青岛城阳房地产市场调查报告2008年1月12日目录目录第一部分青岛房地产简析第二部分城阳区概况第三部分城阳区地产板块分析第四部分城阳区目前存量简析第五部分总结第一部分青岛房地产简析旅游经济与08奥运适合居住规划为省的海滨名级龙头城城市户籍新政众多大鳄的实施青岛房地产进军青岛限价房与港口经济发达，投资置经济适用业热土房、廉租房的推广调整二手房交易最低计税价格06年12月-07年12月市内四区住宅总成交金额走势2006年12月-2007年12月青岛市内四区成交量走势图1418001216001014001200810006800套4600240002000月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月12101112月月月月月月月月月2月1234567890月1月2月成交金额(单位:亿元)1111纵观这13个月的总成交金额与成交量可以得出：2007年青岛市房市的起伏不是太大，大体趋势趋于平缓，足以说明青岛市场需求旺盛，然而受到国家与本市政策影响，出现2月与12月两个至低点，2月份乃新年伊始，受年终天气原因和青岛市政府调整的影响，购房者观望情绪加大。1月份本市掀起的一股经济适用房的浪潮和市政府有关旧城改造、城中村建设计划的相继出台，对2月份的影响较深。而12月份国家宏观调控继续推出，央行确认二套房认定以家庭为单位，第六次加息并将在2008年1月1日后六次加息全部兑现，人民高呼楼市拐点到来，中国地产领头羊万科集团的董事长王石也建议三四年后再置业，使得本市购房者更为谨慎，观望情绪更加高涨，从而导致了成交量不容乐观。第二部分城阳区概况临空经济逐渐清晰，腾飞就在眼前城阳区市地密，外场产集外向大的资型鳄区企经抢域业济占最区城阳区2007年各月住宅成交量走势图1000008000060000成交量40000200000月月月月月月月月月156789012年年年年年年111777777年年年000000777000000000222222000222本区域1月、5月、6月市场疲软，与市内四区喜人的成交量刚好相反，7－12月则程持续的高成交量，而且连续几个月名列青岛各区市交易量首位。其中10－12月份市内四区普遍低迷，成交套数不尽人意时，城阳区却异军突起，这与本区低价楼盘销售火爆无不有关。城阳区2007年各月成交均价与成交金额走势图6000500004500050004000040003500030000㎡元/300025000万元20000200015000100010000500000成交均价1月5月6月7月8月9月10月11月12月成交金额本区销售均价变化幅度不是特明显，均价在4496－5704元/㎡之间，且集中在5000元/㎡左右。成交金额1月、6月低迷，这与当月市政府掀起的旧城改造与城中村改造浪潮，以及位于李沧区的“青岛中央居住区”概念的落实有很大的关系，其他月份成绩喜人，这与万科魅力之城、宝龙城市广场、天泰迦南美地、都霖美景相继发力有很大关系。城阳区土地分类商业用地住宅用地工业用地一级商业用地基准地价为:1500元／平方一级住宅用地基准地价:1350元／平方米，米，二级住宅用地：1050元／平方米，二级商业用地:1125元／平方米，工业用地分为4个等级，每平方米的三级住宅用地:750元／平方米，三级商业用地:825元／平方米，价格从225元－135元不等。四级住宅用地:525元／平方米，四级商业用地:600元／平方米，五级住宅用地:450元／平方米。五级商业用地:525元／平方米。城阳区首次给辖区内222.35平方公里土地“量身定价”，将这些用地划分为商业用地、住宅用地和工业用地三个大类。每一大类用地又分四到五个等级，每一个等级的土地都有基准“身价”。这样使得土地买卖有了参照价，有利于土地市场的规划。第三部分城阳区地产板块分析棘洪滩街道板块城阳街道板块惜福镇街道板块上马街道板块流亭街道板块河套街道板块夏庄街道板块红岛街道板块城阳街道板块城阳街道板块板块位置位于城阳的中东部，是城阳区政治、经济、文化中心，面积52.5平方公里，辖34个社区、6个城市居委会，常住人口12.5万人，流动人口6万余人。板块现况板块内项目整体档次较高，为城阳区交易热点区域。此区域大盘云集，多为规模较大的集住宅、公寓、商业为一体的大型综合社区。万科、宝龙此类大型开发商的大举进入使得板块市场开发水平提升到一个新的标准，成为区域楼盘开发新的标竿。楼盘均价在5500元/㎡左右。板块配套设施交通城区主干道贯穿其中，纵横马路众多，形成一个便利的交通网。家佳源、国货、喜盈门广场、中联大润发、太阳城等购物广场近在咫尺；城阳蔬菜水产批发市场、胶东地区最大的建材批发市场等分布其中，另外区域内的正阳路周边已经成为城阳乃至青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、浦发展、光大银行、青岛国际银行等14家银行落户于此。