尺度置业李沧区房地产市场及竞争项目调研报告青岛尺度置业营销策划部2008年3月1尺度置业第一部分李沧区房地产调研报告一、李沧区概况1.区域位置李沧区是青岛市市内四区之一，位于青岛市市区北端，东部属低山丘陵，中部地势平坦，东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里，境域最大纵度约11公里，最大横距约14公里。李沧区距青岛市中心20公里，距流亭机场12公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区，公共交通发达，便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源限制，向北部发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。2．人口李沧区面积98平方公里，2007年人口47万人，其中常住人口35.3万人，人口密2尺度置业度为每平方公里4796人，区内有回、蒙、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。①李沧区街道办事处分布图3尺度置业②李沧各街道人口分布图从上图可以看出，在李村、永清、湘潭街道办事处的人口要高于周围其他区域，李村是李沧区的商业中心区，李村商圈更是青岛北部最大的商圈，这里聚集了大量的居住和就业人群，成为李沧人口最为密集的区域。永清街道办事处区内11个居住社区，驻有汽车销售、物流配送等各类企业共计350家，涉及行业多，流动人口杂是该区域的主要特征之一。文昌阁项目属于虎山路街道办事处，虽于三大街道紧临，但却受到虎山山脉阻隔，因而区域内人口并不密集。③李沧区2004-2007年人口基本情况年份常住人口流动人口出生率死亡率自然增长率（年（万人）（万人）（‰）（‰）（‰））200428.656.358.366.002.36200529.110.97.856.441.41200634.1810.827.176.111.06200747.0235.37.216.370.84近年来李沧区常住人口有明显增加，尤以06年增长最快，而在流动人口及出生率均小幅下降的前提下，判断该年增长人口中绝大部分为原青岛市区居民。2006年-2007年老年人口数最多为市北区8.6万，其次是市南和四方区，分别为8.1万和6.5万，李沧区老龄化最低，只有4.7万。4尺度置业3．经济发展按照“优化提升二产，突出发展三产”的思路，李沧区近年来着力调整经济结构和转变发展方式，全区产业结构不断优化，发展的稳定性、协调性和持续性逐步提升。2007年全区生产总值完成191亿元，比2002年翻了一番，继续排在市内四区首位；二、三产业增加值比例由2002年的67.7：32.3调整到2007年的64.7：35.3。近年来，李沧区都市工业示范区建设成效初显，北部商贸中心地位不断巩固，经济综合实力显著增强。2007年1-9月，李沧区规模以上固定资产投资共完成42.9亿元，同比增长15.6％，其中房地产开发完成投资19.9亿元，同比增长1.2倍，城镇项目投资完成23亿元，同比下降17.9%。2007年上半年，李沧区人均可支配收入达到8041元，同比增长12.3%，人均消费支出达到6732元，同比增长26.3%。居民生活水平稳步提高，消费结构进一步改善。小结：李沧区是青岛第二大商业中心和工业基地。商业繁荣，工业发达，经济总量排名市区首位。随着城市化进程的不断加快和政府缩小南北差距战略的实施，李沧区经济发展潜力巨大。4．区域建设①城区建设：2005年1月，青岛市政府《关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定》给李沧区城市建设带来巨大助力。随后，李沧区政府提出，在今后3-5年，投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区，李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。近年来，李沧区城市化进程明显加快，城区形象面貌得到明显改善。东部中央居住区和其他区域旧村改造项目整体进展顺利。总投资5.8亿元的东部集中供热项目一期也开工建设。累计投资6.8亿元对李村河、板桥坊河、娄山河等30.1公里河道实施了综合治理，大村河整治暨李沧文化公园工程被评为“中国人居环境范例奖”，截至2007年李沧区绿化覆盖率达到36.3%，人均公共绿地15.6平方米。在旧城和城中村改造中，该区55个村庄“村改居”全部完成，实现整村改造7个，娄山工业区村庄整体搬迁，建成金秋小区、百通馨苑等近20个住宅小区。