东莞、深圳低密度住宅提纲1第一部分：深圳、东莞豪宅市场情况：.........................................................................................2一、深圳、东莞重点参考独立别墅项目一览表....................................................................2三、深圳市场豪宅情况：.........................................................................................................3四、东莞市场豪宅情况：.......................................................................................................10第一部分：深圳、东莞豪宅市场情况：一、深圳、东莞重点参考独立别墅项目一览表区域在售独立别墅项目未来1年内入市独立别墅项目类计深圳圣莫丽斯剩余1套和黄观澜湖可售114套07年底入市166套东部华侨城剩余3套天琴湾3期可售48套07年底入市东莞新世纪亦居剩余2套森林1号可售5套07年6月入市54套万科松山湖1号剩余1套中信森林湖可售17套07年6月入市三正世纪豪门剩余25套常平万科城可售4套07年中入市剩余32套可售188套220套目前深圳及东莞在售独立别墅有32套，未来一年内可入市独立别墅（长岛别墅除外）有188套2三、深圳市场豪宅情况：1、整体情况：?深圳住宅价格大幅上升，在供不应求的情况下，深圳住宅平均价格目前已达到15,000万元/平方米，近期有福田项目均价已达25,000元/平方米?独立别墅均价在3.7万元/平方米至6万元/平方米之间，个别二手独立别墅二手售价更达到13万元/平方米（波托菲诺）?近关外的高级住宅项目普通均价在1.2万元/平方米至6万元/平方米，但项目的区位距离深圳中心区位置较远2、深圳重点比较项目：（1）深圳在售重点比较项目：1星河丹堤：3定位：银湖山城市别墅CEO官邸总占地：20万平方米总建筑面积：36万平方米容积率：1.8产品类型：销售均价：共204套别墅独立别墅均价约4.5-5万元/㎡独立别墅400-500㎡,7套联排别墅均价约3.2-3.8万元/㎡联排别墅200-266㎡,197套叠加别墅均价约2.2-3.2万元/㎡洋房：共500套左右两房90-94㎡,60套,三房平面175-179㎡,28套三房复式175㎡,70套,四平面房192-198㎡,56套四房复式273-275㎡,196套销售情况：别墅已售完，第二批别墅07年10月入市,为独立别墅,面积较一期大,具体面积未定,高层单位5月26日开盘,均价2-3万/㎡,销售率为50%(成交250套)项目小结：?项目位处深圳梅林关，距离深圳中心区5分钟车程。?小区内环境设计不错，然而项目非处传统豪客区，因此并非顶级豪宅的首选2圣莫丽斯4定位：香蜜湖上游天赋美宅总占地：27.6万㎡总建筑面积：33.1万㎡容积率：1.2产品类型：共500户销售均价：独立别墅800㎡左右,5套独立别墅均价约6万元/㎡联排别墅279-542㎡,200套联排别墅均价约4.8-5.5万元/㎡叠加别墅：230-310㎡,295套叠加别墅均价约2.2-2.8万元/㎡销售情况：一二期销售率已售90%(其中独立别墅已售4套,联排别墅已售197套,叠加别墅只剩下1套)第三期小高层预计08年入市,面积在200㎡以上项目小结:?项目位处宝安二线拓展区,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧),距离深圳中心区5分钟车程?仅剩余一套独立别墅3东部华侨城5定位：顶级别墅豪宅总占地：825万㎡总建筑面积：1.2万㎡容积率:0.0015产品类型：销售均价：共40多户独立别墅均价约3.7万元/㎡独立别墅300-500㎡左右,23套复式洋房约1.7万元/㎡洋房4房200㎡左右,20套左右销售情况：独立别墅仅剩余3套复式洋房已售完项目小结:?项目为深圳著名发展商开发,成功在深圳东部打造的第二个高级大型住宅区?项目产品有独立别墅及洋房?项目距离深圳中心区较远,车程约1个小时?项目独立别墅仅剩余3套4振业城6定位：高端豪宅总占地：41.68万㎡总建筑面积：54.18万㎡容积率:0.74产品类型：销售均价：一期别墅共600多户双拼别墅均价约2.5万元/㎡双拼别墅400-460㎡之间,10套联排别墅均价约2.2万元/㎡联排别墅200㎡左右,300套叠加别墅约2万元/㎡叠加别墅159-173㎡200套复式单位约0.8万元/㎡复式单位100多套,186-191㎡销售情况：目前只剩余10套双拼别墅项目小结:?