聊城市房地产市场调查一、聊城市城市概况1．1地理位置聊城市位于山东省西部，春秋时期曾称聊邑，一说因古有聊河而得名。地处冀鲁豫三省交界。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会,至2007年年末全市户籍总人口580.75万人。聊城市区位图2．2交通?铁路京九、济邯铁路在此交汇，4小时进京，16小时到达香港。聊城火车站是京九线上四大编组站之一，具有三十股道客货列车编组发运能力。聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。?公路聊济青高速与京福（北京-福州）、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。?港口4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，5小时到烟台港，5小时到威海港。?航班济南空港距开发区120KM，经聊济高速公路1小时到达。聊城市交通图2．3聊城特点?聊城是“中国江北水城”聊城"江北水城"是长江以北一座独具魅力的北方水城。聊城市城市湖河水域面积达13平方公里，占整个城市建成区的1/3左右。全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的河流有3条。黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里；马颊河、徒骇河渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊--东昌湖，水面总面积近5平方公里；著名的京杭大运河自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌，被誉为"江北水城"。?聊城是中国国家级历史文化名城、优秀旅游城市聊城拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，是中国99个国家级历史文化名城之一，全市现有古遗址、古墓葬、古刻石、寺庙、楼阁、园林、纪念地等500余处，其中，国家级文物保护单位5处，省级文物保护单位11处。其中三国时期的曹植墓，明代的光岳楼和清代的山陕会馆等，均为国家重点保护的文物古迹。聊城是《水浒传》、《金瓶梅》、《聊斋志异》等古典名著中描述的许多故事的发生地。像武松打虎的景阳岗、武松斗杀西门庆的狮子楼，已成为国内著名的旅游景点。?聊城是一座新兴的工业城市聊城市是一座正在兴起的现代化工业城市，是中国重要的机械制造加工基地和纺织、造纸、化工、医药生产基地。近年来国民经济一直保持较高的发展速度，年增幅均在30％以上。确立了发展以加工制造业为主的“十大百亿产业”，以骨干企业为依托，把有色金属、农业装备、汽车制造、电力、纸及纸制品、纺织、石油化工、食品、医药、电子信息等十个产业建成年销售收入达到或超过百亿元的大产业，构筑聊城现代化产业的基本框架。二、聊城市最近三年经济发展成果2．12005-2007年GDP发展情况2005-2007年ＧＤＰ发展情况11001022.961000900839.45800689.1170060016.2％50017.3％40030017.4％20010002005年2006年2007年GDP(亿元)同比增长?2007年全市实现生产总值（GDP）1022.96亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%，首次登上千亿元台阶。2.22005-2007年人均GDP情况2005-2007年人均GDP增长情况2000018531180001600015312140001213212000100008000600015.4%16.5%400017.1%200002005年2006年2007年人均GDP(元)同比增长2.32005-2007年固定资产投资总额情况4502005-2007年固定资产投资总额420420.26390356.15367.836033030027024021018015023.8%12019.8%9033.2%603002005年2006年2007年固定资产投资总额(亿元)同比增长2．42005-2007年社会消费品零售总额发展2005-2007年社会消费品零售总额发展350325322.27300271.8275250233.6122520017515018.6%12516.4%10015.6%75502502005年2006年2007年社会消费品零售总额(亿)同比增长2．52005-2007年城镇居民人均可支配收入2005-2007年城镇居民人均可支配收入1400013000124011200011000104741000090199000800018.4%7000600016.1%5000400017.7%30002000100002005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入(元)同比增长2.62005-2007年城镇居民人均消费支出情况2005-2007年城镇居民人均消费支出情况900079398000676570006021600017.4%5000400011%30009.5%2000100002005年2006年2007年城镇居民人均消费支出(元)同比增长小结：聊城的经济持续健康发展，投资力度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，居民的收入水平（包括城镇职工和农民）、可支配收入比例增高，会刺激房地产消费市场，使需求加大。为本项目的开发带来机遇。三、聊城市城市发展远景规划根据《聊城市城市总体规划（2001－2020年）》，聊城市的城市性质为：中国江北水城；以商贸、旅游为主的历史文化名城。聊城市城市规模是，到2020年，城市人口为75万人，用地面积为80平方公里。根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城（即整个聊城市城区）五区（中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。）”的布局。规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路。?中心区东至徒骇河，西到京九铁路，北至济聊高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区，以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。规划建设用地面积34.89平方公里，规划人口45.0万人。?开发区开发区位于徒骇河以东，是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。?嘉明工贸区嘉明工贸区位于济聊高速公路以北，是以嘉明工业园、专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。规划建设用地11.27平方公里，规划人口5.万人。规划布局是以昌润路为界，划分东、西两大片。东片结合现状村庄，以综合管理、生活服务和居住为主。西片以加工业、商贸为主。?西部能源仓储区位于京九铁路以西，以能源工业、大型仓储为主。规划建设用地6.72平方公里，居住人口2.0万人，以聊冠路为界，北侧为工业区，南侧为生活居住区。?南部行政文化新区位于湖南路以南，以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。规划建设用地6.24平方公里，居住人口5万人。在城市总体规划中，将按照全面保护与重点保护相结合的原则，保护好完整的古城格局、广阔的东昌湖水面和众多的文物古迹，妥善处理好保护与建设的关系，做到新旧结合、协调发展。坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则，古城内建筑高度应控制在12米以下。东昌湖风景区不建设与之不协调的建筑物。同时，紧紧围绕“江北水城”这一城市特色，形成“一湖、两河、一环十五点”的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景观，保障城市科学有序发展。(2001－2020年城市规划布局图)总结：随着聊城“江北水城”的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘，水文化已经深入到聊城人心中；顺理催生了诸多“水景住宅”；这一切对本项目的开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。四、聊城市房地产市场4．1综述聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至1997年底，房地产开发累计完成投资仅6.5亿元。1998年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步规范，房地产业开始蓬勃发展起来。特别是2004年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。目前，聊城市房地产步入快速成长期。?2005年房地产开发受宏观调控的影响投资下降。全年房地产开发投资完成20.0亿元，比上年下降20.5%，增速回落31.5个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成76.6和38.6万平方米，分别下降2.5%和62.9%；商品房屋竣工面积99.5万平方米，下降3.9%；销售商品房118.9万平方米，增长19.8%，其中销售住宅占92.6%，销售商业用房占5.9%。?2006年房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.90亿元，增长19.6%。其中商品房开发投资15.0亿元，增长31.7%。商品房销售额20.0亿元，增长22.0%。?2007年房地产开发投资增速趋缓。房地产开发投资完成25.67亿元，比上年增长3.4%，增幅回落16.6个百分点。从房屋建设用途看，住宅投资增长30.6%，商业营业用房投资下降18.8%，办公楼投资下降28.8%。土地利用情况好转，购置土地面积减少48.9%，完成开发土地面积增长30.3%。4．2聊城市2007年房地产住宅市场分析2007年至今，整体住宅市场发展平稳，2007年市场总供应70万平方米左右，销售近50万平方米左右。目前，聊城市普通住宅销售均价格在2800-2900元/平方米左右。A、房地产开发水平逐步提高。现在开发的楼盘注重提高自身品质。个人购房需求旺盛，从最初的“居者有其屋”到“居者