5尺度置业■未来五年将启动改造城中村21个，并完成改造其中的东李村、河南庄、九水花园（河南）、文昌阁、南岭、大枣园、湾头、坊子街、郑庄、下王埠、李家庵、上王埠、尤家、李家上流、上臧等15个城中村，以此来改善1.5万户居民的居住环境，向社会提供5万套住房；同时，使供热供气主管网覆盖全区。成为青岛市北部发展和居住新区。■未来五年内启动李村河上游、大村河上游整治工程，完成南日岗河等4条河道的整治；对文安路等道路实施改造建设，启动永平路打通工程；大力实施城市绿化，新增绿化面积3.6万平方米。完善重庆路东侧雨污水管道，实施娄山河流域污水管网配套。②交通建设■青岛市第二火车站落户沧口。■重庆路将建首条快速路■半岛城际轻轨青岛段预计2010年开工建设■地铁一号线（南北线）预计2010年前先期开工建设（信息来源：百度新闻）■跨海大桥的开工建设③区域发展规划■李沧中西部老工业整体搬迁，打造总部经济带和现代滨海新城区青岛城市规划四方、李沧以西胶州湾滨海城区的再开发将结合传统工业企业搬迁，合理规划利用空留出来的土地，着重布局商贸、旅游、总部经济、高新技术等特色板块，同时，结合旧城改造，完善配套环境，加大环保力度，改善居民居住生活条件，形成环6尺度置业胶州湾地区重要的功能片区。此次规划部局将大大增加李沧中西部环境的改善，与沧口至李村中部副中心相连，吸引更高端的客户到此发展生活，未来将形成李沧区的中高档居住区。■北部居住区的建设北部区域向来给人的印象是基础生活质量差，服务性配套不齐全，距离市区较远，为了缩短南北差距，青岛市政府规划虎山山脉以西、十梅奄以南依托虎山和十梅奄天然的地理环境打造青岛北部近300万平米的居住区。其中十梅奄片区、虎山路片区已开始搬迁。■产业规划《青岛市国民经济和社会发展十一五规划》和《青岛市李沧区国民经济和社会发展十一五规划》中同时把李沧西部打造成青岛都市工业示范区作为首要任务。在整体规划中明确指出，西部将在传统工业基地的基础上，以大企业为依托，组建一条环胶州湾工业走廊，推进各项新兴行业，打造一个现代化都市工业示范区。该区域面积29.92平方公里，规划建设包括汽车配套产业园、机械制造科技园、精细化工园、电子信息园和工业物流园等五大产业园区和十一处都市经济示范园区。7尺度置业二、李沧区房地产市场概况1.开发规模李沧区2006年—2007年（1月-11月）房地产开发投资指标名称2006年2007年比去年同期±%1．房地产开发投资额12.3亿元23.3亿元增加89.7%2．施工面积134.4万㎡238.2万㎡增加77.2%住宅面积118.7万㎡216.4万㎡增加82.3%3．新开发面积82.3万㎡132.9万㎡增加61.5%住宅面积76.6万㎡122.6万㎡增加60.1%4．竣工面积23.7万㎡38.3万㎡增加61.6%住宅竣工面积23.3万㎡32.1万㎡增加37.8%（资料来源：青岛统计局）小结：1、2006、2007两年住宅的施工面积占总施工面积的比例分别为：88.3%和90.1%，住宅产品在区域房地产市场总体供应上占主导性地位。2、李沧区近2年的施工面积远超过竣工面积，竣工面积占施工面积的比例06年为17.6%，07年为16%。判断在今后几年中将有大量新竣工产品投放市场，后市供应量巨大。3、施工面积的高比例增长，使得本区域市场供应猛增，势必在未来的3-5年内加剧市场去化压力，销售竞争空前激烈。4、住宅竣工面积占总竣工面积的比例有所下降，除住宅之外的商品房竣工面积由06年的0.4万平方米增加到6.2万平方米，判断其中除了少数的纯商业项目外，大部分为新建住宅的配套商业面积，社区商业配套的营造成为区域内房产开发关注重点。2.空置情况①全市空置情况（2007年数据须到2008年6月公布）截止2006年7月底，青岛全市商品房空置面积94．3万平方米，占同期竣工房屋面积的39．7％，较上年同期增加了4．7万平方米，同比增长5．2％。其中，空置一年以内的11．5万平方米，占总空置面积的12．2％；空置1年～3年的为78万平方米，占8尺度置业总空置面积比重82．7％；空置3年以上的4．8万平方米，占总空置面积的5．1％。其中市内四区空置面积21万㎡。②李沧区2007年商品房空置情况年份200520062007空置面积（㎡）70946206089000同比去年±%23.3%-70.9%-56.3%③小结与青岛市空置面积和空置率连年提高的走势相反，李沧区的空置面积和空置率自06年以来连续大幅下降，控制在较低的水平，究其原因，主要是房地产供应产品结构的不同导致。以中小户型住宅产品为主的产品供应结构使得李沧区的空置面积和空置率整体较低，表明李沧区房地产市场整体形势较为健康，商品房需求尤其是自住型需求旺盛。但同时这一现象也具有明显的阶段性，即2006年以来李沧区商品房供应量不足，从而引起存量房的大量去化。3.土地出让情况2006-2007李沧土地出让情况时间土地位置用途土地面积土地成交价格买受人单位备注（