济南写字楼市场调研报告济南写字楼市场调研报告2008年11月济南写字楼市场调研报告方案概要2008年下半年全球金融风暴愈演愈烈，世界经济快速下滑，各国受到了严峻的经济冲击，许多跨国大型企业陆续倒闭。国内经济受到严重影响，全国房地产市场整体低迷，成交量与成交价格持续走低，国家调控政策陆续出台。本次调研是在宝威项目和ICT总部基地项目即将投入建设的情况下，了解分析济南写字楼市场销售与租赁的现状，了解客源信息，以期为宝威项目和ICT总部基地项目入市做阶段性市场关注与信息储备。通过对济南市场上在售与在租的写字楼进行调研分析，我们发现目前济南写字楼市场基本平稳，没有出现大的波动，各大写字楼项目未出现大的折扣促销，在客源营销上主要抓住了大客户营销。目前购买写字楼的客户中，投资客居多约占六七成，购买的户型多为小户型房源，以按揭贷款购买为主。成交因素中地段、投资回报率、物业自身及周边配套是客户主要考虑的因素。从济南写字楼市场区域角度分析，泺源大街板块等原有的商业办公金融中心仍是写字楼市场的黄金选择，高新板块的写字楼随着城市建设的发展及全运会的拉动正在快速升温。宝威项目周边鲁能颐东、海尔绿城全运村、鲁商国奥城等大型高档居住区为项目区域带来了巨大活力，奥体中心、省立医院东院等公众事业与贤文快速路等交通的建设为宝威的运作带来了机遇，完善2济南写字楼市场调研报告的基础设施配套提升了宝威地段价值，日益成熟的办公、居住环境为项目未来的运作创造了良好的条件。3济南写字楼市场调研报告调研要素调研时间：2008年11月5日——11月25日调研内容：济南市在售、在租写字楼现状及宝威周边现状调研调研对象：各写字楼项目及其销售人员、写字楼租户调研方式：客户访谈法、信息查询法、电话调查法、楼盘实地调研与资料搜集相结合调研人：宋锡寅、刘珂调研目的：金融危机下，针对国内房地产市场低迷状态，值宝威项目动工之际，进行济南写字楼市场的调研、分析，为宝威项目明年入市做阶段性市场关注与分析。4济南写字楼市场调研报告目录方案概要调研要素第一章城市概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1经济概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2交通建设┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.3济南建设规划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.4金融风暴下的济南投资计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.5济南城市建设重大项目简介┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈8第二章济南市写字楼市场调研┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈102.1写字楼市场整体发展概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈102.2济南写字楼各板块调研数据汇总┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈102.3济南写字楼市场调研数据分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈18第三章宝威现状分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.1工地现场┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.2道路交通┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.3周边社区┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.4公共事业建设┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23附件：重点楼盘调研表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈245济南写字楼市场调研报告第一章城市概况1.1经济概况作为山东的省会，济南近年来经济保持着平稳快速的增长势头，2001到2006年，年平均增长率接近10%，人均GDP保持8%的增长速度。固定资产投资及房地产开发投资增幅明显，特别是十一届全运会的举办更是刺激了济南经济的快速发展，各项基础设施的投入建设及城市化进程快速推进，在一定程度上加速了经济的发展及生活水平的提高。2007年济南市各项经济指标指标单位2007年累计生产总值亿元2554.3第一产业亿元150.3第二产业亿元1163．0第三产业亿元1241.0进出口总额亿美元62.2城市居民可支配收入元18005.1城市居民人均消费支出元12389.71.2交通建设“十一五”期间，济南将投资220亿元，新建和改建道路约170公里，优先发展公共交通，重点在北园大街、二环东路、二环西路、历山路、大纬二路和经十路等道路上建设快速公交(BRT)网络100公里。