山东省东营市城市报告特为准备2007年10月26日第一部分城市概况一、东营概况1．地理位置及行政区划东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，是于1983年10月成立的山东省辖市。全市辖东营、河口两区和广饶、利津。垦利三县，行政区面积8053平方公里。东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是东营市委和东营市人民政府驻地，西城是胜利石油管理局和东营区政府驻地。2．城市人口及增长东营市人口总数走势表(单位:万人)181.8180.5178.8176.820032004200520062006年末，人口小幅增长。年末公安部门统计的户籍户数为60.6万户，人口为181.8万人，比上年增长0.7%。其中，男性人口92.3万人，女性人口89.5万人。全市全年出生人口1.7万人，死亡0.9万人。人口自然增长率为4.15‰。年末暂住人口15.0万人，其中男性9.0万人，女性6.0万人。3．产业结构东营市产业结构比重分布图14%4%82%第一产业第二产业第三产业第一产业实现增加值53.27亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值1192.66亿元，增长16.9%；第三产业实现增加值204.38亿元，增长20.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.7%、81.7%和16.6%。产业结构由上年的4.13：82.28：13.59调整为3.67：82.23：14.10。4．对外开放外经贸发展实现新跨越。全市累计完成进出口总值18.8亿美元，比上年增长26.8%。其中，出口11.2亿美元，增长31.2%。进口7.6亿美元，增长20.9%。出口商品结构不断优化。出口初级产品0.3亿美元，下降19.8%，仅占出口额的2.7%；出口工业制成品10.9亿美元，增长33.5%，占出口额的97.3%。主要出口商品情况：橡胶轮胎出口2.3亿美元，增长124.2%；纺织服装出口2.1亿美元，增长20.7%；激光电子产品出口1.8亿美元，下降36.5%；石油机械设备出口1.7亿美元，增长118.3%；纸张出口0.8亿美元，增长16.9倍；化工产品出口6841万美元，增长58.8%。5．发展环境全年新签利用外资协议37个，合同利用外资金额14520万美元，增长54%；实际利用外商直接投资6704万美元，增长39.4%。第二部分宏观经济综述一、东营市场宏观经济1．国民生产总值国民生产总值走势表(单位:亿元)1450.311166.14891.9696.082003200420052006国民经济快速增长。全市实现生产总值1450.31亿元，按可比价格计算，比上年增长17.0%。全市场国内生产总值全年同比率连续4年保持27%以上。2006年东营市场人均国人生总值（人均GDP）74048元，比上年增长15.8%，按现行汇率折算为9490美元。东营市产业结构比重分布图14%4%82%第一产业第二产业第三产业2006年，东营市第一产业实现增加值53.27亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值1192.66亿元，增长16.9%；第三产业实现增加值204.38亿元，增长20.8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.7%、81.7%和16.6%。产业结构由上年的4.13：82.28：13.59调整为3.67：82.23：14.10。2．社会消费品零售总额东营市消费品零售总额走势表(单位:亿元)173.5149117.191.092003200420052006消费市场持续繁荣，现代商业加快发展。全市完成社会消费品零售总额173.5亿元，增长16.5%。其中，市的消费品零售额129.2亿元，增长29.0%；县的消费品零售额20.2亿元，下降3.6%；县以下消费品零售额24.1亿元，下降13.5%。在限额以上批发零售贸易业零售额中，通讯器材类零售额1.1亿元，增长83.6%；石油及制品类零售额5.8亿元，增长58.9%；汽车类零售额5.9亿元，增长59.5%；食品、饮料、烟酒类零售额7.1亿元，增长37.3%；服装鞋帽、针纺织品类零售额9.8亿元，增长50.7%；化妆品类零售额1.8亿元，增长13.7%；金银珠宝类零售额1.0亿元，增长40.9%；日用品类零售额2.6亿元，增长25.6%；家用电器和音像器材类零售额3.9亿元，增长65.4%。亿元以上商品交易市场11个，成交额31.5亿元，比上年增长36.6%。3．消费力状况分析主要从国内生产总值、人均GDP、零售总额、物价、可支配收入及消费支出等方面提取和零售业发展紧密相关的宏观经济数据。东营市市场整体社会经济情况单位20032004200520061国内生产总值亿元696．08891．91166．141450．31第一产业亿元37．3642．9048．2053．27第二产业亿元553．18720．