珠海房地产市场研究系列之珠海房地产市场播报（2月刊总第十七期）世联地产珠海公司市场研究部2008-3-5目录/Contents（2月刊总第十七期）...........................................................1目录/Contents.....................................................................2第一部分本月宏观政策与片区热点播报.............................31、港珠澳大桥融资方案昨敲定企业投资加政府补贴...........32、央行政策：落实从紧适时适度微调.................................33、万科楼盘全线降价促销....................................................4第二部分本月一级市场播报...........................................5第三部分二级市场播报..................................................51、整体市场动态播报...........................................................51.1新房交易面积走势.................................................................51.2当月各区住宅均价比较........................................................51.3市场整体价格走势................................................................62、在售项目动态播报...........................................................72.1在售项目信息列表..................................................72.2在售项目销售情况..................................................93、将售项目动态播报.........................................................104、代表个盘开盘销售情况分析...........................................11第四部分本月三级市场播报.............................................111、二手房交易价格变动......................................................112、二手房交易面积变动......................................................12第一部分本月宏观政策与片区热点播报1、港珠澳大桥融资方案昨敲定企业投资加政府补贴备受关注的港珠澳大桥融资方案于2008年2月28日敲定，经三方多轮协商，在广州举行的港珠澳大桥第八次前期工作协调会上，三地政府对大桥主体融资方案达成共识，最终确定大桥主体工程融资方案以企业投资加政府补贴的形式，由财团以BOT形式建造，并承担大部分投资额；但由于大桥投资巨大，项目的资金差额由三地政府按各自的受益情况按比例分摊作出补贴，最终确定香港承担差额补贴50.2%、内地补贴35.1%、澳门分摊补贴14.7%。同时公布大桥工程方案将以桥隧结合的形式，设计时速为100公里。分析：跨海大桥一桥连接香港、澳门和珠海，牵动着粤港澳三地经济发展的大格局，随着港珠澳大桥融资方案的确立，这个早在03年已经提出的宏伟蓝图终于迈出了实质性一步，可以预见，一个功能齐全、分工明确和高度开放的世界超级经济圈将出现于世人面前。规划的利好也必将刺激三地楼市的持续繁荣。2、央行政策：落实从紧适时适度微调中国人民银行公布的《2007年第四季度货币政策执行报告》认为，受国内外因素影响，2008年上半年国内通胀压力依旧较大，央行将落实从紧货币政策，综合运用多种货币政策工具控制货币信贷过快增长，同时还将根据国内外金融形势的变化，适时适度对货币政策进行微调。“适时适度微调”的表态，表明央行下一步调控将更具灵活性。通胀上行风险不断加大在全球化加快发展及经济转型背景下，本次通货膨胀形成机理更加复杂，国际市场价格传导、国内供给约束以及资源要素价格调整等因素对价格产生了叠加影响，而2008年初的冰雪灾害也在短期内对价格上涨产生了一定的推动作用。