各种高档星级酒店，写字楼也嵌入其里。商业及配套医疗配套城阳区人民医院、城阳区疾病控制中心青岛农业大学、青岛东方外国语专修学院、城阳区职教中心、城人文教育阳区实验中学板块潜力分析城阳街道板块绝对是城阳区商业高度发达的代表区域，板块的商务硬件设施、基础交通设施、人文自然环境条件都非常优秀。此区域似乎已看到市南区的雏形，城市副中心的重任显而易见将落在此板块上，作为未来的金融、商业中心，其发展前景相当可观。代表楼盘之万科魅力之城项目地址：兴阳路417号建筑类别：小高层、多层、洋房占地面积：20万平方米建筑面积：38万平方米容积率：1.8绿化率：35%均价：7300元/㎡开发商：万科集团承建商：上海家树有限公司分析：◆万科魅力之城分三期开发，是万科集团与本土大鳄银盛泰集团合作，共同开发的一个综合社区，其规模与品质将成为城阳区的一大标竿。◆地理位置优越，文化新天地近在咫尺，世纪公园随时都可以闲庭信步。所以一期销售良好，目前所剩不多，为第二、三期的开发打下了良好的基础。代表楼盘之宝龙城市广场项目地址：城阳文阳路与长城路交会处建筑类别：小高层、多层、洋房占地面积：住宅：170亩，商：310亩建筑面积：70万㎡平方米左右容积率：1.499绿化率：39%均价：5700元/㎡开发商：宝龙集团（青岛）置业有限公司承建商：中建三局分析：本项目是一处集景观、商业、文化、娱乐于一体的城市中心景观带和核心商业经济带。以商业地产为主，这40余万平方米购物中心将打造城阳超大规模的商业圈。其未来升值潜力不可估量。代表楼盘之青特汇豪景苑项目地址：德阳路189号建筑类别：小高层、多层、别墅占地面积：7.5万平方米建筑面积：12万平方米容积率：1.6绿化率：42.5%均价：6271元/㎡公摊：20％开发商：青岛青特置业有限公司分析:本项目为青特集团开发的第一个项目，项目定位为高端物业。两期总共630套，目前总供应230套，全部精装修，标准为1300元/㎡，已出售132套，销售率为57.39%。在此购房者均为中高端人士，项目竭力打造高端人群的居所地，不愧余力的想在城阳区高端市场中分得一杯羹。惜福镇街道板块惜福镇街道板块板块位置位于城阳区东部地区，北接即墨，东临崂山区，位置相对有点偏僻。板块现况板块内楼盘较少，银盛泰集团产品，千禧国际村，怡馨苑等规模都比较大，主要是离主城区有一定的距离，所以此板块的价格不高，均价在4500元/㎡左右。各种配套都由开发商自主开发，业主需承担较高的费用。板块配套设施交通本板块离区中心较远，交通不是很方便配套不完善，绝大部分属于楼盘自身的网点配套，其次是位于惜福镇上，镇上小规模的中行，农行等银行，以及邮政、移动、联通的营业厅及商业及配套代办机构。医疗配套各楼盘社区医疗诊所人文教育青岛理工大学琴岛学院、城阳十中板块潜力分析此板块楼盘不是很多，以盛世系列与千禧国际村为典型代表。本板块内各种配套不完善，生活成本较高，但各楼盘开发商实力不凡，发展潜力可观，几大社区若连成一片则会出现档次更高的“浮山后小区”。代表楼盘之盛世景园系列项目地址：城阳区正阳东路88号建筑类别：小高层、多层占地面积：5.16万平方米建筑面积：9.3万平方米容积率：1.8绿化率：36%均价：4500元/㎡开发商：青岛银盛泰集团有限公司承建商：胶建集团分析：盛世系列是银盛泰集团在城阳呕心沥血之作，多年开发精力注入其里，此区域越来越趋于成熟。目前正销售的盛世景园三期也进入后期的销售阶段，与其销售人员交流中得出近期销售情况不容乐观。代表楼盘之千禧国际村项目地址：空港路与正阳路交汇处建筑类别：小高层、多层、别墅占地面积：1780亩建筑面积：35万平方米（目前开发量）容积率：0.58－0.95绿化率：45％－55％均价：5459元/㎡开发商：青岛千禧国际村置业有限公司投资商：青岛信达荣昌集团和四川宏达集团分析：本项目是信达荣昌集团旗下千禧地产又一力作，分多期开发。千禧系列已形成一种品牌。06年邀请了国际艺人凌峰以及他的夫人、孩子，全家作为其项目的品牌形象代言人，进一步深化品牌战略。目前共推出525套，已售128套。近几个月销售情况差强人意，10－12月份销售套数分别为：9、10、11套。流亭、夏庄街道板块流亭街道板块夏庄街道板块板块位置分析：两板块都位于城阳区南部，与李沧相接，是城区中心通往青岛市内的必经之地。板块现况分析：两板块的虽然楼盘不多，但不缺乏大盘，天泰城、百通香溪庭院、水青木华、卓越·蔚蓝海岸、中韩国际小商品城等，可谓数量虽少，但规模足够大。由于与未来“青岛中央居住区”的李沧相连，在此很多开发商在进行着造城计划。板块配套设施交通青银高速、胶济铁路、胶州湾高速、308国道、至市区的其它多条路线。商业及配套韩国风味美食街，复盛、快通、秋临、丹顶鹤、渤海湾等涉外星