2008年深圳房地产市场价格走势研判文/策略资源中心·数据研发部吴小菁深圳房价真的下降了吗？自2007年7月以来，特别是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出台后，深圳商品房成交量大幅下降，价格也出现一些波动，似乎深圳的房价开始出现“拐点”，将要大幅度下降了。出现这种情况的原因是：第一、在新政的打压下，开发商调整市场策略，加快回收资金，许多新开楼盘以较以往低的价格开盘，后期开盘的项目采取各种促销手段。第二、从均价来看，政府限制高端住宅，加大普通商品房供应，这在很大程度上拉低了房价。第三、央行6次加息，部分投资客二手房持有成本增大，大量放出手中的盘源，市场供应有所增加，价格开始有所松动，成交价格有所下降。由于成交量的下降，个别项目的开盘价略有下降，开发商加大项目的促销力度等现象导致购房者处于观望，认为价格将进一步下降。然而，深圳房价真的下降了吗？让我们来看看数据。整体来讲，2007年深圳商品房价格持续上升，较2006年上升46%。虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，但是2007年深圳商品房价格还是大幅度上涨，12月份达到16335.4元/㎡，较年初的10158元/㎡增长了60.8%。与北京、上海等一线城市相比仍处于全国增幅最快、价格最高。2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以关外成交为主；第2周的一手房成交价在继第1周16028.3元/平米降至13638元/平米后，第3周又升至14024元/平米，环比上升2.9%。2007年深圳商品房成交套数与成交均价走势2000成交套数成交均价3000018001600250001400成交均价200001200100015000800600100004005000200成交套数00第1周第3周第5周第7周第11周第13周第15周第17周第20周第22周第24周第26周第28周第30周第32周第34周第36周第38周第40周第42周第44周第46周第48周第50周第52周第2周从2007年全年及2008年前3周的成交情况来看，尽管成交量出现大面积的下滑，但深圳的房价并没有出现大规模的下降趋势，价格始终在波动中。世联认为，深圳房价不可能出现大幅下降，基于以下几点理由：深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有1Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved第一、购房者并非购买力耗尽，而是处于观望状况，负利率将不断将70%的银行储蓄挤向股市、楼市。从需求上看，居民的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，70%仍为银行储蓄，而负利率（储蓄利率低于通货膨胀率）不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。居民选择更多投资股市、楼市与更多储蓄的人数比例（%）选择更多储蓄（%）选择更多投资股市、楼市（%）50403020100005年1季度2季度3季度4季度006年1季度2季度3季度4季度007年1季度2季度3季度4季度222数据来源：中国人民银行第二、最近推出的政策，只是推迟购买力的释放，加快行业整固，最终一定会带来新一轮房地产涨势。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐，还可能对消费造成负面影响，这与政府稳定房地产市场，建立和谐社会的本意是相悖的。第三、新的政策导致行业重组，资金不足的开发商被兼并收购，房价不可能出现大规模下降。房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流，在整体行业资金尚算充裕，经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。新政推动了中国房地产行业的重组，一批开发商通过上市或发行债券募集到了充足的资金，更找到了资本运作的平台。世联对未来房价走势的研判是：短期下降，中期反弹，主要理由是：第一、深圳作为移民城市，人口还在快速增加，刚性需求依然旺盛。从各区人口计生局提供的材料来看，2007年深圳人口已超1400万，其中外来人口超过1200万。深圳的人口构成非常特殊，户籍人口仅占到16%；非户籍常住人口占到52%；其余32%为居住时间在一年以下的流动人口。在以上三类人群中，户籍人口中的户籍城市移民以及非户籍常住人口是商品住宅的主要拥有者。因此这两部分人群收入和财富的增长，以及人口基数的增长，将是决定深圳商品住宅需求增长最主要的因素。第二、长期土地供给紧张难以改善。未利用土地少，可用作开发土地极为紧迫：深圳市区狭小，辖区面积仅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地仅余49.6平方公里。同时受国家严格保护耕地政策的影响，深圳通过压缩耕地等农用地做建设用地的空间几乎没有。