惠州房地产市场分析惠州房地产市场分析及投资策略建议?市场怎么样？——惠州市场现状分析及中短期预测惠州市场现状分析及中短期预测惠州市场现状分析及中短期预测惠州城市概况惠州市房地产市场分析惠城区房地产市场分析惠州地处广东省东南部，珠三角东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市。陆地面积1.13万平方公里，辖惠城、惠阳、惠东、博罗、龙门两区三县；海域面积4520平方公里；海岸线长223.6公里；2007年末常住人口387.5万。130km惠州80km130km广东省10大城市2007年年末总人口（万人）12001004.581000861.55800694.72592.33600412.64407.71387.5335.43400251145.442000广州深圳东莞佛山江门肇庆惠州河源中山珠海广东省10大城市行政区域面积（平方公里）180001580016000149001400011200120009569.4100007434.4800060003848.49246540001952.841800168720000河源肇庆惠州江门广州佛山东莞深圳中山珠海广东省10大城市2007年居民人均可支配收入（元）300002702524870.2125000224692175420317192902000017310151491500012794106001000050000东莞深圳广州佛山中山珠海惠州江门肇庆河源广东省10大城市2007年地区生产总值(亿元)80007050.786765.417000600050003588.54000315130001210.69200011051095.33895.9616.551000332.340广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆河源广东省10大城市2007年人均地区生产总值（元）900007922180000701867000061071609176000048395460145000040000289452660030000165442000011862100000深圳广州珠海佛山中山东莞惠州江门肇庆河源广东省10大城市2007年人均地区生产总值（美元）12000106821120010400930296008800797679568000展稳720063616010定6400快5600速发480037814000346732002161高1563速2400发1600展800深圳广州珠海佛山中山东莞惠州江门肇庆河源根据国际标准，人均GDP达到4000－8000美金的地区，房地产市场会处于稳定快速发展阶段，惠州已经接近4000美金，随着经济的快速发展，未来惠州房地产市场前景广阔。惠州市GDP总量在广东省城市中排名靠后，但由于其行政区域大，土地发展空间较大，以及较大的未来经济发展空间，因此惠州市的房地产市场将有较大的发展空间。行政区域土地区生产总人均地区生居民人均可指标年末总人口综合排序地面积值产总值支配收入广州151231深圳282122东莞374613佛山463444惠州736775江门547886中山995557肇庆629998珠海10108369河源8110101010未来惠州市经济将继续保持发展强劲的态势惠州已成为全国知名的数码、石化新城，形成了以数码、石化为龙头的支柱产业体系。2007年惠州电子工业占全市工业总产值的54%，占全市GDP比重约30%。成为惠州的第一大产业和支柱产业。通用、索尼、日立、松下、LG、三星、西门子、华通等国际数码巨头均在惠州设有生产基地。惠州市也培植了TCL、德赛、华阳、侨兴等在全国电子信息产业排名前25名的大型企业。惠州电子信息制造业已形成了从技术开发到原材料加工和终端产品制造的产业链。预计到2010年，整个石化区工业区项目总投资额将达到1000亿元，年产值将达到1600亿元。实现增加值500亿元以上，占全市GDP的比重将达30%左右。随着中海壳牌80万吨/年乙烯项目的投产和中海油1200万吨/年练油项目的动工建设，先后吸引了来自欧美、日本、韩国、台湾等国家和地区的数十家国际知名的化工企业在大亚湾石化区投资建设石化中下游项目，其中包括210万千瓦的惠州天然气（LNG）发电厂项目、广石化华得油库项目、惠菱化成MMA、普利斯通轮胎、李长荣SBS等大型石化项目。2002-2007年惠州市三次产业结构比例（%）100%28.428.780%30.831.73333.360%57.740%58.857.157.158.558.820%13.912.512.10%11.28.57.92002年2003年2004年2005年2006年2007年第一产业第二产业第三产业●2007年惠州市三次产业结构比例有2006年的8.5：58.5：33调整为7.9：58.8：33.3，第二产业占据产业结构中最主要的位置。?