深圳房地产周期研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳房地产周期研究：1997-2008首先、我们发现，深圳的房地产周期与香港相比，由于发展年限短，缺少复苏期的实践，后三个周期市场表现类似起步期发展期危机期萧条期—00年00-05年06-07年07-08年GDP快速增长，经济发GDP持续高增长，经济经济周期经济稳步发展经济增长放缓展较快有过热倾向消费者需求消费需求逐渐活跃，消消费需求稳定全民投资热潮涌动紧缩消费，观望态度强烈周期费意愿较强刚性需求最为活改善型需求再度活跃，投资需求快速增长——刚性需求是易进场客户楼市周期跃——价跌量升稳定增长——价量齐升价升量跌群——价量齐跌而且、在各周期中各需求对应物业发展规律也与香港基本相一致但是，由于内陆建筑容积率更有余地，改善型需求物业更加细分深圳各周期需求-物业表现特征一览表发展阶段起步期：96-00年发展期：00-05年危机期：06-07年萧条期：07年至今集体观望，改善型投资需求快速上涨，其需求特征以刚性需求为主改善型需求稳步发展需求损伤最大，刚他需求被挤压性需求最易入场70-100m2两房/三房刚“偷面积”/酒店公寓９０ｍ２左右2/3房普通住宅面积放大，3性产品成为当时市场上概念盛行，以成本换价重新成为主要走量房成为主力供应产品居家物业的主流供应产品格产品典型项目：典型项目：典型项目：典型项目：深业花园、海丽花园等锦绣江南金地梅陇镇金地梅陇镇4期城区主要表现为高层户伪豪宅化现象严重：高郊区改善型物业受在城市核心地段（豪宅型面积放大，舒适型户层平面更为放大，郊区灾严重，高层大平区）供应，以130-140平型增多，郊区出现大量（类）别墅物业总价逼面滞销，（类）别3/4房为主改善物业中产TH及类TH产品今城市核心地段大平面墅价值快速贬损典型项目：典型项目：典型项目：典型项目：百仕达、东海花园阳光带海滨城、万科城中信红树湾/星河丹堤中海大山地别墅主要为占有绝对资供应稀缺，极致资别墅尤其是郊区别墅发别墅价值实现连破天花源的极致豪宅，且客户源豪宅，价格/速度展很快，资源价值提升板，被迷信化群纯粹，供应套数少仍能坚挺顶端物业典型项目：典型项目：典型项目：典型项目：银湖别墅、青青山庄纯水岸、红树西岸香蜜湖一号东部华侨城天麓所以、我们对深圳房地产周期的研究重点关注改善需求对应各类细分物业的风险—收益变化改善对应的深圳市场物业：需求高层大户型/多层/别墅/类别墅高层周期发展：关内改善型需求的主要供应物业，从起步期起大户型稳定发展；在关外发展缓慢，一直以中3房/小4房为主多层周期发展：自发展期起在郊区物业中作为别墅物业的一种洋房高性价比替代的低密度产品出现周期发展：自发展期起成为中产阶层生活的物业标志，自TH发展期起快速发展，危机期价格达到顶峰周期发展：自发展期起作为TH的一种提高容积率的替代类TH型物业出现，供应一直比较有限聚焦郊区改善型需求物业——1、发展期典型案例万科城：价格-TH类TH多层小高层；速度：类THTH≈多层≈小高层项目基本信息：九年制学校；幼儿园u项目位置：深圳龙岗区坂雪岗大道东侧，贝尔开放路北侧式广场u总占地面积：约46万㎡TOHOu总建筑面积：约53万㎡u容积率：1.1--1.3商业中心；Loftu其中一期占地面积397883.5平方米，总建筑面小高层积为437670平方米，其中，住宅398050平方情米，商业30000平方米。2004年10月1日一期推景宽景house出主要有多层、小高层以及Townhouse产品。洋房1、与之前顶端别墅完全不同的目标客户群体：关内别墅总价400-800万/关外（类）TH110-460万2、小高层：情景洋房：宽景HOUSE：TH=1：1.08：1.41：2.73数据来源：世联基础数据库聚焦郊区改善型需求物业——1、发展期典型案例万科第5园：与万科城类TH产品实现价格近似，作为市场创新产品快销项目基本信息：u项目位置：深圳市龙岗区梅观高速与布龙公路交汇处坂田街道雅园路u总占地面积：约46万㎡u总建筑面积：约55万㎡u容积率：1.2u2005年7月23日推出一期，一期占地面积131283平方米，总建筑面积为125400平方米。