总体来看未来一段时间内通货膨胀仍有可能维持较高水平。首先是外部价格传导、国内供给约束等因素对价格形成的冲击短期内难以改变；其次不断增强的通胀预期也对物价上涨造成了加大的压力。此外即使没有任何新的涨价因素出现，受翘尾因素影响，今年上半年CPI也将维持在较高水平上。人民币或加速升值尽管去年曾经连续10次上调存款准备金率，但从整个金融机构的超储率来看，银行体系的流动性过剩问题并未出现趋势性变化。同时央行在报告中亦坦承，使用数量对冲以及加强信贷调控等措施并不能从根本上解决流动性不断生成和经济的结构性问题，其主要是为经济增长和结构调整创造平稳的货币金融环境。为此央行强调，今年的货币政策将"加大结构改革力度，尽快在平衡增长的治本方面取得新进展、新突破，促使国际收支趋于平衡。"这一表态意味着人民币今年或许将加速升值以平衡国际收支。分析：CPI高涨，人民币升值，热钱涌动，通货膨胀，流动性资金在楼市兴风作浪，种种因素都让央行继续坚持了货币从紧的政策，虽然2008年依旧是宏观调控年，但就目前的信贷政策和土地供应政策结合市场需求来看，预期楼市将在振荡整理中微调，而并不会出现大涨和大跌的情况。3、万科楼盘全线降价促销自2007年12月至今年2月，万科在广州、深圳、成都、武汉、北京、上海、东莞等地先后"降价"促销。一些新开盘房源均以低于周边房价15%至30%的低价销售，一些在售楼盘则在现行销售价上直接降价促销。元宵佳节当天，上海万科特卖会更是将万科旗下的10个楼盘齐齐推出，降价5%促销，约8个小时内卖掉所推出房源的70%，总销售额达2.57亿元，在二月底，东莞万科部分单位进行7折促销，销售成效显著。分析：万科作为中国房地产业的翘楚，一向是行业学习参考的标准，此番在宏观调控的节点上，突然唱空房价，多个城市进行降价促销，万科的这一举动无疑给众多开发商带来巨大心理压力，一些开发商已放慢了开盘的节奏，营销策略开始举棋不定。降价风潮、信贷紧缩、打击开发商囤地力度加强，多方面原因将可能改变开发商对于土地市场的预期，在未来，土地市场可能会迅速降温，将不仅仅表现在一手地市场，更将表现在二手地市场。珠海近期有珠港澳大桥利好，珠海也未见降价促销之楼盘，但未来整体地产走向的不确定性依然让许多开发商谨慎乐观，市场的博弈让珠海房价摒弃了冲动，多了一些稳重和理性。第二部分本月一级市场播报2008年1月份，珠海市国土资源局将对编号为SH-4地块的国有建设用地使用权进行公开挂牌出让，土地用途为工业用地。起始价规划增价幅度竞买保投资强度宗地宗地面容积准入产出让（地面宗地位置土地（地面地证金（万（元/平方编号积（㎡）率业类别年限地价元/用途价元/㎡）元）米）㎡）珠海市唐输配电人民币工业SH-家湾镇科1564及控制50200或1.0-1.548054技二路南1.48设备制年港币≥人民币用地侧造2002700备注1、以现状供地。2、本次挂牌不设保留价。SH-4地块挂牌出让结果位于唐家湾镇的SH-4地块国有建设用地使用权于2008年2月14日至2月26日在珠海市商用土地交易中心挂牌交易。最终该工业地块由珠海稳健投资有限公司竞得，成交用地面积为15641.48平方米，成交总地价款为7507910.00元。第三部分二级市场播报1、整体市场动态播报1.1新房交易面积走势珠海市新房交易面积变动趋势图60504030201003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月分析：在进入2008年后，珠海市新房成交面积持续下降，1月份全月成交32万平米，相比12月份的34.8万平米，成交量下降了7.5%。1.2当月各区住宅均价比较1月珠海市商品房预购均价金湾区3549斗门区3010香洲区9172全市83410200040006000800010000——数据来源：珠海统计局分析：一月份珠海全市预购均价为8341元/㎡，其中香洲区为9172元/㎡，珠海新建商品房的价格仍然处于高位运行状态。1.3市场整体价格走势2007年初至目前珠海房价变动1200010000全市8000香洲区斗门区6000金湾区4000200002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月——数据来源：珠海统计局分析：2007年珠海的房价基本一直处于上涨的通道中，然而在年底有了较大的回调，特别是主城区表现的尤为明显，斗门、金湾的商品房预购均价也同步有4-5个点的向下调整。虽目前珠海新房价格尚未有降价促销的趋势，但从趋势图可以看出，珠海主城区房价现在高位震荡，市场走势尚不明朗，未来不确定性加大。受国家调控政策的影响，部分投资者特别是外地投资者的置业投资意愿受到抑制。今年一月份金湾、斗门交易量大幅下滑，出现量价齐跌的势头。在国家对地产调控投资炒房的意愿愈加坚决