2008新形势下深圳市民置业需求剖析　　　　　2008新形势下，深圳市民置业需求剖析　　　　　　　　　　　　　2008年深圳春交会置业调查报告一、引言　　2008年一季度CPI同比上涨8%，其中3月CPI上涨8.3%，环比下降0.7%，似乎加息压力可以暂告缓解，可是就在数据公布的当天央行却启动年内第三次上调存款准备金率，银根的进一步紧缩促使五一期间全国主要城市房价并未演绎去年的疯狂，其中深圳4月30日新房当日成交均价更是首次跌破万元大关，仅仅为9323元／平方米。　　当年4月24日起证券交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一，可股市并未出现人们期待的连续跳空快速上涨行情，这使几乎都炒股的深圳人对自己未来的“钱景”依然迷茫。宏观面走势越来越严峻的同时，未来深圳人将如何实现自己的置业目标？二、调查说明　　调查主题：2008年春交会深圳市民住房消费　　调查时间：2008年5月1日至5月2日　　调查地区范围：春交会举办地点——深圳市会展中心　　调查对象：计划两年内购房置业的客群　　调查方法：随机拦截式访问　　调查样本：样本量共发出550份，收回有效样本530份三、调查结论　　1、六成的受访者居住在关内的福田、南山两区　　2、近八成的受访者年龄在35岁以下　　3、七成的受访者即将结婚或已婚　　4、金融证券保险业、高科技行业等高收入行业人员置业意愿高　　深圳楼市自从去年下半年以来遭遇寒流，投资客几乎找不到踪影，目前谁是深圳未来楼市的购房主力军呢？通过这次问卷调查，我们发现居住在福田、南山两区的受访者较多，这是因为福田中心区成为深圳行政中心后大量白领集中在福田、南山两区，昔日的罗湖早已风光不在。　　本次调查结果反映出首次置业的需求量大，近七成的受访者计划结婚或已婚，八成受访者年龄在35岁以下。近年来随着政府对金融、高科技行业的鼎力支持，累积了大批量金融、高科人才，根据受访者从事的行业统计，这部分群体的收入增长明显高于其他行业，所以他们目前计划置业的意愿高，首次置业支付不存在相当难度，但对有换房需求意向的受访者仍具有多方考虑。（二）、紧缩政策中客户对未来市场的期望　　1、受访者对金融政策敏感性最高　　深圳楼市近年来在国家接二连三的宏观调控政策中，受访者对各种政策也多少有一定了解。其中第二套房房贷和加息等金融政策更受到了受访者的普遍关注。当然。对于未来调控政策走向，一半的受访者认为未来政策会适当放宽，认为政府会像在证券市场降印花税那样也在房地产市场“救市”。　　2、加息将延缓近四成的人购房　　深圳楼市按揭比例远高于内地其他城市，所以加息对深圳楼市影响十分明显，去年以来的数次加息已经使很多深圳人暂不考虑购房和推迟购房。即使打算购房的客户中，也将加息带来的影响再三权衡，提前还贷成为一些购房者的共识，为了节省资金成本，大多已经按揭购房的客户一般计划5年内提前还清全部贷款。　　3、学历越高的受访者越认为房价仍有下探空间　　　受访者学历VS下半年房价走势看法　　　单位％　数据来源：星彦地产　　　2008年春交会　　在本次置业调查中，本科及以上学历者占到5成多，说明过半受访者具有较高的文化素质，对政策、媒体以及市场信息具有一定鉴别分析能力。在对于2008年下半年房价走势看法上，学历越高的受访者越认为今年下半年房价有继续下跌的可能，表明短期内市场观望气氛还十分浓厚。　　4、近三成受访者认为关内南山区房价仍有下降空间　　在本次置业调查中，27.3%的受访者认为关内南山区房价仍有下降空间。福田、南山的房价对于无论是购房几次的受访者来说房价都显得偏高，短期需求明显不足。