烟台城市研究报告12007年目录第一部分：烟台市城市宏观环境.............................3第一节：城市概况..................................................3第二节：城市经济..................................................5第三节：居民生活..................................................9第四节：烟台市城市规划及各区功能分析.............................11第二部分：烟台市房地产市场概况及发展趋势................14第一节：烟台市房地产市场概况.....................................14第二节：主要城区及板块分析.......................................16一、莱山区房地产市场情况...................................................................................................16二、芝罘区房地产市场情况...................................................................................................19三、开发区房地产市场情况...................................................................................................21第三节：烟台市房地产发展趋势.....................................22第三部分：住宅市场分析及市场供应量预测..................25第一节：主要在售项目分析.........................................27第四部分：开发区房地产市场现状及发展趋势分析...........32第一节：开发区总体情况..........................................32第二节：一线海景板块发展现状及发展趋势分析......................33第三节：二线海景板块发展现状及发展趋势分析......................35第四节：三线海景板块及边缘地带现状及前景分析....................38第五部分：目标消费者调研................................41第一节：住宅消费者调研...........................................41第六部分：土地市场基本状况.............................442第一节：基准地价.................................................44第二节：烟台市历年大型土地招牌挂回顾.............................44第七部分：市场调研结论及开发区项目基本情况..............47第一节：市场调研重要结论.........................................47一、烟台市房地产市场现状：...............................................................................................47二、烟台市房地产发展趋势...................................................................................................48第二节：长江路项目基本情况.......................................49第一部分：烟台市城市宏观环境通过对烟台市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握烟台房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：?优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力；?从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列；?烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。一、地理位置烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。二、行政区划及面积烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，3乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。三、城市人口年份城市人口（万人）增长率2003年170.83——2004年174.342.42%2005年176.261.10%2005年末烟台市户籍数为225.03万户，人口为647.78万人，人口比去年增长0.115%，其中非农业人口296.81万人，烟台市区人口达到176.26万人，城市人口持续增长，但速度逐渐放缓。从城市人口规模看，烟台市已位于山东省大城市行列。四、城市交通便捷烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。?陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2005年末全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。?海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。?空：航空业快速发展，2005年烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条，每周航班22个，2005年共执行航线61条，平均每周有143个航班。五、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜人类居住，烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地。全市旅游资源按点、区、带科学组合为“三区十景一条带，四城五园六条线”，如：蓬莱风景旅游区、炮台山公园、芝罘岛海滨美食城等，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2005年年共接待海内外游4客1454.56万人次，其中，国际游客18.51万人次，国内游客1436.05万人次。烟台已成为名符其实的“中国优秀旅游城市”。第二节：城市经济要点概述：?烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位；?三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位；?财政实力与税收进一步加强；?固定资产与房地产投资进一步加大；?城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。一、国内生产总值与人均GDP持续快速增长烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。（一）烟台市GDP250020001500100050002001年2002年2003年2004年2005年GDP（亿元）979.5111513161630.92012.5（资料来源：《烟台市国民经济和社会发展统计公报》）“十五”期间，烟台市经济持续高速增长。2005年GDP达到2012.46亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。（二）与山东省其他经济发达城市比较5GDP（亿元）3000250020001500GDP（亿元）10005000青岛烟台济南淄博威海GDP（亿元）2695.52012.461876.51430.951169.77（资料来源：当地政府部门统计公报）从上表可以看出，2005年烟台市GDP总量与山东其他发达城市相比，仅次于青岛，居山东省第二位。2006年第一季度GDP总量为489.13亿元，总量居全省第二，经济发展速度进一步加快。（三）人均GDP——GDP烟台市3810（美元）全国1700（美元）（资料来源：政府统计公报）2005年烟台市人均GDP为30899元，按美元对人民币汇率比为8.11:1来算为3810美元，而2005全国年人均GDP为1700美元，烟台市人均GDP是全国的2.24倍。根据世界银行1999年的划分标准：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。按这个标准，烟台市的人均GDP已达到上中等收入国家水平。二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速2004年2005年9.610.7829.435.65一产一产二产二产三产53.37三产616（资料来源：《烟台市2004、2005年国民经济和社会发展统计公报》）经过不断调整，2