华南板块楼盘端午节调研报告调研时间：2008年6月9日1一、楼盘整体情况分析项目名称地理位置开发商项目卖点楼盘动态在售产品广州雅居乐花园-番禺南村镇兴雅居乐大型品牌成熟社新地组团一、二期销售较成功，目前主推即将开售三期产品：新地三期南大道区二期剩下少量大户型180㎡左右81-92㎡（占50%）货尾单位；目前三期360套开始95-120（占40%）下诚意金，于6月22日开盘。188㎡（占10%）江山帝景番禺南村镇兴合生创展高品质江景、山目前该楼盘主推御荣轩（一栋三梯二户，全为270°江景南大道景楼盘30层高）共112套大户型单位。266㎡-313四房-五房大户型单位。星河湾番禺迎宾路星河湾高品味豪华社区07年10月推一座、三座240套；190㎡（一套分开两个房产08年3月再加推二座120套。证）新光·城市花园番禺南村镇兴新光地产华南板块大型高08年4月底正式推出一期部分全为别墅产品，320㎡-640㎡南大道档纯别墅楼盘组团80套别墅。五房、-七房。锦绣香江番禺迎宾路南方香江大型高端品质豪08年1月开始推山水华府二期，90-360㎡,其中以90㎡为主,占集团宅，香港名设计至今已推750套。本次总货量约65%。师设计户型。2项目名称地理位置开发商项目卖点楼盘动态在售产品祈福水城番禺市桥中良祈福集团小区70%水景面08年4月26日首推5、23栋132二、三房一卫：63-88㎡；路积套；5月底再推3、22、24、25、栋三房二卫：86-132㎡；264套单位。四房二卫：139-143㎡；五房二卫：160-321㎡。奥园·果岭壹号地铁三号线汉奥园地产本组团环绕7万08年5月9日推2座108套；6以170-240㎡为主溪长隆站旁㎡高尔夫球场月1日加推3座8-13层48套单位新月明珠花园大石街景华南广州新月地铁上盖、大型2007年10月1日推出1~6座；105~129㎡三房占95%路30号华房地产园林社区总货量792套中颐花样年华市桥福德路223中颐集团大型园林社区、2007年1月推出1~9座；总货二房：71-80㎡；号品牌地产量800套三房二卫：89-126㎡；3二、销售情况项目售价装修标准折扣优惠销售情况（元/㎡）广州雅居乐花园-均价：9500元/㎡部份单位7300-现落2万元诚意金，开盘当天有6月1日三期320套开始落诚新地三期最低7300，最高95008500元/㎡毛坯交95折，如旧业主介绍再额外加意金，现已有120多诚意客。楼；部分单位个98折。8500-9500元/㎡包1200元/㎡装修。江山帝景18000-23000元/㎡附带2500元/㎡一次性、按揭一律98折08年3月推御荣轩112套，现装修售70%，月售26套。星河湾均价21000元/㎡,每层在总附带4000元/㎡一次性97*98折；按揭98折,送07年10月至今共推360套，房款上相差约2万元。装修另5万元星河湾酒店消费储值卡。已售80%，月售36套。新光·城市花园最低530万/套,最高3000万/毛坯一次性、按揭一律98折08年4底推80套别墅，现剩套（全为320-640㎡别墅产下约50套，不足两个月售30品）套。锦绣香江90㎡户型：10000元/㎡附带3000元/㎡一次性98折，其它无折扣。08年1月开始推山水华府二180㎡户型：13000-14000元装修期，至今已推750套，已售约/㎡70%，现月售约65套。4270㎡户型：18000-20000元/㎡项目售价装修标准折扣优惠销售情况（元/㎡）新月明珠花园均价：8500元/㎡附带1000元/㎡97折，旧业主介绍，旧业主有总货量792套，已售约233（7500~9800元/㎡）装修2000元奖励套，月售33套奥园·果岭壹号2座均价11000元/㎡附带2700元/㎡一次性98折，另送一个20年车08年5月9日至今推出1563座均价12000-13000元/㎡装修位使用权；按揭在总房款基础上套，现剩下约50套，一个月最低10000，最高13000减免9万元。内售近100套。祈福水城均价7500元/㎡，（3、25栋毛坯一次性90*98*97折（即85折）；08年4月底至今共推出396均价9500；5、23栋均价按揭90*98折（即92折）。无论套,现剩下约40%，开盘不足8500；22、24栋均价7500）一次性、按揭都送一年2.5元/㎡两月内售237套。最低6800,最高9500物业管理费;如旧业主介绍可得房总价款1%佣金.中颐花样年华主推8栋8000—9000附带1500元/㎡按揭、一次性97*98*99折，可再总货量800套，已售约500装修下浮2点，推出特价单位6500套，月售30套起，送30年车位使用权5三、客流量统计分析项目售楼部客流量样板房客流量评论人气指数广州雅居乐花园-上午10时—11时上午10时—11时三期现正落诚意阶段，尚没正式发售，咨询★★★☆☆新地三期8台咨询客5批客户客较多，但落诚意金客少。