对于特区外的房价走势则普遍认为下降空间仍比较大。从购房次数上来看，购房次数多的受访者对于购房越具有理性认识。　　（三）、福田、南山的特价房备受受访者青睐　　1、高通胀中保值增值成了最重要的置业因素　　在目前通货膨胀的压力下，单位货币的购买力日见下降，保值增值成了老百姓普遍关心的问题。深圳作为大城市，住宅无论是在保值增值还是出租回报率上都明显优于内地城市。此外，深圳目前的学位政策、户籍政策，也使得孩子要落户及就近入学也成了重要的置业因素，特别是一些换房客户更倾向从关外移居关内。　　2、购房首选区域——首选福田　　在深圳未来规划中，福田作为深圳写字楼云集、政府事业单位密布、轨道交通最为发达的行政区，即能吸引南山、罗湖的白领，也能吸引关外的潜在客户，独特的区位优势使得福田成为本次调查问卷中购房首选区域。此外，作为科技、教育强区的南山也受到了受访者的高度关注。　　首选区域VS单价/需求损失　　　　单位％　　数据来源：星彦地产　　　　　2008年春交会　　在本次置业调查中，无论是关内与关外推出的特价单位，价格在1-1.2万元/平方米时，客户明显倾向在关内的福田、南山、罗湖三个区购房置业。价格接受能力最低的区域是关外的龙岗，当价格在8000元/平方米时，其他区域均有客户表示一定要买，可惟独龙岗依然存在7%的客户表示一定不买。3、单价越低越能激发客户对大户型的需求　　首选户型VS单价/需求损失　　　　　　单位％数据来源：星彦地产　　2008年春交会　　在本次置业调查中，当价格在1万元/平方米时，人们比较倾向于四房、复式等大面积户型。当价格在1.5万元/平方米以上时，人们对大户型和小户型的需求开始逐步趋同。表明当价格在1万元/平方米时，大面积住宅总价在150多万左右，对于需求大户的受访者来说均能够接受这个价位。（四）、未来三房依然是居家户型的首选　　1、认为下半年房价下跌者多为计划购买两房　　下半年房价走势认识VS计划购买户型　　单位％　数据来源：星彦地产　　　2008年春交会　　在本次置业调查中，认为下半年房价走势有继续下跌可能的客户，他们在置业需求中明显将两房作为最多的购买户型选择。认为下半年房价走势有继续下跌可能性不大以及认为即将保持平稳走势、市场即将回暖的计划购买户型以三房为多，表明对后市的乐观以及对自己未来收入的自信。　　2、40岁以上喜欢购买三房且选择自行装修　　年龄VS计划购买户型　　　　　　单位％　　数据来源：星彦地产　　　　　2008年春交会　　年龄VS交房要求　　　　单位％　数据来源：星彦地产　　2008年春交会　　在本次置业调查中，30岁以下客户明显趋向购买公寓或一房，以及两房小户型单位，30岁以上客户更趋向于购买三房。在交房要求上，30岁以下者多选择全部装修，而40岁以上者则多选择毛坯房，表明年轻人经济收入不高为了图省事喜欢带装修的房子，而一些事业有成的人士喜欢按照自己风格进行装修。　　3、家庭年收入在30万元以上者对三房、四房、复式具有明显的倾向　　受访者从事行业VS计划购买户型　　　单位％　　数据来源：星彦地产　　2008年春交会　　家庭收入VS计划购买户型　　单位％　　数据来源：星彦地产　　2008年春交会　　在本次置业调查中，娱乐餐饮业、批发零售贸易业、交通物流对公寓或一房、两房需求明显，说明这些行业的人群工作节奏紧张且整体收入低而对小户型产生了独特偏好。高收入的高新科技产业、金融保险证券业、邮电通讯能源业以及政府机关由于收入高，所以对三房、四房需求强劲。从家庭收入来看，家庭年收入在30万元以上者对三房、四房以及复式具有明显的倾向。