而在轨道交通规划上，济南将在2010年全面启动，目前已经确定规划的为轨道1号线和轨道6号线。其中，轨道1号线终点站将设在西客站的北边，位于未来的京沪高速铁路的西侧。轨道6号线从小清河以6济南写字楼市场调研报告北进入西客站片区，沿腊山北路向南，到达北园延长线后转向西，越过大金路后向南，与1号线重合，穿过济南西站之后一直向南，从腊山西侧穿出城区。经十东路是济南市实施“东拓”城市发展战略的基础性工程，工业南路与经十东路对济南高新开发区的交通起了巨大的作用。1.3济南建设规划随着济南都市圈的规划及实施，济南在山东省内的影响力日益明显，经济实力不断提高，对周边城市的辐射范围及聚集力正日益加强。济南建设发展“十一五”规划新近出台，按照规划，在今后5年中，济南市的城建总投资将达到2,000亿元。到2010年，中心城区建成区面积将达到330平方公里，人口将达到340余万人，“一城两区”东西两翼带状发展的“大济南”框架将基本形成。1.4金融风暴下的济南投资计划2008年下半年愈演愈烈的金融风暴席卷全球，为积极响应国家保增长、促发展的要求，山东省推出了240个重点项目，总投资额达到8000亿，涵盖了农林水利、交通能源、现代制造业和高新技术、服务业、社会事业、节能环保、城市基础设施等众多领域，这些措施将进一步推动经济结构的调整，拉动当前的经济发展潜力，使全省经济保持持续增长的势头。为了刺激经济增长，增加居民消费，济南市计划投资3600多亿元，用于基础设施建设投入，确保今后三年固定资产投资年均增长7济南写字楼市场调研报告20%以上。济南市的投资计划分三个阶段：第一阶段是今后四个月，济南市计划投资920亿元，重点进行六大类67个项目的建设。第二阶段是明后两年，策划266个大项目，其中在建及拟开工244个、计划投资2741亿元，策划储备22个、计划投资862亿元。第三个阶段是今后特别是“十二五”期间，济南市将论证推出一批带动力强、有利于可持续发展的重大项目。近期上马重点开展的项目包括：明湖北路、馆驿街等区域的安置房建设和廉租房建设；加快农村基础设施工程建设，包括南水北调东线济南市区段、鹊山龙湖平原水库等；加快交通基础设施建设，重点项目包括京沪高铁济南段和济南西客站、二环东路快速路等，推进快速公交系统和农村公路改造项目建设；重点生态环境建设，包括大明湖综合改造、环城公园通航、浆水泉热源厂及配套管网、大学科技园供热等；推进公共社会事业建设，包括齐鲁医院、省立医院等新院区建设、高校新校区建设等。1.5济南城市建设重大项目简介1.5.1中国（济南）第六届国际园林博览会第六届中国国际园林博览会将于2009年10月在济南西部长清大学园区举行。中国国际园林博览会是国内园林花卉界最高规格、最高水平盛会。本8济南写字楼市场调研报告届园博会将以“文化传承，科学发展”为主题，规划控制面积5176亩，总计投入20.6亿元。届时将有20多个国家、80多个城市参与相关展出博览活动。园博会的巨额投入将提升城市品位，增强城市竞争力，健全城市服务功能，改善城市投资和居住环境等，推动商业繁荣发展。1.5.2济南奥体中心济南将以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心建设，带动周边开发，配套完善服务设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。1.5.3济南火车西客站西客站片区位于济南主城区西部，规划面积约为26平方公里，规划居住人口约30万人。根据规划，西客站片区总用地2609.66公顷。西客站的建设将对济南城市建设发展、人口增长与经济发展、房地产产业发展均将起到巨大的带动作用。在腊山新区，将完成张庄机场搬迁，以商务、住宅、休闲等综合功能为定位，加快该片区策划和规划工作，力争完成一期开发建设任务小结济南经济发展总体在平稳运行中，目前的国际金融危机对济南9济南写字楼市场调研报告没有太大的影响。凭借优越的区位条件及交通条件,济南在吸引外商投资方面具有独特的区位优势,吸引了包括德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南投资，还有外资银行的入驻，为济南发展区域性中心奠定了坚实的经济基础，同时也为济南写字楼的发展提供了良好的外部环境。目前济南东部奥体中心及燕山新城的规划建设，使城市交通及基础设施建设都得以极大的提高，路网建设成效明显，公共交通更加便捷，旧城改造与新城建设共同推进了大都市建设，在此作用下济南整体城市形象及商务形象得以快速提升，进而推动城市商务区建设和需求的快速发展。随着城市经济的快速发展，综合实力的不断增强，城市投资环境的改善及营商环境的提升，展望未来，济南在快速发展的区域经济带动下，将发展成为胶东半岛城市群的区域性中心城市。随着城市居民可支配收入的提高，刺激了第三产业的发展，促使更多的投资用在扩大内部结构，从而也将刺激济南市写字楼市场的价格与需求量。10济南写字楼市场调研报告第二章济南市写字楼市场调研2.1写字楼市场整体发展概况济南目前现有写字楼多为金融企业类总部办公及大型国有企业总部办公场所，专业写字楼供应较少，整体写字楼发展水平不高。随着济南经济的快速发展及济南都市圈的逐渐成形，济南对周边城市的聚集力愈渐加强，产业发展