07年青岛胶州市房地产市场调研分析报告第一部分胶州市概况一、地理环境胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，是山东半岛连结内陆各省市及进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要交通枢纽。全市现辖13镇4乡5个街道办事处，811个行政村，67个居委会，74.9万人口，总面积1210平方公里，其中市建成区面积21.6平方公里，常驻人口17.3万人。胶州交通通讯发达，基础设施完善。全市已构成四通八达的交通网络，胶济、胶黄铁路横贯境内，环胶州湾高速公路、济青高速公路及204国道等高等级公路纵横交错，境内有机场、渔港码头各1处，市区距青岛港、黄岛前湾港分别为40公里和35公里，距青岛流亭国际机场40公里。二、经济概况2006年全年实现生产总值348.59亿元,按可比价格计算,比上年增长17.8%。其中,第一产业增加值25.34亿元,增长2.6%;第二产业增加值204.21亿元,增长21.6%;第三产业增加值119.04亿元,增长15.1%。三次产业比重为7.3∶58.6∶34.1。全市1176个规模以上在建项目完成固定资产投资168亿元,增长11.7%。实现地方财政收入11.3亿元,增长21.7%。税收总收入21.7亿元,增长35.9%。年末金融机构各项存款余额121.7亿元,比年初增加19.1亿元。其中居民储蓄存款余额88.2亿元,比年初增加11.1亿元。三、城区建设城市建设与环境保护成绩显著，城市设施投资力度进一步加大。2006年，加大了城市基础设施建设项目的市场化运作步伐，城市供水、供气、供电、供热、公交等能力继续增强，城市功能日臻完善。建设完成了一批道路环境综合治理、垃圾处理、河道环境整治及生态保护项目，生产生活环境进一步改善。城市全年实际用水量1068万立方米，下降1%。其中生产用水和生活用水分别为583万立方米和485万立方米。全社会用电量141227万千瓦时，增长17.3%。其中，工业用电127675万千瓦时，城乡居民生活用电21699万千瓦时，分别增长18.5%和17.8%。全年新增供热面积10.5万平方米，累计供热面积达到308万平方米。年末市区共有公交汽车线路17条，公交汽车269辆。年末全市共有出租汽车238辆。年末道路总长度1650公里。其中城区道路总长度333公里，增长15.8%。城市排水管道总长度301公里。环境保护得到加强，全年市区空气质量功能区达标率100%；市区空气质量优良天数达到362天。市区区域环境噪声平均值52.5分贝，市区交通干线噪声平均值66.4分贝。建成区绿化覆盖率达到40.7%，市区园林绿地面积达1309公顷，增长6.6%；新增公共绿地23公顷，人均占有公共绿地10.2平方米。市区现有公园6个。四、人口生活2006年末全市总人口78.53万人,其中非农业人口28.68万人。男女性别比100.2∶100。人口出生率11.5‰,死亡率6.8‰,自然增长率4.7‰。有少数民族31个,3000余人。城镇居民人均可支配收入13221元,按可比口径计算,增长18.4%;人均消费性支出为8494元,增长9.5%;人均住房面积26.5平方米。城镇在岗职工年平均工资15947元,增长17%。农民人均纯收入6544元,增长12.7%;人均生活消费支出4952元,增长12.1%;人均住房使用面积36.5平方米。全年参加基本养老保险的职工人数16.71万人,增加2.39万人;城镇职工基本医疗保险参保人数8.12万人,增加2859人;参加失业保险人数8.21万人,增加1.07万人。收养性社会福利单位15个,床位2700张,收养1168人。五、旅游消费全年共实现社会消费品零售总额87.36亿元,增长16.1%。其中,城市商品交易市场实现零售额46亿元,增长17.5%;农村市场实现零售额41.36亿元,增长14.5%。实现进出口总值35.102亿美元,增长11.2%。其中,出口总值22.82亿美元,增长13.9%;进口总值12.28亿美元,增长7.6%。新签利用外资项目251个,合同外资额5.6亿美元,下降57.1%;实际利用外资5亿美元,增长1.3%。新签内资项目439个,下降17%,实际利用内资56.75亿元,增长8.3%。主要旅游景点有艾山风景区、三里河公园、高凤翰纪念馆。综述：2006年，胶州市认真贯彻落实中央宏观调控政策措施，坚持在发展中顺应调控，在调控中促进发展，努力改善投资环境，积极扶持和培育符合国家产业政策的优势项目，加大投资结构调整力度，集中力量推进重大项目建设，固定资产投资取得新进展。全市1176个规模以上在建项目完成固定资产投资168亿元，增长11.7%。其中城镇投资86.3亿元，农村投资68.3亿元。分产业看，用于第一产业投资1.5亿元，用于第二产业投资139亿元，用于第三产业投资26.7亿元。房地产业快速增长。2006年，房地产开发投资完成13.4亿元，增长22.3%。