2009广州房地产市场发展预测报告（土地篇选摘）随著房地产市场环境，销售环境不断变化，土地市场不复2007年之疯狂。2008年总体成交量和价格均有大幅回落，地价基本回归至2007年之前的平稳上升轨迹，整个土地市场重新体现理性与谨慎。2009年土地供求结构调整将继续深入，供应地块类型、分布都将因应新的市场环境而不断调整，需求方的主体构成与拍地策略也将延续新的趋势。地价回归合理轨道土地成交低位调整【要点：2008年广州地价回归2003年-2006年平稳轨迹，但2007年土地市场的过热必然引发系列的连锁调整，这种调整在2009年进一步加深。土地的成交量也必然随着价格进行调整，即使2009年房地产消费市场被重新激活，年内土地市场仍将保持调整，低成交量的态势。】随着2008年众所周知因素的影响，土地成交价格也随着调整。2008年全市平均楼面地价2869元/平方米，比2007年下降38%，地价重新回归合理轨迹。2007年各大开发商不计成本抢地，屡次打破土地成交历史记录，地王的接踵产生等等，都是对2007年土地市场的真实写照。然而，到了2008年，基于经济面的衰退，大型开发商资金链紧张，商品房价量齐跌等因素，使土地市场的成交也回归理性。根据合富辉煌市场研究部监测数据所得：纵观各年，可以从图表中看出除2007年成交异常意外，历年土地成交价格的趋势线增长极为平稳，一直都是在稳定的增长率上增长。预期2009年土地成交价格在多种措施及内外因素的影响下也不会偏离该趋势线，估计在该趋势线下方窄幅波动，不会呈现成交均价大幅下坠的情况。2009年土地市场的成交量将继续维持低成交量。首先，在目前经济环境以及市场环境疲软的情况下，政府在供地方面仍然会以外围区域（花都、番禺、萝岗、南沙）为主，不会贸然将中心区域的稀缺地块大量推出，以免出现靓地贱卖的尴尬局面，下文中将详细提到广州市有关土地的供应计划预测。另外，从2008年下半年开始，各大小开发商都十分谨慎地应对新增土地储备，尽量以减少拿地或只以成交低价拿地等策略来实施土地储备。加上，许多大型的开发商仍主要着眼于去解决2007年以来积累下来的大量土地问题，故此他们在2009年的拿地热情并不高涨。还有，更重要的一点是，开发商们都大幅度调整开发速度，均放慢或者暂停部分项目的进度，因此，目前他们远没有达到急于拿地开工卖房的程度。最后，据合富辉煌集团市场研究部不完全统计，2008年发展商在广州现有的商住储备土地中，外围区域的土地储备量达77%，而中心区域只占23%左右。可以明显地看出，发展商们在广州外围的土地储备仍十分充足，若今年广州市的土地供应继续以外围区域为主的话，这部分有着充足土地储备的开发商估计将不会有太大的兴趣，结果将会使今年的土地市场交头冷淡，维持一个较低的成交量。政府灵活调整政策土地市场随行定供【要点：政府调整土地供应策略，缩减土地出让规模，调低地价，灵活安排90/70政策，暂停限价地的推出，中心区与外围区推地策略差异更趋明确工业/商业用地比重调高。】2008年总体成交稳定，其中工业用地跃升为主角。各类用地成交476万平方米，与2007年基本持平，但成交结构变化显著：工业用地（分布在萝岗和南沙）成交304万平方米，占比64%。其中番禺区化龙镇现代产业园的广汽集团乘用车生产基地规模达138万平方米，是全年成交的最大一幅工业用地。此外，商品住宅用地成交125万平方米，占比26%。商业、商务金融用地（主要分布在萝岗花都和珠江新城）成交26万平方米，占比5%。商品住宅用地占比明显同比大幅回落。外围区域仍然是土地推出的热点，尤其是政府进一步加快东拓的战略方针。其中，萝岗区成为广州市建设的重点，土地总体成交占比达40％。在各类投资迅速发展的同时，该区的居住与产业发展同步，因此对各类型用地需求巨大，共出让用地达190万平方米。由于2008年土地成交量大结构中，工业用地比重增加，再加上2007年各大开发商对商住用地近似疯狂的，不计成本地拿地策略所影响，从而导致2008年出让土地财政收入的帐面金额仅113亿元，比2007年的326亿大幅减少65％。其中，商住用地接近79亿，占总额的七成，但比2007年的226亿大幅减少65％。另外，商业用地也因为全球经济衰退等宏观因素影响，导致成交也相应的萎缩，全年商业商务金融用地成交额接近18亿元，其中广州未来地标建筑之一的珠江新城东塔由香港周大福公司竞得，地价10.5亿元，成为2008年下半年沉寂的广州土地市场中的唯一亮点。2007年广州市住宅用地完成计划供应5平方公里。2008年由于市场环境的不断变化，用地计划被迫一降再降，从“十一五”住房规划的4.63平方公里，降至4平方公里，再降至2.5平方公里，最终确定为1.8平方公里，降幅达61％。而实际成交仅为1.25平方公里，成交总建筑面积为277万平方米，比2007年减少48%。