江山帝景下午14时—15时下午14时—15时该楼盘需预约才能去售楼部咨询，整体客流★★☆☆☆1台咨询客3台咨询客量不大。星河湾上午11时—12时上午11时—12时整个下午约有30多批看样板，咨询客较多，★★★☆☆3台咨询客7批客户但购房意欲不强。新光·城市花园下午16时—17时下午16时—17时客流量不大，购房意欲不强。★★★☆☆3台咨询客5批客户6锦绣香江下午15时—16时下午15时—16时客流量较大，看样板房人数多，现场有1台★★★★☆8台咨询客20批咨询客客签约。项目售楼部客流量样板房客流量评论人气指数祈福水城上午10时—11时上午10时—11时客流量不大，购房意欲不强。★★★☆☆3台咨询客8批咨询客奥园·果岭壹号下午16时—17时下午16时—17时客流量比其它楼盘多近一倍，上午2台客签★★★★★20台咨询客30批咨询客约。中颐花样年华上午9时30分—10上午9时30分—10★★☆☆☆时30分时30分客流量不大，购房意欲强2台咨询客2台咨询客新月明珠花园上午10时30分—12上午10时30分—12★★★★★时30分时30分客流量较大，看样板房人数多8台咨询客10台咨询客7四、华南板块总体市场分析（一）销售状况分析1、“端午节”三天小长假，市场调查过程中，我们没有发现有下定的客户，买家购房热情都未见明显提升，购房者的观望态度比较明显，例如奥园果岭壹号，无论是销售现场还是板房，人流比较足，但是现场观察客户的下定诚意度低。2、销售较好的楼盘是锦绣香江、新月明珠花园、祈福水城、广州雅居乐花园-新地三期，其中：锦绣香江推出750套，已售约70%，现月售约65套；新月明珠花园价格低，吸引自住客较为明显；祈福水城由于折扣、优惠多，吸引老业主明显；8广州雅居乐花园-新地三期主要面对年轻一族，采取蓄客集中引爆推售策略，推出300多套单位，内部认购约120个，效果不错。3、近期华南板块的奥园·果岭壹号、星河湾、江山帝景、锦绣香江、新光城市花园等都是主推200-300平方米的大户型单位，总价在200-500万/套，初步统计大户型单位超过800套单位，大户型单位货量足，竞争激烈。（二）客流状况分析根据本次端午节实地调研所知，与上次两周前同样针对该区域的重点楼盘调研对比，各个楼盘客流量都有不同程度的增长，主要由于端午节小假期正好遇上双休日，但成交量不多，说明了购房者持续观望。整个华南板块的多数楼盘现场呈现出“旺丁不旺财”局面。华南板块人气按高低排列：奥园果岭壹号、锦绣香江、新月明珠花园、星河湾、广州雅居乐花园等。项目名称原因分析奥园·果岭壹号近期有新货推出、以3万㎡高尔夫球场作为卖点、样板房与售房部都设在会所中，容易集中人气。锦绣香江新推货量较大、户型面积90-360㎡不等，客户群面广新月明珠花园主推户型以105-129㎡实用型为主，而且性价比高。9星河湾小区著名度高，大部分客流量以“参观”为主，以及售房部开办了“奥运纪念品珍藏”展览活动，吸引了大量人气。广州雅居乐花园售房部门口设有“变形金刚游戏”益智活动，会聚了大量人气；以及由于”节假日探亲”缘故,不少该小区老业主带新客户过来咨询。（三）销售策略分析华南板块楼盘在端午节销售期间都加紧促销活动，不仅个别楼盘推出一口价单位，还有楼盘购房可送车位使用权、免交若干年物业管理费、赠送五星级酒店消费券等优惠，而且有些楼盘付款折扣可优惠到85折，甚至仍可有商量。项目名称促销手段广州雅居乐花园-现落2万元诚意金，开盘当天有95折，如旧业主介绍再额外加个98折。新地三期江山帝景一次性、按揭一律98折星河湾一次性97*98折；按揭98折,送另5万元星河湾酒店消费储值卡。新光·城市花园一次性、按揭一律98折锦绣香江一次性98折，其它无折扣。10新月明珠花园97折，旧业主介绍，旧业主有2000元奖励奥园·果岭壹号一次性98折，另送一个20年车位使用权；按揭在总房款基础上减免9万元。祈福水城一次性90*98*97折（即85折）；按揭90*98折（即92折）。无论一次性、按揭都送一年2.5元/㎡物业管理费;如旧业主介绍可得房总价款1%佣金.中颐花样年华按揭、一次性97*98*99折，可再下浮2点，推出特价单位6500起，送30年车位使用权（四）价格分析1、价格跨度大下浮空间深市场调查中，由于近期楼市销售压力大，各楼盘的销售都进行的大幅度的调整，同一栋楼、同一种单位，由于户型朝向、景观、楼层不同，销售价格也不相同，多个出现了价格跨度大的明显特征，并且在洽谈价格时，往往在给定折扣的情况下，可继续进行价格申请，下浮空间多达2-5万元不等，示客户的诚意能否成交而定。2、特价单位多各楼盘都有推出特价单位，例如花样年华推出6500元/平