济南东部市场研究报告二零零八年八月目录第一部分、宏观市场分析一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构-----------------------------------------------042、济南城市规划-----------------------------------------------063、济南城市规划发展目标---------------------------------------114、小结------------------------------------------------------12二、济南宏观经济背景1、经济增长及财富指标----------------------------------------122、房地产投资分析--------------------------------------------16三、济南房地产政策因素分析1、近年房地产宏观调控历程------------------------------------192、宏观调控对房地产市场的影响--------------------------------20四、济南住宅市场特征1、住宅市场区域划分------------------------------------------212、各区域市场特征分析----------------------------------------213、2007年市场总结-------------------------------------------254、2008年上半年市场总结-------------------------------------265、住宅市场发展预测-----------------------------------------32第二部分、项目自身分析2一、项目自身条件1、地块经济指标----------------------------------------------332、项目位置分析----------------------------------------------343、地块环境分析----------------------------------------------40二、项目环境分析1、区域范围界定----------------------------------------------432、区域交通配套----------------------------------------------443、区域商业配套----------------------------------------------454、区域教育医疗配套------------------------------------------475、小结------------------------------------------------------48三、项目区域市场分析1、板块划分--------------------------------------------------482、板块分析--------------------------------------------------493、同期产品对比分析------------------------------------------614、小结------------------------------------------------------63四、项目SWOT分析1、S.W.O.T矩阵----------------------------------------------632、交叉分析--------------------------------------------------643****项目市场研究报告第一部分：宏观市场分析一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构（1）、地理位置济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南市地处中国东部沿海经济强省和人口第二大省份--山东省的中部地带，连接京津（北京、天津）和沪宁（上海、南京）两大都市圈，腹靠广阔的中西部大市场（河南、河北、山西、陕西、甘肃等）。以济南市为中心，方圆500公里之内，涵盖北京、天津、河北、河南、山西、安徽、江苏和山东六省两直辖市的34座大中城市。济南市处于胶济铁路和京沪铁路的交汇点，处于中国为数不多的“一小时都市圈”（包括济南、淄博、德州、聊城、泰安、莱芜六个大中城市）之中心，20家世界500强在济南落户，5家全国500强总部所在地，拥有20所大学，130所科研机构，人口总量575万。4（2）、行政区域划分济南作为山东省省会，是全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。各行政区发展概况一览表5区域面积界定范围重点支持行业限制及禁止项目现状(万㎡)市中区275东邻历下区，西靠长清高新技术产业、特色禁止发展有大气、水政治经济中心区、槐荫区，北倚天桥区农业污染的重工业南接历城区历下区109西邻市中区、北接历城区电子信息产业、生物辖区内主要是科教经济文化中心制药、机械制造业、旅文卫设施、禁止发展CBD游业有污染的项目历城区1334东接章丘市、北为历下区机械制造、制药业、特禁止发展重大污染经济中心之一市中区，西为天桥色农业等的工业项目槐荫区149南邻市中区、北为天桥区汽车改装及配件、建禁止发展高耗能及老城区之一、东为历下区材业污染较重项目国有企业较多天桥区249南邻市中、历下，东为历汽车制造、商贸业辖区内河流较多、禁老城区之一、城区止发展对水资源污老工业区染较大的项目长清区1178南邻平阴县、东邻历城区特色农业、旅游业区内自然景观较好、区内目前主要禁止发展高污染、高是大学城、高耗能项目校较多数据来源：济南市民政局及各区政府2、济南城市规划（1）、城市规划总体布局及发展战略资料来源：济南市规划局济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城区主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。6资料来源：济南市规划局济南市中心城区将以主城区（玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间）为核心，形成“一城两区”的城市总体布局。一城指主城区；两区为西部新区和东部城区。城区发展重点方向为东、西向，着重发展东部区域。■主城区主城区是指玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间的区域；由腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。规划重点是强化政治、经济、科技、文化和旅游中心功能，着重发展会展、体育、物流等新兴服务行业，建设腊山、燕山两个新区疏解老城区的中心功能。■东部城区东部城区由郭店、孙村和彩石三个片区组成；人口规模控制在70万人，用地规模控制在70平方公里。东部城区规划的重点是发展高新技术产业、高附加值制造业和加工业，并完善生活居住、公共服务配套，形成现代化新城区。1）郭店片区位于东部城区北部。重点发展机械装备、环保新材料和现代物流等产业。2）孙村片区位于绕城高速公路东环线以东、胶济铁路和经十东路之间，以发展电子信息汽车制造、食品药品等产业为主。在唐冶建设东部城区公共服务中心。73）彩石片区位于东部城区南部。片区西部以出口加工区为依托、重点发展电子信息、汽车装备、新材料等产业；片区东部以科教、居住为主。■西部城区西部城区由城关、平安和崮山三个片区组成。人口规模控制在50万人，用地规模控制在50平方公里。西部城区规划以发展高等教育、高科技产业、生活居住为主。1）城关片区位于西部城区西部，以原长清县城为基础，加强公共服务和居住配套建设，形成综合性片区。2）平安片区位于西部城区北部，以经济技术开发区建设为主导，并规划相关配套设施及生活居住用地。3）崮山片区位于西部城区东南部，以安排高等教育、科研机构为主导，配套完善城市公共设施、生活服务设施，在片区北部建设西部城区公共服务中心。（2）、城市重点建设片区万众期待的第十一届全国运动会将于2009年10月11日在济南举办。全运会是济南向全国和全世界展现自己的一次机遇，也是济南借力提升东部新区的契机。根据规划，全运会期间，向外界展示的绝不仅仅是东荷西柳的奥体中心以及相关比赛配套设施，而是一个充满生机、高档时尚、人文宜居的新城区。省委主要领导对筹备全运会的要求是“让世人和国人为之一振，让全省和济南人民眼睛一亮”。为了实现这一目标，2008年新春伊始，根据济南的城市建设按照“一体两翼”的总体思路——“一体”指老城区，核心区域为泉城特色标志区；“两翼”为西部新区和东部新区，政府将集中力量围绕建设活力之都、魅力之城、宜居家园，打造奥体文博、特色标志区和西客站三大片区，引领省城在2008年这个关键之年破茧化蝶，以实现这一目标。■“城市之魂”——泉城特色标志区8济南市在泉城特色标志区范围内的重点推进项目共有7大项。其中，大明湖扩建改造、环城公园通航工程、恒隆广场、舜井街——解放阁片区改造、省府前街改造工程5个项目都已启动或即将启动。处于泉城特