从建筑和销售面积情况看，房屋新开工面积达到125.6万平方米，增长25.6%，竣工面积113.6万平方米，增长2.3%，商品房销售面积115.3万平方米，增长4.7%，商品房销售额31.1亿元，增长34.6%。商品房销售价格继续走高。销售均价从2005年每平方米2265元上升到2697元。第二部分胶州市房地产市场现状一、胶州市整体现状与前景（一）、上半年全市房地产情况通报今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，胶州市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前胶州市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：1、房地产开发投资情况2007年1-10月份，全市房地产开发投资额为11.90亿元，同比增长14.58%，从整体上看，胶州市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。2、房地产信贷情况2007年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为3.02亿元，同比增长26.68%；全市个人住宅贷款余额为6.01亿元，同比增长0.8％。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，胶州市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。3、土地市场供应情况随着2008奥运会开幕的临近和胶州城市的行政区划的调整以及胶州良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对胶州未来几年的房地产形势看好，一些外地来胶的房地产企业纷纷在胶州拿地。但根据《胶州市人民政府关于规范房地产市场秩序促进房地产业持续健康发展的意见》的规定：对市规划区内住房建设实行年度总量控制。在2006年度住房建设情况的基础上，结合人口、经济增长等综合因素，参照青岛市对胶州市住房建设总量的控制要求，由市规划局牵头，市建设局、国土局、发改局、房管局、统计局共同参与，编制2007年度住房建设开工计划，经市政府审批后实施。在青岛市2006—2007年度住房建设开工计划中，确定了我胶州市2007年度住房建设开工总量为97万平方米。今年上半年胶州市土地的总体供给比去年同期有所减少，但可见政府的调控使胶州市的房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。2007年6月12日至6月25日挂牌宗地的基本情况和规划设计主要指标规划设计主要指标挂牌起始出让竞买价（楼面规划建土地面土地保证地价）土地位置建筑密绿化比年限筑面积积（M2）用途容积率金(万度率（M2）元)（元/（年）M2）胶州市老扬商业40州路以北，25%以110287.31.2-1.330%以下35013373577福州南路东住宅上70侧胶州市兰州商业30%402东路以南，10775.61.2-1.325%以下50014008520住宅70泉州路东侧以上胶州市潮州1.235%3路以西，总31197住宅25%以下7080037436500工会北侧以下以上商业30%40胶州市胶州43584.91.2-1.325%以下1004660521西路30号住宅以上70商业30%40胶州市惠州51767.41.2-1.330%以下1002298870路93号住宅以上7030%胶州市洋河1.0以67531住宅25%以下70607531181镇河西郭村上以上胶州市胶州30%西路以北，3.2以79283.6住宅20%以下7035029707185第三实验小下以上学西侧胶州市朱诸1.230%路以西,胶州控制在8145252商业40500174302388湾汽车交易30%_40%以下以上市场南侧4、房地产市场供应情况2007年1－6月份，胶州市区共计批准商品房预售21.65万平方米，其中住宅16.25万平方米，同比增长15.42%。今年上半年，全市房屋施工面积为27.03万平方米，其中市区为21.59万平方米，同比分别增长20.08％；全市房屋新开工面积为30.26万平方米，其中市区为22.02万平方米，同比分别增长13.62％。可见，胶州市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。5、房地产市场需求情况2007年1－6月份，胶州市区商品房预售成交16.85万平方米，其中住宅14.75万平方米，同比分别下降3.46%和8.26%，与今年一季度的下降幅度21.1％和13.9％相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交2.49万平方米，同比则增长23.93％。可见，受新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。从预