此外，在这125万平方米成交用地中，户型限制有所放松，其中限户型的仅占47％，低于2007年77％的比例。作为出让方的政府也根据外围的因素以及市场的反应及时调整买地的要求，确保土地市场保持正常稳定的发展，以免未来出现供求失衡的状况。但是市场反应仍未有良好的反应，从而导致成交量同比大幅下降。2008年土地成交以外围区域为主，萝岗、花都、南沙为主，合计占79%，总建合计占77%。面对2008年楼市的低迷，广州政府采取积极措施应对，确保经济发展需要，主要有以下几点措施：1、调整供地结构，减少住宅用地供应，增加其它类型用地供应；2、暂停限价房用地供应，现有限价房用地开发亦减速；3、以挂牌方式出让，按需供应，保证成交率；4、调低外围地块（花都、南沙、萝岗）底价，避免流拍；5、灵活放松90/70限户型比例，降低外围地块拿地准入门槛；6、拟提高新拆迁广州旧城区危破房补偿标准，稳定中心市区地价。上述6点估计仍是2009年政府根据市场环境调整土地市场供应的基本措施。根据合富辉煌市场研究部监测所得，2009年广州市政府供地计划超过2.5平方公里，以《广州市住房建设规划（2006—2010）》为基础，2009年全市商品住房用地将供应2.5-4平方公里，规划建筑面积750-1000万平方米。供应结构预计以外围番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部为主。出让条件将不断优化，拿地门槛降低，外围区域90/70限制放松，以适应市场真实需求。另一方面，政府将继续加大闲置土地回收-再投放力度，尤其缓解老城区供求矛盾。大发展商资金链紧张，中小房企趁机抄底【要点：2008年中小企业及市场新进者获得入市机会，表现活跃。大型上市房地产企业不计成本的圈地冲动消失，将更加谨慎地拿地或者干脆放弃拿地，减少新增土地储备，以缓解资金压力。另外，由于土地成交与商品房开发存在一定滞后性，加上去年累积了大量土地贮备和商品房余货，因此预计2008的较低的土地成交量不会对2009年的商品房供应关系造成影响。】2007年9月楼市顶峰期，土地拍卖趋于疯狂，成交价甚至数倍于底价。2007-2008年各区“地王”大多未缴清出让金，10宗用地涉及138亿。2007年土地市场主角有60％是房地产上市公司，但是到了2008年，各大开发商穷于想办法应付短缺的资金问题，更加小心谨慎地去投地，过去那些不计算成本的拿地将成为尘封的历史。2008年拿地主角转变成中小型房企、实业/投资公司、其他行业集团上市地产公司的淡出是因为去年大幅拿地导致资金透支，加上市场萎缩和股市低迷令融资受阻。而部分中小型企业资金相对充足，抄底房地产以期中长远发展这种土地需求方结构的重新洗牌使得今年的土地成交将不会过于垄断集中。虽然市场上增加了许多需求方，但是作为商品的土地的成交量不会因此而发生根本性的变化，即使未来商品房的成交量回升，土地市场将在未来一段时间内仍保持较低的成交量，2009年的土地总成交量估计不会超过去年的水平。在全国范围来看，2008年央企及具有国企背景的大型开发商在相对萧条的土地市场上屡有斩获，这些依然能囤重资拿地的国企背景企业包括保利地产、中粮地产、北京城建、北京住总、北京金隅嘉业、北京首开、北京建工集团、金融街等。这类企业明显体现出相对较强的拿地能力和资金实力。此外，在2008年比较突出的是金融资本在土地成交市场上拿地迹象明显，新的外产业资本呈现出加速进入房地产的迹象。其中第一类是银行、证券业，包括中信银行、招商证券、国信证券、第一创业证券。其次是保险公司，如华安财产保险、鼎和财产保险、太平保险、民安保险（中国）。此外，还有来自能源方面的深圳能源投资公司、中国广东核电集团、中国海洋石油，以及深圳航空。其中，深圳航空公司更是拿下了宝安区西乡街道总建筑面超过90万平方米的土地。纵观2008年广州土地市场整体，交投冷淡，外围出现流拍，六成用地底价成交，显示市场信心急剧逆转。各类型开发商都很谨慎和理智地进行投地。许多外围的地块先后被一些不太为人所熟悉的中小型企业所投得。另外，鉴于2006、2007年房地产投资热潮带来的滞后反应，预计2009年新开工建设面积充足。根据广州市国土局公告统计，2008年1-10月新增商住建设用地批准约250万平方米（若按政府规定如期开发的话），容积率按2.4计算，预计2009-2010年将为广州带来600万的新增商住面积，这个数字已超过2008年全市商住成交面积。进一步说明，就目前市场情况而言，未来土地市场的成交不会受商品房成交的影响而变化，它将继续按着自己的节奏进行调整。附录：地块名称行政区域受让方（用地方）土地面积成交总价(平方米)（万元）金沙洲B3711B03地块白云越秀城建10343673500天河区员村二横路原广州绢麻厂地天河恒大地产1098024100