20959．451192．66第三产业亿元105．54128．8158．49204．38人均国内生产总值元383885019364907740482零售总额亿元91．09117．1149．0173．53物价指数商品零售价格指数上年=10099．3101．799．299．1居民消费价格指数上年=10097．3100．399．8100．54可支配收入元10198．681293514939．316741.9消费支出元6971．7881949624．610697．81)零售总额2004-2006年零售总额走势表2001501005002003200420052006东营市零售市场的发展与整体经济增长呈现出紧密的关系。2006年，南阳社会消费品零售总额达173。5亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长16。5%。从过去的四年内的增长速度来看增均增长率与同期山东省国内生产总值勤的增长速度基本一致。2)物价指数物价指数走势表1021011009998972003200420052006纵观东营市物价指数历史走势，自2003年到2006年，商品零售价格指数与居民消费价格指数略有所下降，不是很稳定。3)可支配收入人均可支配收入走势表(单位:元)16741.914939.31293510198.682003200420052006人均可支配收入大幅递增。由于近年来国家及政府积极采取措施扩大居民消费，使得居民可支配收入、消费性支出有了明显的增长。2006年需市场居民人幸免可支配收入达到了16741。9元人民币，人均消费性支出达到10697。8元人民币。第三部分东营市城市基础建设东营是中国第二大石油工业基地胜利油田所在地。为进一步推动油田和地方经济的发展，东营市基础设施和城市建设保持了超前发展的态势，经济发展环境不断优化。中心城区面积达到58万平方公里，城区绿化覆盖率23.55％，中心城绿地率达到21.26％，人均绿地12.51平方米。东营市建成了海陆空相结合的立体交通网，其中公路尤为发达，全市等级公路通车里程达4663.4公里，公路密度达每百平方公里58.9公里，境内高速公路132.8公里。铁路南接胶济线，开有直通济南、南京的客运线。东营港被列为国家一类开放口岸，建成5000吨级码头2个，3000吨码头3个。东营机场于2001年11月28日正式通航，先期开通了东营至北京、上海、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒等五条航线。第四部分东营市房地产区域市场分析一．市场分析作为中国第二大油田所在地的新兴工业城市，东营市人均收入水平和人均消费水平连续几年位于山东省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。东城板块西城板块2002年900元/m2～1400元/m2之间1200元/m2～1600元/m2之间2006年1900元/m2～2700元/m22500元/m2～3900元/m2之间总体来说，东营市房屋市场具有以下几个特点：1．土地储备总量丰富东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地，北部便是新冲击的黄河三角洲平原，广袤无际。东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至莱州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，包括东营机场、辛安水库、广北水库、广南水库、广利港等规划控制区域，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。1996年，东营市委托中国城市规划设计院进行了城市总体规划编制，根据总体规划编制，东营市坚持“东城向西城发展，西城控制三面向东发展，东西城相对集中整体融汇发展”的城市发展方向，和坚持“建设完善东城，改造提高西城”的规划设计原则，进一步优化城市用地布局结构。计划到2010年，基本上形成东西城对接地区的雏形。东城与西城相隔20公里左右，连接两城之间的主干道为黄河路和青岛路，东营市政府已经计划在青岛路上架起连接两城的轻轨。而现在东城与西城之间的黄河路和青岛路上，建筑物稀疏。但是为了加快东西两城的对接速度，东营市政府把区委区政府建设在了黄河路的中段，并且已经投入使用，也就是说，两城之间，围绕着区委区政府有大量的土地可供开发利用。但这只是一方面，另一方面现在已进驻东营市场的开发商有大量的土地储备。如西城的海信金潮置业有限公司，开发项目位于西城西一路与菏泽路之间的“海信盈城”，分两期开发，一期即将封顶。项目总占地面积20万平方米，现在已动工建设约为13万平方米，还有7万平方米的土地储备。东城这种现象更为普遍，东营新邦房地产开发公司和胜利油田胜宏置业有限公司联合开发的位于东城北一路、东二路的丽景国际（20万平方米），位于东城东三路与北一路交汇处的国际新城（11.7万平方米），项目总建筑面积170万平方米，现在只开发了30多万平方米；还有位于北一路、东三路交汇