东莞东莞··威斯汀威斯汀项目（（暂暂定定名名））市场分析报告第1页共29页联华国际集团地产运营部二零零九年七月二十二日第2页共29页目录1、项目用地及环境分析.............................................................................................................................................................................................................................132、项目SWOT分析.....................................................................................................................................................................................................................................173、住宅项目市场定位..................................................................................................................................................................................................................................194、写字楼项目定位......................................................................................................................................................................................................................................245、酒店项目预测..........................................................................................................................................................................................................................................266、项目销售分析..........................................................................................................................................................................................................................................267、项目开发计划..........................................................................................................................................................................................................................................278、风险分析及规避......................................................................................................................................................................................................................................289、结论..........................................................................................................................................................................................................................................................29第3页共29页东莞市区域分析东莞概况东莞市位于广东省中南部,珠江口东岸,东江下游的珠江三角洲。与惠州、广州、深圳接壤，毗邻港澳，处于广州至深圳经济走廊中西间。北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。全市陆地面积2465平方公里，现辖28个镇、4个街道办事处，386个村委会、205个居委会。全市森林覆盖率36.2%，林地绿化率98.5%；城市建成区绿地率40.97%，绿化覆盖率44.25%，人均公共绿地15.19平方米。2008年年末，东莞市全市户籍人口174.87万人。年末全市常住人口694.98万人，其中本地户籍人口174.87万人，外来常住人口520.11万人。人口城镇化率为86.39％。另有海外华侨20多万人、港澳同胞70多万人。东莞是是岭南文明的重要发源地、中国近代史的开篇地和改革开放的先行地，是中国乃至世界的制造业名城。第4页共29页东莞概况——交通状况2008年，东莞境内公路通车里程（含乡村道路）4000.9公里。其中等级公路3884公里；高速公路158.6公里。铁路：广深铁路、广梅汕线路、广深准高速公路、京九铁路，总长为79公里。市内设有13个客货运输站点。计划建设的广深港高速铁路也将穿莞而过。轨道交通：在建以及即将建设的穗莞深城际轨道、莞惠城轨、东莞轨道。高速公路：拥有广深高速、常虎高速，在建及将建有广深沿江高速、莞深高速三期、惠常高速、从莞高速、博深高速、深圳外环高速东莞段。水运码头：东莞境内共有航道82条，通航里程598公里。主要航道有东江干流、东莞水道（可通航5000吨级船舶）、太平水道、麻涌水道、中堂水道、倒运海水道、大汾北水道和寒溪水水道。万吨级海轮可沿珠江口狮子洋水道进入虎门、沙田、麻涌三镇。港口主要有东莞港、石龙港、太平港、麻涌港和沙田港五个内河港口，码头泊位194个。其中太平港虎门货柜码头最大靠泊能力为3000吨级，沙田港江心作业泊位为5000吨级。2008年广东省各主要城市GDP东莞概况——城市经济排名城市总量(亿元)增长率%1广州8200122深圳780712.13佛山430015.44东莞3710145中山140911.16惠州128011.57江门127711.038茂名120010.19湛江105010.12008年东莞实现工业增加值1871.79亿元，比上年增长7.1%，占GDP的比重为50.6%,工业对经济增长的贡献率10珠海992.191911山头97710.512清远75718.2第5页共29页13肇庆7201414揭阳68316为27.7%。完成工业总产值7222.38亿元,增长6.5%。其中规模以上工业总产值6372.28亿元，增长6.2%。在规模以上工业中，重工业产值3582.37亿元，增长5.4%，所占比重为56.2%；轻工业产值2789.91亿元，增长7.3%，占43.8%。大中型企业完成工业总产值4637.89亿元，占规模以上工业总产值的72.8%。全年全市规模以上工业企业利润总额123.45亿元，比上年下降36.4%；资产负债率为60.9%；工业经济综合效益指数为116.03，比上年下降4.13个点。2008年全年外贸进出口总额1132.99亿美元，比上年增长6.1%。其中进口总额477.62亿美元，增长2.5%；出口总额655.37亿美元，增长8.9%；一般贸易出口48.72亿美元，增长36.1%；加工贸易出口601.40亿美元，增长6.8%；其他出口5.26亿美元，增长64.6%。第6页共29页东莞概况——居民收入2008年全市职工年平均工资13523元，比上年增长9.3%。其中，城镇在岗职工年平均工资39516元，增长12.0%。初步统计，城市居民人均可支配收入30275元，农村居民人均纯收入12328元，分别比上年增长12.0%和6.2%，扣除价格因素，实际增长6.2%和5.6%。城镇最高10%收入组人均可支配收入66034元，城镇最低10%收入组人均可支配收入11172元。全年城市居民人均消费性支出23208元，比上年增长7.7%。其中食品消费支出7778元，增长11.7%；衣着消费支出1349元，增长11.2%；居住消费支出2585元，增长35