2007-06-0122ClicktoeditMastersubtitlestyle戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司进化论富人戴德梁行DTZ3[英]达尔文《物种起源》宇宙进化,导致生命的起源;生物进化,导致人类的起源;人类进化,导致社会的起源与发展.[中]深圳地产的不断进化和演变，导致不同时段豪宅出现；从格调﹑思想和居住，深圳豪宅为这个城市带来了极为深刻的改变．每一个豪宅都是这个城市高品位居住的居住坐标，从西海岸到东海岸，从香蜜湖、红树林到银湖山。。。。。。下一站，富人会选择什么样的居所？戴德梁行DTZ序4深圳富人区点阵分析戴德梁行DTZ十七英里东部组团5天琴湾东部华侨城梧桐山中海大山地仙湖山庄星河丹堤银湖山万科第五园香蜜湖中部组团香蜜湖圣莫丽斯塘朗山东海花园波托菲诺西部组团红树湾大南山硅谷别墅招商曦城戴德梁行DTZ深圳豪宅发展以大南山、塘朗山、银湖山和梧桐山为轴线，由西向东呈组团式发展；中部组团以塘朗山、银湖山、香蜜湖为资源峰值东部组团6中部组团CBD西部组团戴德梁行DTZ中部组团与CBD的发展及政治因素密切相关，龙脉之位，机缘天成本页标题7???1、天定龙脉风水看深圳,梧桐山系东西延伸将深圳分为关内关外,关内藏风纳气,风水极佳。关内有两块风水最佳宝地,一是莲花山南（CBD）,一是笔架山南(华强北),北面具有双重靠山,并且能吸纳南面海洋风。莲花山麓,深圳南北中央轴线，通达四方，成为深圳独尊的龙脉。暗藏至高无上之玄机。本案豪宅中部组团风水分析戴德梁行DTZ“九宫格”规划布局双龙飞舞8),与CBD保持和谐，进而向北纵深延长深圳中轴线。本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文龙脉(邓小平视线/双龙飞舞),与CBD保持和谐，进而向北纵深延长深圳中轴线。龙脉(邓小平视线/双龙飞舞本项目不但要借势CBD，而且要延续CBD的人文???戴德梁行邓小平雕象引出“天子轴线”（中轴线），统领书城、市民中心、怡景中心、晶岛国际、会展中心等公建及商业设施,成为中心区的人文龙脉(龙王)。沿金田路、益田路”双龙飞舞“的建筑天际线，形成为天子轴线（龙王）护驾之势。CBD的整体布局与北京故宫十分相似，富有浓厚的中国传统色彩（皇家思想和儒家文化）。DTZ人文龙脉9鸟巢与观天下别墅???中轴线从7.8公里延长到25公里。距中轴线道路两侧各500米为控制区域，区域内严格控制建筑的高度和形态。北京600年的发展表明，中轴线是城市的龙脉所在，也是城市的永恒轴线，轴线上的物业形态须高度和谐。随着城市的发展，深圳的中轴线将会继续延长,同时中轴线上的物业须保持高度和谐,以维护龙脉。而本案作为中轴线北延的首批高档物业之一，对维护龙脉（延CBD续建筑天际线）更责无旁贷。戴德梁行DTZ龙脉案例——北京故宫10富人区典型分析戴德梁行DTZ华侨城、香蜜湖、红树湾第三阶段第三阶段11“尊贵由我，诗意栖居”进入“大金三角”时代，兼得城市繁荣与绿色生态。银湖、蛇口国际化别墅第二阶段第二阶段“崇尚自然，追求国际化”更加注重自然景观资源的重要性，但缺少较为成熟的生活及人文配套，缺乏生活气息。百仕达花园、东海花园第一阶段第一阶段“以豪为首，以贵为基”开启深圳大盘时代，但仅停留在“克隆”阶段，并未追求地段和景观资源，“宅虽豪，但非豪宅”。戴德梁行DTZ深圳毫宅的发展历程12?????人造的生态价值城市价值位于城市主干道—深南大道旁，东接香蜜湖，南靠红树湾地理位置优越，交通极为便利。世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村四大主题公园，以及即将建成的欢乐海岸湿地公园，将生态旅游推向极致。AUBE设计的华侨城生态广场，及生态循环与生活配套于一体。内拥燕含山，坐赏燕栖湖、天鹅湖。70公顷填海内湖湿地公园。戴德梁行DTZ华侨城——尊贵由我，诗意栖居13??????香蜜湖片区背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。位于城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道，地理位置优越，交通极为便利。香蜜湖度假村和迪士尼式的中国娱乐城是著名的旅游胜地，农科中心和车公庙庙工贸园正逐步发展成福田中心区集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。天然的生态价值城市价值戴德梁行DTZ香蜜湖——入则自然，出则繁华14??????红树林自然保护区。一线深圳湾天然海景资源。独享15公里滨海休闲长廊。西临沙河高尔夫球场。位于城市中心地带，城市主干道滨海大道旁，紧邻西部通道深圳湾大桥，通达性极其便利。