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深圳中信红树湾豪宅项目研究报告
深圳中信红树湾豪宅项目研究报告
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深圳中信红树湾2008.12.5中信红树湾(深圳)项目概况开盘时间2007-10-19(四期)建筑形态别墅、高层163000㎡住宅:505100㎡占地面积建筑面积会所:6000㎡幼儿园:6000㎡容积率3.179绿地率65%车位配比1:1.25建筑覆盖率19.3%21400元/㎡(2008年10月)面积段127-394㎡销售均价(价格处于区域中位)项目位置深圳南山区红树湾填海区(深圳湾片区)开发商中信华南案例规划特色建筑品质景观配套物管根据容积率、用地西临沙河高尔夫,红线及退红线得出欧式新古典主南观深圳湾,北面项目内部有6000㎡的“L”型斜列41度可见世界之窗;社义,全板式楼会所和6000㎡幼儿园,中信华南与第一太平戴合理布局。适应了区内部10万平米现中信红树湾维斯合力打造百利行深圳的风向,保证体,更利于拉代岭南风情园林享受周边其他市政配了房间内部每个功(贝尔高林第一个宽景观面套能区都通透采风。岭南园林作品)综合评比22中信红树湾(深圳)项目定位——中国首个大规模湾区物业深圳湾中信红树湾定位于中国首个大规模新型物业形态———湾区物业,在项目规划和生活方式营造上以世界著名湾区为目标33中信红树湾(深圳)项目定位——湾区物业湾区资源1.同半山一样,湾区拥有孕育豪宅的优质自然景观资源中信红树湾2.水湾体现了风水学的“风水之法,得水为上”,其“上风地处深圳湾区,上水”利于打造豪宅定位湾区物业中信红树湾样板房3.湾区水景,除了景观意义,更是滨水休闲娱乐场地资源湾区豪宅4.湾区豪宅例证:世界八大湾区豪宅洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克湾、马来西亚Burau湾、布里斯班Noosa湾中信红树湾海景香港浅水湾悉尼双水湾东京湾布里斯班Noosa湾44中信红树湾(深圳)项目定位与规划湾区物业即拥有湾区资源享受稀缺景观资源,同时占据城市核心地段、并能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。项目南有深圳湾、西靠沙河高尔夫球场、在规划上充分挖掘景观资源,“L”形建筑、北观世界之窗、东临中央公园,拥有绝佳270度的弧度,比“一”字形楼体与外界的景观资源。的接触更广、更宽、更灵活。55中信红树湾(深圳)项目定位与规划湾区物业三大特点:项目南有深圳湾、西靠沙河高1.休闲性。拥有海湾、海景尔夫球场、北观世界之窗、东与发达的步行系统,充分挖掘临中心绿地。步行系统与15公湾区休闲潜力。里滨海长廊规划相结合。大露台与沙河高尔夫球场项目采用三重植物围合替代围2.开放性。小区与外界合二为墙,营造社区的开放性与公共一,没有“湾区内”与“湾区性,既保障业主的隐私,又能外”的具体尺度。让业主透过植物观高尔夫景观。浓密的植物替代围墙深圳湾板块与香蜜湖、华侨城3.高尚住宅。湾区物业是高尚板块共同组成深圳三大豪宅板住宅从城市到自然,从密集到块。深圳湾口岸的开放、周边景观的过渡,世界八大湾区就成熟配套、华侨城旅游地产无是这种湾区物业的集中体现。疑能为区域发展加分。从深圳湾口岸深圳湾片区住宅66中信红树湾(深圳)项目定位与规划由于项目缺乏深圳湾前排景观,转而充分挖掘高尔夫景观资源。湾区物业两层意义:1自然资源通过突破围合组团式布局,对沙河高尔夫海、亲海的湾区条件景观的最大可能利用。和得天独厚的景观资源项目建有6000㎡的会所,满足多种健身、2生活方式休闲、娱乐需要。国际化的生活元素通过开展水上游艇展、嘉年华、西澳柏斯游会所泳池和躺椅中国首个水上游艇展等营造湾区生活。77中信红树湾(深圳)建筑特色分析——高层+townhome高层+townhome相对于纬度41度的旋转,该组合形式源于美国,回应了深圳的日照轨迹,减北美沿海湾地区,分布少楼体之间的对视,使楼间大量高层+Townhome距保持最大尺度,保障居者高私密。住宅组合,体现了一种社区资源和湾区景观共层享的处理方法。部Townhome的共享,即在享有独自的天地和庭分“L”形建筑、270度的弧度,院的前提下,车库、管比“一”字形楼体与外界的理等与整体物业一起共接触更广、更宽、更灵活。同管理、共享。88中信红树湾(深圳)建筑特色分析——高层+townhomeTownhome解析:?近似于Townhouse,区别高层+townhome在于:townhome车库、管理等与整体物业一起共该组合形式源于美国,同管理、共享。北美沿海湾地区,分布?每6栋为一个单元序列,两大量高层+TownhomenhomeTow端设有两部观光电梯,各住宅组合,体现了一种个Townhome之间以连廊社区资源和湾区景观共连接享的处理方法。部分Townhome的共享,即?分两种形式,一种5层,分在享有独自的天地和庭上下两套单位出售,上层院的前提下,车库、管业主可观高尔夫景观;一理等与整体物业一起共种三层,整套出售。同管理、共享。?户型面积约270—380㎡,花园和院落总面积达160平方米,99中信红树湾(深圳)建筑特色分析——高层+townhomeTownhome房型分析:?