昌生博爱项目市场调研报告目录一、中山城市宏观经济现状…………………………………………………………………1-91.1区域层面……………………………………………………………………………………11.2城市层面……………………………………………………………………………………2-91.3市场小结………………………………………………………………….……….…………9二、房地产市场发展状况分析………………………………………….………………….10-212.1市场容量………………………………………………………………………….………10-152.2市场潜力及市场周期分析…………………………………………………………………162.3各片区住宅市场状况及发展潜力……………………………………………………..…16-21三、土地市场情况及未来预期………………………………………………………………22-263.1土地市场现状分析…………………………………………………………………………22-253.2土地市场上各类土地的供应情况、价格以及未来三年预期……………………………253.3各片区土地市场状况、供应量、价格状况以及未来三年预期………………….…..…26四、重点竞争楼盘分析………………………………………………………….……….…27-724.1聚豪园………………………………………………………………………….…….……27-304.2朗晴轩………………………………………………………………………………...……31-354.3雍逸廷………………………………………………………………….….………………36-424.4优雅翠园……………………………………………………………………………..……43-474.5中海·翠林兰溪园…………………………………………………………………………48-514.6万科·城市风景……………………………………………………………….……..……52-564.7碧堤湾畔……………………………………………………………………………..……57-604.8颐和山庄……………………………………………………………………………………61-644.9水云轩………………………………………………………………………………..……65-684.10尚城………………………………………………………………………………….……69-71五、中山房地产市场总结……………………………………………………………….……725.1物业类型……………………………………………………………………………..………725.2产品发展状况…………………………………………………………………………………725.3户型……………………………………………………………………………...….………72六、广州参考楼盘分析…………………………………………………………………..……72-806.1汇景新城………………………………………………………………………………..…72-756.2星河湾………………………………………………………………………………………75-786.3四季花城……………………………………………………………………………………78-80P.1昌生博爱项目市场调研报告中山项目市场调研报告一、中山城市宏观经济现状1.1区域层面1.1.1珠三角各城市国民生产总值城市佛山东莞中山广州深圳2004年GDP1653.71155.3610.144115.813422.8(亿元)较上年增速16.3％19.6％18.72％15％17.3％1.1.2珠三角各城市人均可支配收入城市佛山东莞中山广州深圳2004年人均可支配收16045.4420100158362759616884入(亿元)较上年增速8.2％8.8％6.23％6.4％12.5％中山国民生产总值在珠三角属于第三梯队，仅为第二梯队的佛山、东莞的二分之一。但国民生产总值增幅快，人均国民生产总值及人均可支配收入与排在第一第二梯队的佛山、广州相距不大，说明中山人生活水平较高，消费潜力较大，藏富于民的情况相对明显。1.2城市层面1.2.1城市宏观经济历年国民生产总值P.2昌生博爱项目市场调研报告70018.70%20.00%17.80%610.1460016.50%497.115.50%15.00%500415.5400359.410.00%3002005.00%10000.00%2001年2002年2003年2004年国内生产总值（GDP）（亿元）增长率中山国民生产总值历年来保持稳定快速增长，04年增长速度在珠三角各市当中处于前列。