深圳房地产市场研究系列之南山区市场播报2008年第1期总第10期世联地产城市住宅线南山市场研究小组2008-03-151南山区市场播报（第期）世联地产6说明：本播报数据来源于市场调查、相关信息平台及世联集团数据平台，分析结果仅供参考。播报旨在反映南山普通住宅的市场表现、南山各片区三级市场价格，为市场研究提供相关依据，播报中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。主办：世联地产深圳代理事业三部总监制：余敏罗永强李宗苗主笔：徐进远信息整理：杜谊彬贾悦刘烨龚子龙有关问题的讨论或争议，可使用电话咨询：0755-22162672，向分析师咨询。2世联地产南山区市场播报（第6期）目录/Contents第一部分宏观政策与片区热点播报……………………………………41、宏观政策分析………………………………………………………………41.1政策法规类………………………………………………………………41.2货币政策类………………………………………………………………52、片区热点解析………………………………………………………………52.1前海片区…………………………………………………………………5第二部分1、2月二级市场播报……………………………………………71、整体市场动态播报………………………………………………………71.1市场供应及成交量………………………………………………………71.2户型供应及成交情况……………………………………………………81.3市场整体价格走势………………………………………………………82、在售项目动态播报………………………………………………………93、将售项目动态播报………………………………………………………114、重点项目信息播报………………………………………………………124.12鼎太风化六期……………………………………………………………124.22雷圳0755…………………………………………………………13第三部分1、2月三级市场播报……………………………………………161、整体市场动态播报………………………………………………………161.1整体成交情况播报………………………………………………………161.2挂牌均价市场走势………………………………………………………172、三级市场报盘情况播报…………………………………………………173南山区市场播报（第期）世联地产6第一部分宏观政策与片区热点播报1宏观政策分析1.1政策法规类【关于促进节约集约用地的通知】继去年推出一系列土地调控手段之后，2008年的土地新政出台。国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，从房地产开发用地到基础设施用地再到农村集体土地，新政为今后我国的土地利用印制了“节约集约”的新标签。新政的明确方向是提高建设用地利用效率，充分发挥市场配置土地资源基础性作用成为土地在宏观经济调控中的角色定位。闲置房地产用地将征缴增值地价,土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。基础建设:对城市基础设施以及各类社会事业中经营性用地实行有偿使用。《通知》同时要求国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。农村用地:要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。官员考核:重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。《通知》还要求，国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。【深圳市住房建设规划2008年度实施计划】深圳市国土房地产局在其官方网站公布了《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》（以下简称《计划》）。按照该计划，深圳计划今年建设各类住房15.68万套，其中，商品住房（含限价商品住房）11.1万套，保障性住房4.58万套，总建筑面积达1200万平方米。据介绍，《计划》是《深圳市住房建设规划（2006~2010）》的年度安排，是深圳市2008年度住房建设总量、结构、用地安排以及住房发展政策制定的重要依据。按照《计划》，2008年，深圳将建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。其中，建设商品住房（含限价商品住房）11.1万套，建筑面积987.5万平方米。包括，新供应住房建设用地建设4.43万套，建筑面积391.6万平方米；存量用地建设3.3万套，建筑面积295万平方米；旧城旧村改造建设3.37万套，建筑面积300.9万平方米。