嘉祥县商业房地产市场调研报告2007年9月目录第一部分宏观环境分析第二部分项目整体研究与特性分析第三部分商业房地产市场现状分析第四部分商业市场需求分析第五部分竞争项目市场调研第六部分市场调研综合评价第一部分宏观环境分析1.1宏观环境分析区域位置:嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖,嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。基本概况：嘉祥县总面积960平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。1.1宏观环境分析?城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。开发区是重要的工业区和仓储区，随着城市的发展开发区将成为未来的政治、经济中心。?依据济宁市的总体规划,嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域。嘉祥县的总体规划是“北扩东展”，与济宁市对接，这给嘉祥县的房地产发展带来新的契机。1.2房地产市场现状?嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展，相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。?城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在1300-2000元/㎡，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在3500-6400元/㎡之间。?由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。?由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高。第二部分项目整体研究与特性分析2.1项目地块地理位置优势：?区位优势：地块位于曾子像北，建设北路，职业中专斜对面。东临建设北路，南踞327国道不远，北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势。地理位置优越，具有明显的升值空间。?项目总规划1000余亩地，一期规划面积5万㎡，规模最大，且地块相对比较完整，容易规划而形成独立商业区。劣势：?项目周围尚处在发展初期，人气不足，周围配套不成熟，有待完善。2.2参与项目公司状况优势：?开发商实力雄厚，资金充足。?政府政策支持，给项目带来了信誉保证。?项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。劣势：?项目前期长期未动工及开发商的退出，给项目带来了负面影响。《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317892.3项目市场分析?优势：?区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。?现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。?劣势：?嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高?目前商铺租水平较低，，投资客户难以收回成本，“租比买合算”，流失部分客户。?本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789第三部分商业房地产市场现状分析北3.1商业物业分布北外演曾子像环　　呈祥大　建道　水利局路武　演武　高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺４２００元／平－５０００元／平仅剩东西临街６套，定金　小区可退，面积１００－１２８.２４平米　设业态：３６家,二层　医疗，１１０－１　服务，14家二层或三层，１１０－花园小区２０平；一,　１２家,一层，６０－Ｉt１２０平年租１万，业态：年１万；业餐饮，公司，便利店，ＩＴ广场路７０平；租金：一年态：服饰，６０００－７０００获　　　　麟　　　　街邮政，书店元；业态：餐饮，服，家具，便饰，家居建材利店，Ｉt3.1商业物业分布美国加州牛迎门诊，幼小儿园,商肉，便利店９家，一层，　,小超市，　幼儿园铺，共４　业态：商品，凤共五家，二　工艺家，二层层小　　５家一层美容美发,药店；道　演武商业态：美容　租金：路演餐饮，小商品　８０００元／年--山贸城　９０００元／年空地　　　　　　　　　　　　　　　获　　　　　　麟　　　　　　　街　　武２４家，二层或三层，　　8家。一层学校　业态：专卖，连锁店，摄影　业态：摄影，武租金：７５００元－７８００元／年　商品，　服装代理　简　道　易路成门7家，一层商铺　头业态：摄像，超市　房，娱乐　简易门头房，业态：超市,餐饮路3.1商业物业分布２７家二层４６家商铺二层，租金：２－３万／年，１００平获　　　　　　　　　麟　　　　　　　　　业态：服装，鞋帽街，手机利民祥聚苑，小商品花园（商住　居楼四层，济１１家一层，租金：宁利民开发　１.５万－２万／年，16户底商民　学演面积：１２－３５平商贸市场，在售，建筑校漏天摊位形态文：一层　　　业态：储蓄，双语学１２家，和两层一层区武校，服装，精品店租金：７售价：　8800建/０００元元化平两层　　4800-5800路．／年；业元　/平（可优　二层，７家态：家电惠）路；面积设财业态：专卖现代，摄影，：100-128政，服饰，三联大福源家电餐饮平：　局超市城　面点，化妆品家电　中　　　　　　心　　　　　　大　　　　　　街　　　华星手套路厂(100人左右记《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款件工资）！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789　文　　3.1建商业物业分布　　　　　设　　化　　　中　　　　　　心　　　　　　大　　　　　　街　　　　华联，超市，邮政七家二层　农行，建设中的１００平左右农行　　青三层商铺　三联租金：２万到３万　路药店　　业态：婚纱，家电　　年福祥商业步行街２３家一　福祥商贸城层或二层简　　业态：诊１２家，二层，　所，电器易路租金：２万－３路，茶叶，门万，业态：药店土产品，头，钻石，鞋类，简易饭馆华祥房手机专卖店家具城3.1商业物业分布武8家，一层商铺，租金：福祥一层青商贸市场，6000-8000元/年步行街29家。租业态：面料，业态：60-1-2；面积：平服装，小商品；金：万服饰建100万面积：平；业态：服租金：20元/米百成汇装，五金，装饰30平米左服装城右，业态：华联五金，洁具业态：路，家具，水家庭用品，果品，成路年暖建材新华书店，工商行政管理萌山市场路1租金：万兖兰一层简易门头，街汽车站设50平左右租金：8000元/年金一69家，一层或二层，嘉济业态：家庭用品装层祥宁业态：五金，装饰，酒饰，简易饭馆，五金配件华祥鸿金店，招待所，租金：一自家具城胜成11家。一层，层，3000-4000元/年。建手手门2层：2000元左右，业态：专卖，服套套头面积：12-60平公有饰，音像，鞋包，司限，金店业公态司：五3.2商业物业经营种类及价格状况?目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多，业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。?商铺租金平均水平较低，租金范围0.1-1.8元/（㎡·天）不等。除青年路附近租金水平较高，达到1.5元/（㎡·天）左右。?商铺价格不等，在售商业价格区间3600-6400元/㎡，超出普通购房者的承受能力。3.3商业市场特征?目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。?经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家具城等为代表。?市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。?沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主，经营面积在30-200㎡不等。《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：69031789第四部分商业市场需求分析4.11需求潜力分析80%72%70%?沿街走访经营商户发现60%50%，未来几年内有意向购40%28%30%买商铺的仅占28%，20%前景不容乐观。10%0%有意向没意向没有意向客户分类：?已经购买商铺。?对商业市场前景没有信心。?没有购买能力。?租金水平低，认为买不如租合适4.12潜在客户对项目的认可度70%60%58%50%40%30%21%20%10%12%10%0%非常看好基本看好基本不看好说不清?对本项目非常看好的仅占10%，58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。?原因：1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网www.fangce.net海量房地产营销策划资料下载！！QQ：690317894.13潜在客户购买意向分析?调研发现，半数意向客户在未来一