各镇区国民生产总值比较2003年中山各镇区国民生产总值比较神湾镇五桂山镇阜沙镇1%1%2%2%横栏镇16%2%2%板芙镇2%南区3%南朗镇3%大涌镇港口镇3%西区14%3%民众镇3%黄圃镇三角镇3%东凤镇3%南头镇5%东升镇4%三乡镇石歧区5%4%沙溪镇5%5%坦洲镇5%5%古镇镇东区小榄镇火炬区东部的火炬开发区，北部的小榄镇、古镇镇，南部的坦洲镇、三乡镇，西部的沙溪镇为中山经济实力最强的镇区。P.3昌生博爱项目市场调研报告历年固定资产投资35070.00%291.2830061.90%60.00%262.0525021950.00%200177.9940.00%15030.00%23.04%10019.66%20.00%5011.54%10.00%00.00%2001年2002年2003年2004年固定资产投资总额（亿元）增长率中山历年固定资产投资保持稳定增长，社会经济增长潜力持续加强。从2005年4月份开始，固定资产投资增势止跌回升，同比增长2.90%，与上月相比提高4.58个百分点。城镇固定资产投资大型项目及新开工项目个数增多，规模趋大，拉动全市固定资产投资增长。社会消费品零售总额200178.818.00%18016.40%16.00%160151.7134.314.00%140119.5312.40%12.90%11.50%12.00%12010.00%1008.00%80606.00%404.00%202.00%00.00%2001年2002年2003年2004年社会消费品零售总额（亿元）增率P.4昌生博爱项目市场调研报告人均可支配收入1800012.00%1583611%1490616000142081280010.00%1400011876120008.00%100007.80%6.20%6.00%800060004.90%4.00%3.60%40002.00%200000.00%2000年2001年2002年2003年2004年城镇人均可支配收入（元）增长率02年中山城镇人均可支配收入有一个明显的增长，引发了当年的房地产需求热潮，可支配收入的持续增长带动了未来几年中山的房地产市场供给。人口发展情况全市人口总量（万人）140139.45139137.86138137136.02136134.831351341331322001年2002年2003年2004年P.5昌生博爱项目市场调研报告2004年中山各镇区人口比较五桂山镇小榄镇神湾镇1%1%1%2%南区13%2%3%大涌镇3%板芙镇3%阜沙镇7%3%西区三乡镇3%南朗镇南头镇6%3%火炬区横栏镇4%三角镇6%港口镇4%沙溪镇5%坦洲镇4%东区东升镇5%4%古镇镇5%5%5%东凤镇民众镇黄圃镇石歧区04年中山各镇区人口数量分布从多到少一次为：石歧区、黄圃镇、民众镇、东凤镇、古镇镇、东升镇、东区、坦洲镇、沙溪镇、港口镇、三角镇、横栏镇、火炬区、南头镇、南朗镇、三乡镇、西区、阜沙镇、板芙镇、大涌镇、南区、神湾镇、小榄镇、五桂山镇。1.2.2城市未来发展规划中心城区发展规划P.6昌生博爱项目市场调研报告中山市市政规划建设以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。受中山市原有规划向东发展的影响，中山市目前的商品住宅的开发重心在市政府周围和城市花园开发组团，整体有向东发展的趋势。起湾路以东一带开发的楼盘也相对增多，北部新规划为工业区，南部本身环境较差，西部将规划为商业功能。南区规划定位为以工业为主，集物流、旅游、行政、餐饮、汽配及商住为一体的新兴城区。南区交通网络完善，与珠三角交通网络形成联系南区城市道路网络：105国道、南环路、城南路、东环路、西环路和兴福路是中山中心城区向南、向西辐射的主要交通枢纽。中山四大组团发展模式西部组团以小榄和古镇为核心，凭借特色产业优势，主动承接广佛经济圈的辐射，提升产业层次，提高产品档次，打造新型特色产业群———以专业市场、大型商贸、特色商业街为基础，以物流产业、技术创新为重点，着力发展生产性服务业，提升资本营运能力。西部组团与江门市仅一河之隔，西部组团各镇的城市规划及发展都是实行“城乡结合”，建成生态型的特色现代化城镇。西部组团的房地产开发主要集中在沙溪镇。东部组团以火炬开发区为核心，依托国家级高新区和临港优势，积极发展高新技术产业和装备制造业，提升与南沙开发区的产业配套能力，强化高新技术的推广和应用，带动全市P.7昌生博爱项目市场调研报告产业结构升级。充分利用丰富的海岸资源、水系发达的自然条件和深厚的人文历史，努力建设既适宜创业又适宜居住的、环境优美的现代化生态滨海新城。火炬开发区是中山城区的副中心区，国家级高新技术产业开发区。火炬开发区的发展吸引了一批外来的白领。随着该片区产业的不断发展壮大，片区房地产业的未来发展潜力较大。南部组团以三乡和坦洲为核心，优化产业配套环境，加强承载新一轮国际产业转移能力，着力打造