2010年上半年深圳关内公寓市场研究世联地产东方银座公馆项目组2010-06-08目录1、关内2010年公寓市场供应情况2、关内2010年公寓存量盘点3、4.14政策后新入市小户型市场表现4、关内2010年增量盘点5、关内小户型公寓案例分析6、类酒店公寓/酒店式公寓投资回报分析关内2010年市场供应情况2010年关内在售及新增项目共计26个。其中小户型公寓项目共计12个，南山7个，关内供应热点仍集中在南山。罗湖区南山区福田区侨城馨苑七街公馆淘金山2期阳基天御山德弘天下华俯四季山水二期兰亭国际桃园路项目御河堤港澳8号岸芷汀兰向南瑞峰花园国都高尔夫花园东方银座公寓鼎太奥斯卡中海玫瑰园中泰项目深港一号依云伴山花园城5期荔林雅居丽湾商务公寓豪宅大户型（大3房、4房以上）万豪御景苑香格名苑汉京月亮湾中等居家产品（2-3房）紫园小户型公寓（1-2房）小户型产品在售小户型产品存量主要集中在福田，南存量盘点山公寓产品存量相对较少总建筑面积总套数剩余套数区域楼盘名称剩余主力产品（㎡）（套）（套）66~83平米二房罗湖金翠园48030528174；85~120平米三房30-70平米1-2御河堤62811706155房大中华IFC1978002756060-120平米福田福田市福田市场场小小户户型存量型存量约约19001900套套深港一号900481396600　30-59平米1、2七街公馆53106869608房68、98平米2、中海阳光玫瑰园1397141430310南山市场小户型存量约650套3房68、78、88平花园城5期35000324（290拼后）21南山米2、3房41-47平米1房丽湾商务公寓106826106826300、2房数据来源：世联平台房地产世界之窗在售小户型市场表现：4.15政策前后，在售公寓价格尚未出现松动，但成交速度下滑明显。均价区间总价区间4.15前周4.15后序号项目开盘时间户型及对应面积（分户精装修（分户型）速度型）周速度1城建*御河堤2010-1-1644、52平米1房2.8120-160万8-10套7毛坯中信红树湾果3000元/22009.142-56平米1房3.6150-200万　2岭平米3花园城5期2010-3-2888平方米的2房2.6200-250万4-6套0毛坯53㎡两房2.4110-135万1500元/4七街公馆2010-1-3120-30套18平米60㎡两房一厅走量速度走量速度2.2120-1405-105-10万套套//周周58平米1房4.5240-280万　5大中华IFC2009-12-13成交均价成交均价2.2-2.62.2-2.6万万//平米平米0600082平米3房4.6350-400万　46—56平米的1房2.4100-140万3-5套6深港一号2009-10-2556—70平米的小复3毛坯2.7150-200万1-2套式宝能太古城北72010-1-1088平米复式3.9320-360万2-3套2毛坯区新入市小户型市场表现：丽湾商务公寓作为4.15政策后第一个入市的小户型，以低于市场价格预期4000元/平米的低价迅速出货，影响客户对后市的置业信心。发展商深圳市阳光丽安投资有限公司项目位置南山区月亮湾片区前海路与兴海大道交汇处共两座，总建筑面积10万平方米类型/规模A座写字楼，3层12户，4-26层、20户每层，共472间B座商务公寓，3层27户，4-32层、28户每层，共839套推售套数本次开盘推出B座商务公寓，共809套推售户型40-48平米1-2房开盘时间2010年04月22日上午9：30起步价1.4万/平米，最高价1.8万/平米，均价1.5万/平米均价（出街）带500元/平方米的简装折扣率91*92*99销售率截至下午13：30，销售约320套，4个小时销售率达40%。前期办理VIP优惠卡约600批左右，开盘当天到场客户不到200到场客户数量批。到场客户以南山区为主，年龄段在25-40岁左右，投资客比例较客户构成高，约占70%左右。小户型产品南山新增供应集中在前海。主力新增产品增量盘点在50-90平米小户型集中放量期为下半年总建筑面积　区域地块/项目名称住宅总建面总套数产品组合及主力面积区间推出时间（㎡）港澳8号二期153494153494100028-60平米小户型2010年5月皇御苑5期982799827948065-97平米中小户型2010年10月天健时尚名苑20789.5811560——35-91平米一房2010年上半年送前：56-85平米1房、2房汉京月亮湾26253262533202010年10-12月送后：80-130平米3-4房万豪御景苑2780017510361送前：30-89平米复式2010年上半年69、89平米二房、三房复式中泰天成180001800026090平米大2房2010年下半年入市130平米4房南金华南大厦135001350015351-80平米复式一房、二房2010年底入市山35-52平米1房78-86平米2房桃园路项目205000　