严峻的土地供给状况，使得深圳市可做房地产开发的土地极为紧迫，尤其是特区内用地。城中村改造难以释放较多的土地供给：城中村由于环境及条件较差，租赁居住的往往是低收入人群，因此客观上深圳的城中村承担了部分“廉租房”的功能。但随着城中村改造的进行，城中村“村民”将被迫迁出，转而增加对商品住宅租赁市场的需求。土地供应以商品住宅为主，政策性住房只占少数：根据深圳市住房“十一五”规划（2006-2010），深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有2Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved2008年，商品住宅规划建筑面积为1040万平米，政策性住房规划建筑面积为150万平米，分别占总规划建筑面积的87.4%及12.6%。可以看出，廉租房及经济适用房的供应量只占少数，大多数购房者还是要选择商品房，供小于求，会进一步推高房价。深圳未来5年住房建设用地规划单位：百万平米16经济适用房廉租房城中村重建新建商品房1412107.26.17.485.45.3644433.523.50.42.21.80.91.10.400.30.30.320062007200820092010第三、限价房难以抑制房价上涨趋势。2008年1月4日，深圳推出位于龙岗和宝安区的首批“限面积、限房价”的双限用地，最高售价分别为9840元/平米和8400元/平米，这比出让地段商品房的市场售价要低20%左右。限价房选择在宝安和龙岗推出，主要是因为价格的非理性增长；关内不太可能推出限价房，即使推出效果也非常有限。选择在宝安和龙岗推出限价房，主要是因为关外房价在07年出现飞涨。关外房价之所以出现这种非理性的增长，主要是因为主动和被动需求旺盛，导致开发商大肆定高价。首批“限价房”在这两个开发热点地区推出，有助于抑制该区房价的快速上涨，稳定房价。而关内基本已经成熟，房价也是居高不下，即使推出限价房，价格还是比关外要高出很多，因此推出限价房的意义不大。限价房的供给远远不能满足需求，并且限价房在价格、地段等方面并不占优势，因此大部分购房者还是会选择商品房。2007年12月27日，广州启动全国首个限价房网上申购程序，位于金沙洲的保利西子湾843套房以6500元／平米的价格开售；截止到1月7日申购结束，广州保利西子湾共有8046人申购843套限价房，供求比例接近1：10。由此可以看出，购房者对限价房的需求旺盛；但同时，限价房的推出量远远不及商品房，再加上对购房对象的条件有所限制，因此限价房的供应远远不能满足需求。限价房购房者标准及限制条件北京北京户口，中低收入广州限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。此价款按出租和转让同地段、同类别商品房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算深圳购买对象为户籍人口和在本市居住一定年限以上的非户籍人口；取得产权证5年内不得出售、每户限购一套等限价房的价格与商品房相比不占优势：深圳限价房的价格相当于该地区同质商品房的70%，广州这一比例是80%，而北京限价房与可比商品房相差更少，只有10%-15%。限价房在价格上并没有很明显的优势。限价房的地理位置、交通、配套不及商品房：限价房由于地理位置、交通、配套方面存在一定的不足，再加上开发商在成本投入上也会有所考虑，并且市场上的平均购买能力显然要高于限价房客户购买能力，深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有3Copyright2007WORLDUNIONAllRightsReserved因此一旦有地理位置、交通、配套等优于限价房的商品房，客户还是极有可能会先选择同类型的商品房。第四，居民贷款需求依然旺盛，贷款紧缩政策难以压制刚性需求。由于2007年四季度猛刮“控贷风”，不少银行到年底出现了无钱可贷的情况，也使得居民贷款购房一度受限。但是，居民贷款需求依然旺盛。2005年居民户贷款增加3323亿元，2006年居民户贷款增加6119亿元。2007年全年新增的3.63万亿元贷款中，居民户贷款新增额为1.18万亿元，占全年新增贷款总量的32.5%。其中，居民户贷款增加还有一个明显的特征，贷款中长期化势头明显。居民户中长期贷款的增加额，由1季度的51.43%增加到了12月底的294%，全年新增中长期贷款占居民户新增总贷款的72.38%。08年第一季度贷款需求会大幅增加，刚性需求被释放。2008年，金融机构新增贷款总量控制在3.63万亿元以内，并且按季度审核与发放。但08年一季度依然会是各银行竞争的一个重要阶段。按照规律，商业银行一般集中在上半年放贷，由于07年底的紧缩政策，预计08年一季度的贷款需求会猛增。随着新一年的房贷发放，刚性需求将被催发。深圳房价的底线在哪里？限价房亮出市场底线，市场距离底线并不遥远。限价房的推出，实际上是规定了商品房价的下限，商品房价不可能低过限价房，因此可将限价房作为商品房价格的参考标准。深圳市国土局规定，在出让时限定单套住房销售价格不超过同期、同片区、同类型商品房市场评估价格的80%。限价房价格标准北京价