一期所推的346套、总建筑面积4万多平方米的住宅开盘当日售罄，实现100%销售率一期产品类型户型面积套数开盘价格叠院别墅（叠加）3-5房135-166平米52套1.1万元/平米庭院别墅4-5房190-234平米84套7000元/平米（合院TH）合院洋房2-3房70-130平米210套5500元/平米（多层）聚焦郊区改善型需求物业——2、危机期改善型需求的伪豪宅时代，各物业价格差距拉小，销售速度狂热2006年5月1日-5月12日深圳新推盘销售一览表从06年初到07年中关外住宅价格上涨幅度明显加大，并在06年第二季度甚至持平关内住宅价格，之后一直小幅贴近关内住宅价格关外普通住宅迅速消化远郊大面积别墅/TH同样消化迅速市区大平面豪宅、别墅、TH产品高价仍然快速销售，开盘销售率普遍在80%以上深圳历年房地产价格指数走势图数据来源：历年深圳房地产年鉴&世联基础数据库聚焦郊区改善型需求物业——2、危机期TH/大平面利润猛增，容积率两端化分解流行，郊区别墅盘泛滥05-06年深圳郊区在售豪宅项目典型案例：中央悦城项目位置：龙岗中心城龙平西路与长兴北路交汇处项目产品规划模式与要点占地面积：97423.2平米建筑面积：264581平米第五园别墅排列式院落别墅，以小组团形式容积率：2.8万科城别墅排列式高密低密模式产品形态包括合院别墅、联院别墅、叠院别墅、小高层、高层，由十三栋多层（最高五层）及九栋高圣莫里斯别墅围绕中央水景排列式规划层（分别18-33层）组成。项目分三期开发，一期户振业城高层+别墅高密低密度产品+高层产品，院型面积基本在140-55平米之间，共有254套HOUSE落式容积率分解类产品。价格从7000千到2万元/平方米不等。中海大山地高层+别墅高密低密度产品+高层产品，院中央悦城2.8的容积率属于较高的容积率，加之落式容积率分解地块面积较小，容积率分解较困难。采取了高栖湖别墅沿高尔夫资源自然分布密低密度的house类产品+高密度的小高层、高观澜高尔夫别墅沿高尔夫资源自然分布层产品分解容积率。中央悦城多层+小高多种物业类型组合分解高容积率层+高层招商依山郡洋房+小高依山排列中低密度产品层水岸新都别墅+小高沿湖景排步中低密度产品+高层层+高层分解容积率泰华阳光海洋房+高层中密度产品+高层产品数据来源：世联基础数据库聚焦郊区改善型需求物业——2、危机期典型案例星河丹堤价格/速度：TH≈类TH≈高层项目内部TH：类TH：高层=1.2：1：1.03开盘产品售价销售D区：别一期推出7套独立别墅，14套墅+TH双拼和独栋/一期2006183套联排别墅，当天成交109双拼/33000A/C区年8月套,销售率53%,独立别墅总价联排2500-2700万，联排别墅总价600-1500万二期2006多层二期推出154套叠TH单位，开盘27000B区年12月复式销售107套，实现销售率70%C区半岛区：TH86套、独栋7套三期推出518高层单位，主力以三期200728000-F区：高高层四房复式275平米为主，销售F区年5月30000层组团270套，实现销售率52%06年11月深圳在售别墅一览表A区：TH111套B区：叠TH153套E区：高整体看齐关内别墅价格层组团聚焦郊区改善型需求物业——3、萧条期：伪豪宅价值泡沫挤破，价格下行，向居家回归，面积相对小的3房成为走量主流聚焦郊区改善型需求物业——3、萧条期典型案例中海大山地价格：TH多层，速度:TH多层，而且TH降价走量持续时间很短3.7万/平米价格n中海大山地：占地18万平米，建筑面积约22万平米，容积率是1.2，建筑覆盖率25％，绿化率41.21.8万/平米1.8万/平米％，总户数1571。主要是产品是别墅和多层产品;1.5万/平米n降价历程：22套/周2007-9，别墅3.7万，多层1.2万速度2007.10，别墅3万，多层8000，多层复式1.3万1-0套/周2008.5，别墅1.8万，多层复式1万5套/周别墅消化走势第一次降价第二次降价2008.8，别墅1.5万，多层（复式）7000-8000年月08508年10月n销售情况20套/周2007.9，别墅周销售1-2套；多层周销售3-4套1.2万/平米2007.10，别墅周销售1-2套；90m2以下多层迅速价格8000/平米多层复式1万/平米消化，开盘当天消化93%，100万以下100%销售2008.5，别墅两周销售43套；多层周销售1-2套7-8000/平米开盘200套2008.8，别墅周销售1-2套；多层周销售1-2套n客户构成深圳关内私企业主、中高管居多、少量公务员，速度3-4套/周自住兼投资1-2套/周多层消化走势第一次降价第二次降价07年10月08年8月小结、深圳周期研究中的改善型需求物业收益-风险小结发展期危机期萧条期GDP持续高增长，经济GDP快速增长，经济发展较快经济增长放缓经济周期有过热倾向消费者需求消费需求逐渐活跃，消费意愿较强全民投资热潮涌动紧缩消费，观望态度强烈周期改善型需求再度活跃，稳定增长—投资需求快速增长——价刚性需求是易进场客户群——楼市周期—价量齐升升量跌价量齐跌基于收益-风险平衡的物高+中+低高低+高业组合选择TH价格最高，速度相对较慢高层、多层洋房价格回TH、类TH、多层洋类TH、多层洋房相对廉价，落后可快速甩货；各类物业房、高层大平面价但快速走量TH/类TH价格回落甩收益-风险评判格趋同，快速上高层——以舒