第三产业的发展必须有工业发展的强力支撑，惠州较强的工业化基础为未来第三产业（包括房地产业）的发展奠定坚实基础。。惠州市经济增长稳定程度高于广东平均水平，城市长期经济活力较强。?GDP增长的稳定程度：稳定的经济增长是衡量经济质量的一个重要内容，过度的经济波动会破坏经济长期稳定增长的内在机制,造成社会资源的浪费，并加大宏观经济运行的潜在风险,经济过热往往导致通货膨胀；经济过冷又会造成高失业率。经济增长波动率,就是反映GDP稳定增长程度的指标。?从附表反映,惠州的GDP增长从2004年后大幅加快,并保持稳定、提高的增长态势,经济波动率从2004年以前两位数缩减到近两年的4-5%左右。显示,惠州经济加快增长的同时,经济增长的稳定性也大幅提高,稳定程度要优于同期的广东平均水平。小小结结经济增长经济增长经济快速增长，经济快速增长，超出超出全国平均全国平均水水平平收入增加收入增加居民收入增加较快，居民收入增加较快，购买力购买力较快较快惠州未惠州未惠州未惠州未来综来综来综来综合合合合发发发发展展展展产业投资产业投资石化、电子产业的投资石化、电子产业的投资带带来发展的来发展的机遇机遇看好看好看好看好城市城市融合融合珠三角一体化珠三角一体化带带来的产业来的产业融合融合城市比较城市比较目前目前与与珠三角其珠三角其他他城市城市尚尚有有差距差距惠州市场现状分析及中短期预测惠州市场现状分析及中短期预测惠州城市概况惠州市房地产市场分析惠城区房地产市场分析惠州市房地产市场基础数据指标2001200220032004200520062007房地固定资产投资额84.4104.73228.47297.61351.69307.67484.23产房地产开发投资10.6415.8723.2229.5543.7867.92137.33投资额（亿元）数据商品住宅施工面196211271.84385484.43725.341276.97积（万平方米）商品住宅新开工607.91面积（万平方房地米）产商品住宅销售面52.0056.3673.73101.13136.76226.76383.18市场积（万平方米）数据商品住宅空置面4847.4773.4777.194.769.2572.34积（万平方米）商品住宅均价1732234919392263254127764732（元/平方米）2008年上半年宏观数据指标比去年同期增指标名称本月止累计　减(%)1.全社会固定资产投资额263221256.8房地产开发90185367.62.商品房建筑面积1719.81106.83.商品房销售面积110.64-25.74.商品房销售金额440577-18.95.商品房空置面积78.6938.6固定资产投资增长仍显强劲惠州房地产开发投资（亿元）走势140128.2120100806967.26043.84027.329.62002003年2004年2005年2006年2007年2008年1-5月2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-5月（资料来源：惠州统计年鉴、惠州市人民政府公众信息网）[分析]：08年上半年惠州房地产开发投资承接2007年投资惯性，增势依然明显施工面积/销售面积1400.005.001200.004.504.001000.003.50800.003.002.50600.002.00400.001.501.00200.000.500.000.002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面积(万㎡)146.00196.00211.00271.84385.00484.43725.341276.97销售面积(万㎡)48.4045.5056.4073.73101.10136.76226.76383.18施工面积/销售面积3.024.313.743.693.813.543.203.33惠州市商品住宅施工面积与销售面积比一直大于3，市场信心相对较足，但也给市场早场较大的供应压力。2008年上半年商品房销售情况相对低迷，消化量同比下降幅度较大。惠州商品房销售面积（万平米）走势450400383.2350300254.7250200149.4150101.1103.410086.15002003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月2008年上半年，全市商品房销售面积103.4万平方米，同比下降30.8%与消化量大幅下降对应的是销售金额缩减也比较明显；但受入市新楼盘单价较高影响，全市平均价格微升。商品房销售金额41.6亿元，下降25.3％；