世联地产〃2009年佛山楼市年报佛山城市房地产市场发展概况——2009年1、综述受全球经济危机的影响，中国房地产市场在2008年遭遇了快速萧条、成交量急剧下降的“寒潮”，市场观望情绪浓厚，需求极度压抑，加上信贷收紧、融资困难等不利因素，房地产市场在“瑟瑟寒风”中等待着回暖。为应对经济危机，发挥房地产开发投资对经济增长的带动作用，以实现全年经济增长“保八”的宏观目标，政府在08年底开始实施一系列的救市政策：“双宽松”的财政、货币政策；购房两成首付、7折利率优惠；减免交易税费；地方政府出台优惠细则等，房地产行业由此迎来了近几年来罕有的宽松政策环境。压抑许久的市场刚性购买力先行集中释放，继而需求被大大激发，投机和投资性需求再次被激起，信贷的快速增长及销售的迅速回暖又为房地产开发投资提供了充足的资金来源，大量房企开始了继2007年之后的新一轮购地高潮，土地价格屡屡在各城市创出同类地区的新高。经过短暂调整期的房地产市场竟奇迹般地快速反弹！随着宏观经济增长趋势明朗，通货膨胀预期增强以及房价上涨幅度较大，市场对政府出台新政策进行调控的预期越来越强。果然，2009年底的中央经济会议明确未来经济发展方向为结构性调整。之后，“国四条”、土地首付款50%、加强处臵闲臵土地等一系列调控措施密集出台。但是，考虑到房地产行业对经济的拉动作用以及城市化进程的提速和工业化的升级，其支柱地位在全球经济不景气的环境下依然举足轻重，政府调控方向只能是打击囤地、囤房等市场不良现象，规范市场秩序，并压制对楼市投机和投资需求，以求逐步挤出泡沫。与全国的宏观经济走势相类似，2009年佛山市的房地产市场在逐步回升的全市经济中一枝1世联地产〃2009年佛山楼市年报独秀，飞速发展。佛山具有强势产业支撑，在全球金融危机还没有发生之前，已开始“两转型一再造”的步伐，逐步将高耗能和低端的产业转移臵换出去；广佛同城化合作协议的签署，再次为佛山经济发展注入了强大动力。所以，虽受危机冲击，佛山经济增长速度相比过去几年连续高速增长有所回落，但生产总值增速总体上呈现逐步回升态势，经济在2009年已走出低谷，企稳回升。刚经过2008年调整的佛山楼市，在经济日趋好转、广佛同城化、“粤十五条”、公积金互贷协议等积极因素的作用下，本地刚性需求被激活且出乎意料的迅速激发投机和投资性需求，市场进入了新一轮的高速扩张期，全年商品房成交量大幅放大，销售价格节节攀升，“地王”地块被不断刷新。2009年对佛山市房地产开发企业而言，无疑是“幸福的”一年。2009年底政府的一系列调控表态虽对市场有一定影响，但目前真正出台的实质性政策对现时佛山楼市的价格影响不大。2010年中后期虽有通胀及调控力度加大等预期，但同时也存在着继续实行宽松货币政策、广佛地铁开通——同城化实质性进展、广州亚运会等利好因素，加之消费者经历近年市场的起伏后变得对宏观政策面更加淡定，开发商方面则默契地持观望态度。因此，2010年佛山楼市将呈现震荡调整并稳中有升的态势。2、市场表现2.1房地产投资2009年佛山市固定资产投资有所增加。前三季度累计，全市全社会固定资产完成投资1055.54亿元，比上年同期增长15.8%。其中，全市基本建设投资完成561.50亿元，增长28.8%；更新改造投资完成239.27亿元，增长39.9%；全市房地产开发投资完成投资235.61亿元，下降17.3%。与07年同期72.30%的房地产开发投资增幅相比，08年同期增幅出现很明显的下滑，仅有33.40%，而受08年房地产低迷氛围以及信贷紧缩对房地产市场造成的影响，开发商难以2房地产投资额(亿元）同比增长300.000.80.7250.000.60.5200.000.40.3150.000.20.1100.00全社会固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资/总投资世联地产〃2009年佛山楼市年报0从商业银行或销售方面取得充裕的资金，所以80.00%08年开发商拿地动作极其谨慎，直接导致09年前三季度房地产开发投资持续负增长。另外，由05-08年房屋竣工面积中房地产开发类数据可50.00-0.170.00%知，08年竣工面积环比07年大幅下降了30.55%，直接导致09年佛山市场住宅产品供应紧张。