2008.12.23主讲人：鄢圣刚大调整背景下年深圳房地产市场走势预测分析报告09积极面对顺势而为暮然回首，心惊依旧!——2008年深圳房地产市场回顾数据来源：网络资料图片中国2008北京奥运，我们也经历了太多的，——雪灾、地震、泥石流、三鹿事件、金融危机、通涨通缩……“无与伦比”“百年一遇”年,我们见证了2008房地产政策大转向货币政策，从紧到松贷款利息，从升到降政策环境，从严到宽房地产行业，从压到保从年初两会到年终经济会议，“”“”2008年中国房地产民生地产元年一、土地放量，无奈需求疲软二、量价齐跌，市场全面转向三、供大于求，存量创新高四、M型成交，舒适型产品遇冷五、刚性需求，自用客支撑市场六、低开高走、年终放量收盘“”2008年深圳楼市表现1.461.501.961.862.601.402.772.752.641.001.000200040006000800010000120000.000.501.001.502.002.503.00成交价底价/楼面底价（元平方米）/宝安龙岗南山福田50%50%100%93%02468101214160%20%40%60%80%100%120%供应地块(宗)成交地块（宗）成交率成交楼面地价元平方米(/)数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网图二：2008年深圳分区域房地产用地成交情况图四：2007年深圳土地成交价格情况年年年年年年5131814322905010015020025020032004200520062007200805101520253035成交价/底价5/11单位：万平方米（含企业转让）成交宗数楼面底价（元/平方米）成交土地面积供应土地面积成交楼面地价（元/平方米）1.081.1510200040006000800010000120000.90.9511.051.11.151.2图一：2003-2008年住宅用地成交比较图三：2008年深圳土地成交价格情况一、土地放量，无奈需求疲软同比0200040006000800010000120001400016000180002000020022003200420052006200708.01.01-12.216%15%31%45%4%0%-5%0200040006000800010000120001400016000-10%0%10%20%30%40%50%081221081108100809政策利好成就楼市回暖迹象0808成交价格(元/平方米)08070806数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网0805配合春交会首轮降价潮080408030802图六:深圳历年销售均价及增长率0801断价挺量跌市场预期无法判071207110710成交价格（元/平方米）382.507099.27新政受压楼市疲软前兆07080707070607050704成交量（万平方米）07030702住宅成交（万平方米）07010102030405060708090图七:2008年深圳月成交量和销售均价走势01002003004005006007008009001000199819992000200120022003200420052006200708.01.01-08.12.21图五:深圳历年成交量统计二、量价齐跌，市场全面转向2008布吉片区2008龙岗中心城20072007平方平方//元元((20062006数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网新盘报价新盘报价02000400060008000100001200014000010203040506070809101112020004000600080001000012000010203040506070809101112图十一:2006--2008年深圳布吉片区新盘报价走势图图九:2006--2008年深圳龙岗中心城片区新盘报价走势图2008西乡片区新盘报价(元/平方米)2008龙华片区新盘报价(元/平方米)2007200720062006普通住宅新盘报价全面回到年200602000400060008000100001200014000160000102030405060708091011120200040006000800010000120001400016000010203040506070809101112图八:2006--2008年深圳龙华片区新盘报价走势图图十:2006--2008年深圳西乡片区新盘报价走势图2008盐田2008福田)20072007平方/平方米/元(元(20062006数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网新盘报价新盘报价0400080001200016000200000102030405060708091011120500010000150002000025000010203040506070809101112图十五:2006--2008年深圳盐田区新盘报价走势图图十三:2006--2008年深圳福田区新盘报价走势图2008罗湖新盘报价(元/平方米)2008前海片区新盘报价(元/平方米)200720072006200605000100001500020000250000102030405060708091011120500010000150002000025000010203040506070809101112普通住宅新盘报价全面回到年2006图十二:2006--2008年深圳前海片区新盘报价走势图图十四:2006--2008年深圳罗湖区新盘报价走势图新增供求比住宅成交住宅新增0801080208030804080508060807080808090810081108.01.01-12.210204060801001200.000.501.001.502.002.503.003.50数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网图十七:2008年深圳月新增和成交面积图382/645住宅成交住宅新增199819992000200120022003200420052006200708.01.01-08.12.21单位：万平方米020040060080010001200图十六:深圳历年新增和成交面积图三、供大于求，存量创新高数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网图十九：2008年1-11月新增供应住宅各户型销售率图十八：2008年1-11月深圳各区新增供应住宅套数销售情况四、“M型”成交，舒适型产品遇冷数据来源：星彦客户管理平台CRM长期居住,50%其他,11%投资,7%过渡居住,32%自用,88%投资,5%自用兼投资,8%图二十：普通住宅（144平米以下）成交客户置业目的分析图二十二：（300-500平米）写字楼成交客户置业目的分析过渡居住,35%其他,6%长期自住,20%投资,39%长期自住,85%其他,4%投资,6%休闲度假,5%图十九：豪宅（144平米以上）成交客户置业目的分析图二十一：小户型（单房、1房）成交客户置业目的分析五、刚性需求，自用客支撑市场数据来源：星彦市场监控平台、深圳房地产信息网成交价格（元/平方米）住宅成交（万平方米）070107030705070707090711080108030805080708090811010203040506070809002000400060008000100001200014000160001800020000图七:2008年深圳月成交量和销售均价走势六、低开高走、放量收盘2008年深圳楼市大悬念真的回暖了吗？放量势头能持续到底能持续多久？树欲静，而风不止！——2009宏观环境分析利空一:全球经济下滑利空二:中国经济放缓利空三：失业率上升利空四：购买力下降2009年宏观环境：利空面资料来源：上海证券研究报告，中国预期悲观2009年宏观环境利空一：全球经济下滑Nov-Sep-Jul-08May-年月年月08810.10%08112.40%Mar-08Jan-08Nov-Sep-年月年月0828.70%0630.80%Jul-07May-Mar-07Jan-07Nov-Sep-Jul-06CPIMay-Mar-06数据来源：政府相关网站Jan-06Nov-Sep-Jul-05PPIMay-Mar-05Jan-05消费者物价指数与生产者价格指数Nov-Sep-Jul-04May-Mar-04Jan-04Nov-Sep-，或进入第四轮下行周期Jul-03May-Mar-03Jan-030%2%4%6%8%10%12%图二十四：中国近两年CPI、PPI走势图月9-1年2008年72002006年年2005年0042年0032GDP增长率年022014.2%13.2%15.0%17.3%17.3%15.0%15.0%11.5%14.7%2001年2000年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%背景资料：改革开放以来中国历次经济周期时间图二十三：1978-2008年GDP增长率分析图二十五：深圳历年GDP增长速度2009年宏观环境利空二：中国经济放缓1-11月累计增长6.2%（）%均为年内累计月11-1Q3Q2Q810204Q3QQ2，失业率上升Q10720200620200520200420200320200220020000400006000080000100000120000200320042005200620072008年1-11月20012000020510152025303540图二十八：深圳对外进出口贸易总额同比变化图二十七：深圳历年企业新登记和注销情况图二十六：近年中国企业景气指数2009年宏观环境