西部通道、滨海休闲长廊的开通以及华侨城欢乐海岸的建成，必将提升片区的旅游度假价值。天然的生态价值城市价值戴德梁行DTZ红树湾——“碧海兴波舞祥云”15纯正诗意栖居——入则自然，出则自然银湖名邸圣莫丽斯金光华龙岸星河丹堤本项目戴德梁行DTZＮ－－生代豪宅区诞生Ｎ－－生代豪宅区诞生16□从华侨城、香蜜湖、红树湾这些成熟富人区的分析中我们发现了这几个区域的共性，从而破解出其内在的“DNA密码”：自然生态、绝版地段、流畅通达性及成熟的配套。任何一个因素的缺失都不能遗传到纯正的“高贵基因”。例如，银湖别墅区虽抢占了银湖山自然资源，但却因没有成熟的生活配套而逐渐被新生代的富人区所淘汰。□其次，我们发现了富人区动态繁殖的内在规律：富人区的繁衍发展具有极高的选择性。只有经历了高度纯正的基因严格地筛选后，新生代富人区才能够真正孕育产生。□因此，我们可以断定在圣莫丽斯、星河丹堤经过严格筛选且金光华龙岸、金光华银湖名邸等项目不断孕育发展的过程中，本项目所在片区必将成为遗传了纯正基因的下一代富人区。戴德梁行DTZ深圳毫宅市场的简单小结17二线拓展区的城市地位戴德梁行DTZ18北京：传统的荷包蛋格局上海：一江两岸的双黄蛋格局武汉：两江四岸的三黄蛋格局深圳：多核结构的“散黄蛋”格局戴德梁行DTZ19??城市的“多核心学说”是由美国地理学家哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，符合现代城市地域结构的特点和发展趋势，是当今城市规划领域最重要的研究课题之一。如同当今世界的多级化发展趋势一样，我们很高兴地看到，在中国，深圳正走在城市多核化发展的最前沿，从东到西的梯次推进到城市核心的全面北扩，每一步都那么思路清晰、定位明确。戴德梁行DTZ城市“多核心学说”及深圳的发展模式20深圳的多核构成及其城市定位戴德梁行DTZ21发展黄金期：90年代崛起因素：改革开放、口岸经济、罗湖火车站核心标志：金三角商圈、地王大厦发展模式：点式发展城市定位：金融商贸中心戴德梁行DTZ罗湖核心区22发展黄金期：90年代末-世纪初崛起因素：中心西移、CBD确立、政府规划核心标志：市民中心、会展中心、13姊妹发展模式：统一规划，集中开发城市定位：政治经济中心戴德梁行DTZ福田中心区23发展黄金期：2004-2005年崛起因素：滨海大道、西部通道、高科技产业核心标志：保利文化广场、南山书城、大学城发展模式：点式发展与集中开发结合城市定位：文化商业中心戴德梁行DTZ南山中心区24发展黄金期：2005-2006崛起因素：珠江东岸经济带、宝安大道核心标志：水族馆、游艇码头、天桥连廊发展模式：统一规划，集中开发戴德梁行DTZ城市定位：深圳西岸滨海城市宝安中心区25作为多核布局的最后一站龙华二线拓展区——未来的城市定位将是什么？作为多核布局的最后一站龙华二线拓展区——未来的城市定位将是什么？二线拓展区3D城市规划图二线拓展区3D城市规划图戴德梁行DTZ龙岗的城市定位：工业化的卫星城盐田的城市定位：休闲、旅游度假区26布龙区?：龙华、布吉街道办分拆成6个新街道办（大浪、龙华、民治、南湾、布吉、坂田）“?”：原宝安区的龙华街道办、龙岗区的布吉街道办这2个街道办”：社会盛传正在筹组的深圳第七大行政区——21“6”?2006年5月1日，社会盛传的“261工程”正式启动，6月30日完成“二拆六”工作“如果该计划最终成立，龙华将迎来一个历史性的发展机遇。作为未来深圳的交通枢纽，作为距离福田CBD最近的城区，作为土地平整度高，规划建设难度低的区域，龙华二线拓展区作为深圳主轴北核心区的地位将无可争议。戴德梁行DTZ“261工程”的正式启动为龙华迎来历史性的发展机遇27理由二：市级商圈比肩东门、华强北根据《2006-2010深圳商业网点规划》二线拓展区商业级别将超越福田CBD、南山及宝安中心，体量将超过40万㎡理由一：深圳北扩是城市发展必然趋势根据深圳的城市特点和城市圈层发展原理，深圳中心区的一级辐射区将涵盖二线拓展区，深圳北扩将成为必然。戴德梁行DTZ深圳北扩的理论及现实依据东边村向南村花样年项目占面:30881.6㎡绿景项目总建面：188215㎡城投七里香榭总建面：89000㎡日出印象小区28深国投项目总建面：565902㎡香港地铁公司地块约10万㎡中航项目建面:246683㎡理由四：高起点规划，集中开发从福田CBD、南山中心到宝安中心，深圳已积累了丰富的高标准规划经验。港铁、中航、绿景、城投、花样年等品牌发展商的集中开发，将为区域带来巨大的变化理由三：整个深圳市的立体化交通枢纽高速公路：梅观高速、机荷高速快速干道：福龙路、梅龙路、新区大道、南坪快速铁路：深圳新客站（京广深港、杭福深、广深港专线）地铁/轻轨：4号线、5号线、6号线戴德梁行DTZ深圳北扩的理论及现实依据客户辐射圈层圆心半径圈层29地铁四号线++＝＝深圳新客站作为新兴核心，二线拓展区的