商蛇口跌破16000元/平方米，红树湾跌破25000元/平方米。　　4、1月份盐田区二手房价格分析　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。61月份盐田区的二手房挂牌均价为15130元/平方米，环比上涨2.3％。本月所监测的三个片区中，沙头角和大梅沙都呈下跌趋势，其中沙头角的跌幅相对较大，环比下跌4.5％，挂牌均价为12110元/平方米，大梅沙环比下跌1.7％，挂牌均价为21654元/平方米，盐田片区环比有1.7％的上涨，挂牌均价为9276元/平方米。虽然大梅沙和沙头角都呈跌势，但由于大梅沙片区房源所占的比重由上月的28％上涨至本月的35％，高端物业的比重增加拉升了全区的均价，使得全区的均价环比不跌反升。　　5、1月份宝安区二手房价格分析　　【注】由于光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。1月份宝安区的二手房挂牌均价为9498元/平方米，环比下跌2.2％。所监测的七个片区中西新、龙华、松岗呈上涨态势，其中，西新的涨幅较大，环比上涨了6.1％，挂牌均价为8557元/平方米，龙华和松岗的涨幅都很微小，不到1％；观澜、宝安中心区、福永的跌幅都超过3％，沙井的跌幅相对小些，为1.7％。　　6、1月份龙岗区二手房价格分析　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。71月份龙岗区的二手房挂牌均价为8116元/平方米，微涨2元/平方米。所监测的六个片区中除平湖有1.9％的小幅上涨外，其余五个片区的二手住宅挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中龙岗片区的跌幅相对较大，环比下跌3.1％，挂牌均价为6781元/平方米，其次是布吉，环比下跌2.3％，挂牌均价为7557元/平方米，龙岗中心城和横岗本月的跌幅和挂牌均价都相差不大，坂田的跌幅最小，环比微跌0.5％，挂牌均价为11577元/平方米。　　二、出租部分　　（一）全市概况81月份全市的住宅租赁挂牌均价为37元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。本月罗湖区的跌幅较大，环比下跌3元/平方米/月，福田区和南山区环比都下跌1元/平方米/月，盐田区、宝安区、龙岗区本月的住宅租赁均价都与上月持平。　　（二）各片区租赁价格分析　　1、1月份罗湖区住宅租赁价格分析　　罗湖区1月份的租赁均价为39元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月。除东门南湖和东湖的住宅租赁均价与上月持平外，其他片区都有不同幅度的下跌，其中，桂园蔡屋围的跌幅最大，环比下跌3元/平方米/月，其次是东晓、翠竹、笋岗，环比下跌2元/平方米/月，莲塘、黄贝、清水河泥岗、银湖环比都下跌1元/平方米/月。9　　2、1月份福田区住宅租赁价格分析　　福田区1月份的租赁均价为46元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。上涨片区方面，香蜜湖农科和上梅林环比都上涨了1元/平方米/月，涨幅在2％左右；下跌片区方面，皇岗和石厦本月都下跌了2元/平方米/月，八卦岭、园岭白沙岭、黄木岗环比下跌了1元/平方米/月，其余片区本月的租赁均价都与上月持平。103、1月份南山区住宅租赁价格分析　　南山区1月份的租赁均价为38元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。各片区走势方面，本月红树湾的跌幅最大，环比下跌3元/平方米/月，其次是华侨城，环比下跌2元/平方米/月，南头和粤海招商蛇口环比都下跌1元/平方米/月；科技园的租赁均价有1元/平方米/月的上涨，西丽本月的租赁均价和上月持平。　　4、1月份盐田区住宅租赁价格分析11　　盐田区1月份的租赁均价为33元/平方米/月，和上月持平。所监测的三个片区中，大梅沙和盐田片区的租赁均价环比都下跌上涨1元/平方米/月，沙头角则与上月持平。　　5、1月份宝安区住宅租赁价格分析　　宝安区1月份的租赁均价为27元/平方米/月，与上月持平。所监测的七个片区中，西新片区的涨幅最大，环比上涨2元/平方米/月，观澜和福永环比都上涨1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。虽然西新、观澜、福永的租赁均价都呈上涨态势，但由于这几个片区的二手房市场都很小，这些片区租金的上涨并不能带动全区租金的上涨。12　　6、1月份龙岗区住宅租赁价格分析龙岗区1月份的租赁均价为23元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，除平湖环比下跌1元/平方米/月外，其余五个片区本月的租赁均价都与上月持平。　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情　　1月份所监测的个盘中，挂牌均价继续小幅回落，部分楼盘跌势很明显，如蔚蓝海岸，月跌幅超过2000元/平方米，阳光带海滨城和黄埔雅苑的月跌幅也超过1000元/平方米，其他如鸿翔花园、皇御苑、东海花园、中信红树湾、尚都、万科城等跌幅也较大，月跌幅超过500元/平方米；租赁均价方面，关内的个盘有较明显的跌势，关外的个盘租金水平以稳为主；租售比方面，由于挂牌均价普遍下跌，因此大部分楼盘的租售比都有所回落，其中又以关外的楼盘租售比回落明显，但仍远高于合理底线（1：230）。区域项目名称挂牌均价环比增幅租赁均价环比增幅租售比12月租售比罗湖区百仕达花园16302-1.4%48-4.0%1：3401：331鸿翔花园16836-4.3%55-1.8%1：3061：314嘉宝田花园15152-2.3%482.1%1：3161：330名骏豪庭10506-2.2%370.0%1：2841：290碧岭华庭12984-2.8%38-2.6%1：3421：343福田区黄埔雅苑23839-4.5%58-4.9%1：4111：409皇御苑13127-4.0%48-5.9%1：2731：268东海花园19799-3.1%610.0%1：3251：33513益田村14319-1.5%37-2.6%1：3871：382梅林一村16869-0.1%340.0%1：4961：497南山区中信红树湾26553-3.1%70-1.4%1：3791：386波托菲诺30384-1.0%771.3%1：3951：40