从房型上看,townhome无异于townhouse,都是联排别墅的结构。?该产品设计有前庭后院和空中露台,以大尺度的庭院继承中式传统风格,赠送面积达150平以上。1010中信红树湾(深圳)建筑特色分析——高层+townhomeTownhome产品的区域稀缺性:?东面瑞河耶纳townhouse产品已于06年售罄?南面红树西岸仅有高层产品?西面名商苑为高尔夫独栋别墅,02年开盘早已售罄?北面京基御景东方花园townhouse产品无高尔夫景观销售表现:由于每期开盘都采取4~5栋高层+2栋townhome(十余套)的推案策略,较小的产品存量、在区域中的稀缺性和客户的认同,使得该townhome产品曾在二期推盘时创下2个小时认购完毕的销售佳绩。1111中信红树湾(深圳)景观特色分析——6米高3000平方米大的空中花园6米高3000平方米大的空中花园广场。空中花园减少市政道路的影响,增加社区的整体性。高架桥连接市政道路两边一期与三期之间的会所与两座椭圆形楼王建筑,桥上做景观处理形成6米高3000平米空中花园。空中花园广场巧妙的连接了两边的建筑和业主。可供业主散步休息,减少市政道路的干扰。空中花园与市政道路的关系1212中信红树湾(深圳)周边项目对比项目名称区域板块建筑形态总建面积开盘时间销售状态名商园南山区红树湾板块独栋别墅13767.552002-8-31售罄;Townhome、中信红树湾花城一期南山区红树湾板块2193702004-10-30售罄;高层Townhome、中信红树湾花城二三期南山区红树湾板块5172372005-8-4售罄;1高层Townhome、中信红树湾花城四期南山区红树湾板块153392.382007-10-19销售高层沙河世纪村一期南山区红树湾板块高层3049002000-11-18售罄;沙河世纪村二三期南山区红树湾板块高层998002003-9-13售罄;多层、小高京基御景东方花园一期南山区红树湾板块2320942006-4-19售罄;2层、高层项目周边一公里内仅有京基御景东方花园和百仕多层、小高京基御景东方花园二期南山区红树湾板块21664.082007-4-28销售达红树西岸两个楼盘在售。层、高层其中,百仕达红树西岸同时拥有一线海景景观和小高层、高百仕达红树西岸花园南山区红树湾板块2553002005-4-22销售高尔夫景观,与中信红树湾项目呈现竞争。层31313中信红树湾(深圳)周边项目对比——技术指标中信红树湾红树西岸占地面积163000㎡75101㎡住宅:505100㎡住宅:249300㎡建筑面积会所:6000㎡会所:3000㎡幼儿园:6000㎡幼儿园:3000㎡建筑形态别墅、高层高层车位配比1:1.251:1.46面积段127-394㎡120~520㎡销售报价高层32427元/㎡起,40000~50000元/㎡中信红树湾建筑立面前三期售罄100%去化率四期高层50%,townhome10%开发商中信华南百仕达项目位置深圳南山区红树湾填海区(深圳湾片区)建筑立面对比:?中信红树湾沿用灰色调,整洁而明快。?红树西岸采用通透的全窗设计,将观景面发挥到极致。然而在推盘之初,其特别的立面设计曾遭到市场怀疑。红树西岸建筑立面1414中信红树湾(深圳)周边项目对比——项目位置百仕达红树西中岸与中信红树湾相信比,景观位置更佳红树,拥有一线深圳湾湾海岸景观。沙河高尔夫红树而中信红树湾西则通过湾区物业的岸营造,拉近与海岸的距离,从而更有效的利用了深圳湾的湾区优势。深圳湾1515中信红树湾(深圳)周边项目对比——红树西岸产品亮点分析红树西岸斥巨资打造科技住宅,并按照6000元/平方米的标准进行豪华装修。智能家居:联合LG、HONEYWELL、CLIPSTAL、CNHOORAY打造数码生活和智能家居,注重精细化和高品质。具有两个特点:一是升级化,二是人性化。建筑创新:红树西岸在建筑上大量采用新技术,如windowwall(窗墙系统)、全隐梁、同层排水等。市场反应:高额的装修费用和国际化的设计风格主要针对国外客户,本地接受度不高;然而国外市场开拓不足,导致产品处于尴尬局面。1616中信红树湾(深圳)周边项目对比——优劣分析中信红树湾红树西岸1.建筑为高层+townhome组合,拥有相对丰富的建1.景观资源绝佳,拥有一线海景筑形态2.从科技住宅、豪华装修等方面打造豪宅优势2.以“湾区物业”为项目着力点,拉近与世界湾区豪3.建筑质量获得好评宅的距离3.相对于红树西岸,在价格上更具优势1.建筑质量问题被深圳媒体屡次曝光1.6000元/平方米装修标准偏高,市场接受度不高2.海景景观资源相
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duzhaoyang
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红树湾
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豪宅项目
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研究报告
内容摘要:
水湾体现了风水学的“风水之法,得水为上”,其“上风上水”利于打造豪宅
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