-0.260.00%0.00-0.350.00%04年前三季度05年前三季度06年前三季度07年前三季度08年前三季度09年前三季度40.00%房地产投资额(亿元）67.8194.25123.93213.53284.88235.6130.00%20.00%同比增长39.00%31.49%72.30%33.40%-17.30%图10.00%12004——2009年前三季度佛山市房地产投资额及其同比增长率0.00%-10.00%04年前三季度05年前三季度06年前三季度07年前三季度08年前三季度09年前三季度-20.00%-30.00%图22004——2009年前三季度佛山市固定资产投资走势图3房屋竣工面积（房地产开发）平方米50000004500000400000035000003000000世联地产〃2009年佛山楼市年报2500000200000005060708房屋竣工面积（房地产4702153435703446281463214439开发）图32005——2008年佛山市房屋竣工面积走势图从投资结构看，自2004年以来佛山市房地产开发投资占总投资的比例稳步上升，2008年1-9月份房地产投资占总投资额比重为31.26%，创造历史最高纪录，但09年前三季度房地产投资额陡然下滑，占比仅有22.32%，低于07年同期比重26.99%。佛山市房地产开发投资状况推动着近五年佛山市房地产市场的持续快速发展。佛山房地产市场从2004年开始步入快速发展时期，受最近五年一系列市政规划和交通配套加速完善的利好影响，房地产市场前景被看好，佛山市房地产开发投资增长速度由05年的前三季度同比增长39%飙升到07年的72.3%，到08年为止房地产开发投资增长率一直高企于全社会固定资产投资增长率之上，虽然08年前三季度房地产开发投资增长率同比07年出现显著的下滑，但仍然高于全社会固定资产投资增长率18.2个百分点。但08年低迷的楼市导致全年开发商拿地仅有122块，流拍率较高，09年前三季度出现房地产投资增长率持续同期负增长的局面。2.2一级土地市场2.2.1佛山市及禅桂城区成交情况4世联地产〃2009年佛山楼市年报2009年佛山市共成交商住用地134宗；总成交面积591万㎡，比2008年同期增长了46.73%；总成交金额231亿元，环比08年上涨了两倍；平均楼面地价1456.7元/㎡。2009年禅桂城区共成交商住用地30宗；总成交面积为172万㎡，比2007年下降了24.9%；总成交金额114.2亿元，比2007年下降了38.8%；平均楼面地价1612元/㎡，最高楼面地价达到10342元/㎡，是2007年最高价格的1.75倍。2009年本土房地产开发商强势崛起，相较于2007年外地开发商拿地份额占到整个禅桂市本地开发商场的89%而言，2009年本土开发商已渐渐缩小与外来者的差距，拿地份额达到35%，成为外地35%开发商不可小觑的有力竞争对手。而本地商和外来商的一个明显对比是，本地开发商拿地的平均楼面地价仅为1054元/㎡，而外来开发商拿地的平均楼面地价高达1880元/㎡，尽管二者间仍存在不小的差距，但07年2000元/㎡的差价面已明显收窄。外地开发商在禅桂市场的角逐中，依然是品牌开发商拿地份额位于前列，前四名分别是保利、彩成、万科、中海。外地开发商65%图42009年禅桂城区本地、外地开发商拿地比例5中海宏宇利超碧桂园利海保利世联地产〃2009年佛山楼市年报彩成万科图5外来开发商2009年禅桂城区拿地情况2.2.2佛山市土地成交年度亮点2009年佛山土地市场的关键词只能用一个词形容：疯狂！2007年的拿地狂潮和随后市场的长期低迷造成开发商资金链严重紧张，2008年土地市场在供应和需求上都处于压抑状态。从2009年初房地产市场开始回暖起，土地市场就掀起了一轮又一轮拿地热潮。各开发商四处出击，疯狂圈地，“地王”不断被刷新和超越。■年度最大地主：保利地产。2009年，保利地产四处出击，投入巨额资金拿地，成为佛山年度最大地主。经统计，保利地产分别于禅城张槎、南海狮山、顺德容桂和东平新城等地共拿下6地块，拿地总量超过84.9万㎡，拿地土地款总额达62.39亿元。■年度总价地王、竞争最激烈的地块：中海桂城千灯湖地块。2009年10月28日，被喻为南海今年来“最靓”地块的佛南(挂)2009-030地块现场竞价中引发了万科、保利、中海、创鸿、雅居乐、招商6大开发商激烈争夺，在长达2个小时275轮举牌报价中，有6次买家直接加价1亿元，最终中海地产集团有限公司以38.2亿元夺得该地块，溢价103%，折合楼面地价为6494.7元/㎡，成为2009年佛山的总价地王。■年度单价地王：原南海体育场地块2009年12月8日，位于原南海体育场地块被佛山市嘉地贸易有限公司以10.54亿元竞得，6世联地产〃2009年佛山楼市年报折合楼面价为7951元/㎡，成为佛山单价最高的地王。■年度溢价最多的地块：绿景路北侧与文华花园东侧2009年7月8日，禅城保利绿景路北侧与文华花园东侧占地面积仅为30681㎡的土地引发开发商激烈竞争，并且最终以超出起拍价1.81亿元3倍多的价格成交。该地块成为2009年佛山土地市场溢价最多的土地。■年度出让面积最大的地块：澜石改造区综合地块2009年12月30日，新鸿基地产旗下的彩成投资有限公司以34.6亿元夺得备受瞩目的澜石