14472010年5月86-88、115-136平米3房151-159平米4房荔林雅居375353753543681-89平米三房、四房2010年10月向南瑞峰花园137477137477118437-90平米小户型2010年入市侨城馨苑451104511048858-84平米精装公寓2010年5月开样板房公寓市场供应：2010年内公寓供应50.59万，其中36.51万将集中在2010年5-6月；本项目后期（即5月以后）可能将面对大量住宅类小户型干扰2010年2011年一季度二季度三季度四季度一季度中泰天成，建面2万㎡，260套，60-90㎡复式青谷禧苑1.5万㎡，1房2房为南主，200套2.7830-93山万豪御景苑万㎡，㎡小户及复式，361套南山区5个小户型项目区丽湾国际，总建面10万，839套41-47㎡都集中在2010年5-6月份推出向南瑞峰14万㎡，60-80㎡为主，约780套田厦新村6.7万㎡，小户型为主，约800套龙轩豪庭，建面4.34万㎡3.85福五角大厦，建面万㎡田天健时尚名苑，建面2.08万㎡区宏安苑，0.34万福田区3个小户型项目㎡20103七街公馆，5.3万㎡，33-59都集中在年季度㎡推出市场背景小结1、目前小户型存量市场竞争较小,4.15对在售项目价格影响未显现，但对成交速度影响较大。新入市项目以相对下滑的基准价快速抢占市场。本项目应迅速抢占市场供应空白点。2、南山新增小户型供应集中在5月之后。案例一：御河堤——蔡屋围金融商圈,均价28000元/㎡位置红岭南路与东园路交汇处岁宝百货旁土地使用年限70年占地10266.40㎡建面62811.00㎡本体配套：空中花园，会所　竞争主力户型C栋58平米2房；44—52平米1房；33—38平米单身公寓　套数527户车位340个户型配比/面套数套数比开发商城建集团积物业城建物业，物业管理费3.6元31-39平米248套47%开盘时间2009年9月27日41-52平米1248套47%房均价28000元/㎡58平米2房31套5.9%剩余量180套合计527套地处核心的金融圈、完善的生活及商业配套案例一：城建.御河堤52平米一房户型配比/面套数套数比积31-39平米248套47%41-52平米1248套47%房58平米2房31套5.9%阳台合计527套御河堤52平米1房户产品亮点?户型方正露台?卧室及客厅均可自然采光?赠送以阳台及露台为主?主卧与客厅均保证可以看到香港山南面景观：香港米埔山景、景及水景水景；香港大雾山；核心优势为香港米埔和城市夜景资源。案例二：七街公七街公馆(哈尔滨大厦馆)——CBD?香蜜湖?景田北，均价24000元项目/概㎡况位置红岭南路与东园路交汇处岁宝百货旁土地使用年限50年占地3449.31㎡建面38760.92㎡本体配套：1楼为商业，2-5楼为办公，6层以上为住宅竞争主力户型42—60平米1房2房；30平米单身公寓　套数869户户型配比/车位100个面积户型套数套数比开发商深圳市冰城置业有限公司30平米单房16619%物业物业管理费3.6元42-46平米1房2厅47555%开盘时间2010年1月31日53平米2房2厅293%60平米2房2厅19923%均价24000元/㎡（带1500元/平米精装修）合计　869　剩余量402套香蜜湖、景田完善的生活配套资源，优质学位案例二：七街公馆?产品方面，七街公馆53、60平米2房产品户型布局较合理，赠送面积2-4平米，精装修标准1500元/平米53平米2房2厅60平米2房2厅?户型方正，两个卧室均自然采?户型方正实用光?可看到塘朗山山景?该户型在项目中较为稀缺?客厅及主卧均可以自然采光?厨房开门位置不够合理?厨房开门位置不够合理?客厅较暗?赠送面积约为4平米部分1房户型较方正，性价比产品案例三：中信果岭公寓—湾区高尔夫公寓,均价3.6万/㎡位置白石路与沙河东路交汇处土地使用70年年限建面2.4万㎡19主体配套恒温泳池、休闲广场、休闲会所、五星级入户大堂、特色空中花园等户型50～150㎡公寓套数383户户型面积区间套数套数比车位与红树湾共用车位单房34.67-40.59143.92%开发商中信华南1*242.17-55.8526674.51%物业国泰酒店2*2（复式）135.11-153.95328.96%开盘时间2009年1月（10年3月中旬售罄）2*2（含拼合26套）76.84-152.734412.33%二十八层735.6610.28%精装修3000元/㎡总计　357100%均价29500元/㎡大社区，稀缺景