项目处深圳二线拓展区---龙岗,距离深圳中心区1小时?无独立别墅?项目密度较高（2）深圳未来一年内入市重点比较项目：1记黄埔观湖园7定位：低密度纯别墅总占地：37万㎡总建筑面积：16.5万㎡容积率:0.44产品类型：销售价格未定,但预计该项目将以较高的售一共760套价入市独立别墅250-300㎡,114套叠拼别墅150-200㎡,380套山地别墅150㎡,266套销售情况：未开始销售.预计将于07年底入市,6月份预计可开放售楼处,10月份将可展示样板房项目小结:?项目优点是:位处深圳人所认同的新兴豪宅片区,市场认同度高;?品牌发展商开发,低密度纯别墅?景观优越?项目预计将以较高的售价入市,有利于提升观澜未来整体售价2观澜湖上堤8定位：顶级别墅豪宅总占地：12.1万㎡总建筑面积：4.6万㎡容积率:0.38产品类型：销售均价：叠加别墅200㎡左右,12栋叠加别墅约3万元/㎡洋房94-106㎡,160套洋房单位约2万元/㎡销售情况：未售,预计将于07年6月份入市项目小结:?项目无独立别墅,但未来仍将有其它副别墅产品?项目拥有湖景?项目整体质素极高3天琴湾三期9定位：顶级豪宅总占地：29.8万㎡总建筑面积：3.87万㎡容积率:0.13产品类型：销售均价：一二期高层洋房70-214㎡,69套一二期高层洋房约2万元/㎡三期独立别墅350-1000㎡,48套独立别墅未对外公布有没有第4期销售情况：一二期已售完,三期预计07年底入市项目小结:为深圳二线地区项目,距离深圳中心约1小时3、深圳市场小结?目前深圳市场上,拥有独立别墅的楼盘不多,独立别墅产品较为稀缺?别墅产品主力位处深圳非传统的豪宅区,在2007年下半年,深圳豪宅市场有机会以观澜片区为重点四、东莞市场豪宅情况：1、整体情况：?东莞豪宅主要集中在东城、南城、厚街、塘厦等区域。东城：星河传说独立别墅，售价在1.8万元/㎡至2万元/㎡；南城：中信森林湖独立别墅，售价在1.5万-101.8万元/㎡,御花苑独立别墅,售价在1.8万元/㎡至2万元/㎡;厚街和黄项目及丰泰观山花园,售价达1.8万元/㎡;塘厦新世纪亦居和银湖山庄三期独立别墅,售价在1.25万元/㎡至1.8万元/㎡?其它镇区顶级住宅不多?从地理位置上考虑,能吸纳深圳客户除塘厦外,其它镇区相对较远,吸引力较低2、东莞重点参考豪宅项目(1)在售重点参考豪宅项目1新世纪亦居定位：点藏级亲湖花园洋房总占地：11万㎡总建筑面积：17万㎡容积率:1.5产品类型:销售均价：40套独立别墅,400-800㎡独立别墅约1.25-1.3万元/㎡销售情况：06年底开售,无开盘仪式,现只剩下一套毛坯房和一套样板房项目小结:?距离项目约5分钟车程,距离深圳中心区约40分钟的车程?后继无独立别墅供应112万科松山湖1号定位：纯粹别墅居住区总占地：13.3万㎡总建筑面积：7.7万㎡容积率:0.58产品类型:共370套销售均价：一期联排别墅:140-235㎡,333套一期联排别墅1.6万元/㎡一期独立别墅:300-320㎡,37套一期独立别墅约3.2万元/㎡二期联排别墅:147-235㎡,150套二期联排别墅价格未定销售情况：一期07年1月开盘,联排别墅已售完,独立别墅销售98%二期联排别墅07年下半年推出项目小结:?位处松山湖，距离深圳中心区约1小时20分钟，拥有原始生态湖?项目拥有独立别墅，但均价比本项目高，且花园赠送面积不及本项目，仅80-350平方米之间?该项目一期独立别墅仅剩余一套,二期没有独立别墅3常平万科城12定位：新镇中心旁占地约66万㎡亲地大城生活总占地：66万㎡总建筑面积：110万㎡容积率:0.78产品类型:共?套销售均价：二期联排别墅:210-250㎡,79套二期联排别墅0.7万元/㎡二期情景洋房:情景洋房0.43万元/㎡两房71-85㎡,40套三房85-135㎡,100套三期别墅共10多套其中:独立别墅4套,联排别墅4套,双拼别墅8套左右销售情况：一期已售完,二期联排别墅已售完,二期情景洋房已售完三期独立别墅将于08年中入市项目小结:?位于常平，距离深圳中心区约1小时?目前没有湖景与独立别墅，08年中推独立别墅4三正世纪豪门13定位：城市中心的别墅总占地：11万㎡总建筑面积：18万㎡容积率:1.83产品类型:销售均价：独立别墅230-660㎡,84套独立别墅0.98万元/㎡公寓130-180㎡,1000多套公寓0.4万元/㎡销售情况：独立别墅已售70%,公寓已售80%项目小结:?距离深圳中心区约1小时30分钟?无湖景，独立别墅赠送面积少，总价较本项目独立别墅低?由于距离项目和深圳中心区较远，对本项目不形成正面竞争⑤世纪城中央公馆1415定位：新城中央国际别墅总占地：54万㎡总建筑面积：50万㎡容积率:0