4世联地产南山区市场播报（第6期）建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米，其中，经济适用住房0.78万套，建筑面积38.4万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）3.8万套，建筑面积190万平方米。《计划》表明，经济适用住房以深圳市各级政府直接建设为主。公共租赁住房（含廉租住房）计划各级政府直接安排建设1.59万套；企业采取建设、运营、转移方式参与建设0.27万套；商品住宅用地上按一定的比例配套建设0.12万套；旧城旧区旧村改造建设0.27万套；产业园区配套建设0.64万套；利用符合规划调整原则的待建土地建设0.73万套；其它方式筹集0.18万套。新建房35%位于特区内《计划》显示：2008年度新供应用地建设商品住房4.43万套，其中，特区1.66万套，龙岗区0.88万套，宝安区0.8万套，光明新区0.16万套，拆迁安置及征地返还用地（市内各区）0.93万套。此外，年度保障性住房新供应用地建设2.37万套，其中，特区内0.77万套，宝安区0.83万套，龙岗区0.64万套，光明新区0.13万套。两者相加共计6.8万套，特区内建设2.43万套，占总量的35%。与此同时，《计划》详细列出了今年的建设用地情况。今年，深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里；另利用存量用地1平方公里。其中，在商品住房新供土地应用分配方面：特区内0.39平方公里，宝安区0.31平方公里，龙岗区0.46平方公里，光明新区0.14平方公里；在保障性住房土地应用分配方面：特区内0.15平方公里，宝安区0.17平方公里，龙岗区0.16平方公里，光明新区0.03平方公里。同时，《计划》提出，保障性住房用地主要安排在轨道沿线地区和重点产业园区等居住需求集中地区。90平米以下商品房占七成。《计划》规定，今年凡新审批、新开工的商品住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积70%以上。凡新审批、新开工的保障性住房，经济适用住房套型建筑面积一律不超过60平方米，公共租赁住房套型建筑面积一律不超过50平方米，廉租住房套型建筑面积一律不超过40平方米。《计划》同时提出稳步推进限价商品住房政策，该类住房单套建筑面积一律不得超过90平方米，销售价格在土地出让合同中予以明确，并严格限定限价商品住房的销售对象。1.2货币政策类央行决定自2008年1月25日起上调准备金率0.5个百分点为控制流动性过剩，央行再次采取措施收缩银根。1月16日晚间，央行宣布自1月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。以去年末金融机构人民币存款余额38.94万亿元计算，此举将回收银行体系流动性1947亿元。此次调整后，存款准备金率将达到15%的历史新高。市场预测，今年存款准备金率将达到18%的高位，汇丰银行日前发布的2008年展望报告甚至预测，2008年国内存款准备金率至少将提高至19%。2片区热点解析2.1前海片区前海片区是于南山区西部前海路两边的区域，东至南新路，西至港湾大道，北至深南大道，南至西部通道。前海作为深圳08年一个住宅集中供应的片区，又在深圳市城市总体新规划中被定义为深圳又一中心区，将成为2008年深圳最热点的置业区域之一。前海主要分为三大区域：前海物流园区、前海交通枢纽以及前海高尚住宅区。5南山区市场播报（第期）世联地产6前海物流园区：总规划占地面积13.8平方公里，建成后将会是深圳最大的物流园区。以西部港区和前海物流园区为依托，南山区计划将前海湾1平方公里的前海物流园区规划建成服务港口、物流业的物流商务中心区。在未来将崛起一个区域性的现代物流中心。前海交通枢纽：前海铁路口岸、深圳火车西站、深圳客运西站、地铁一号线、沿江高速。前海高尚住宅区：星海名城、阳光棕榈园、鼎太风华。前海地区房地产发展趋势：2000年9月2日星海名城一期盛大开盘，共推出49栋，1536套拉开了前海片区置业热点的序幕。而后，2001年9月1日星海名城二期、2002年12月15日，阳光棕榈园1期、2002年5月10日，鼎太风华1期接连推出，前海路的大盘阵势也正式形成。振业、中海、鼎太等大品牌开发商的力作使前海成为置业新宠，也掀起了前海第一轮的置业热潮！随后，椰风海岸、绿海名都等小盘也陆续推出。2003年随着前海市场几个大盘的陆续推出，前海曾出现一个较为集中的供应高峰。随后05，06一直到07年前半年供应量逐年下降。随着新规划的出台，07年年底前海再掀供应高峰，无疑，08年前海将出现真正的置业高潮。近期入市以及即将入市的项目总供应量近5000套，包括：诺德国际居住区、悠山美地、城市山林2期、雷圳0755、云栖西岸阁、都市橄榄园、鼎太风华6期等。6第二部分1、2月二级市场播报1整体市场动态播报1.1市场供应及成交量08年1月，深圳市批准预售面积约为33.44万平米，销售面积为19.94万平米。与07年1月同期相比，批准预售面积下降44.3%，销售面积下降