聊城市住宅市场调查分析报告目录第一部分住宅市场态势分析1、住宅市场发展的三个阶段2、三大市场板块的基本情况3、聊城市住房消费观念1、老聊城人—拆迁入市型2、公务员—改善居住型3、成功认识—享受投资型4、白领阶层—基本消费型第二部分住宅市场微观分析4、市场供应基本平衡1、现有供应—销售紧俏2、供给市场区域性明显3、潜在供应充足1）建设中项目给市场充足的供应2）空置土地给市场充足的供应4、土地市场的供应来源5、市场需求差异性较大，多种因素影响消费1）市场需求差异性较大2）多种因素影响消费6、潜在需求特点明显1）满足居住要求和改善住房条件平分市场2）年内购房群体较大3）东昌湖滨仍然是最理想的选择区域4）高档住宅消费有限7、市场供求基本平衡5、不同档次产品的价格及推广销售6、物业、装修、配套和户型1、物业、装修、配套情况分析1）物业管理备受关注2）装修标准不一而定3）定位决定配套2、户型情况分析1）户型面积区间情况分析2）户型结构情况分析7、典型项目分析1、原体育场项目2、棕澜海项目3、中通时代豪园4、新东方名人苑5、西湖印象和湖畔庄园6、凤凰新城7、星光系列第一部分住宅市场态势分析一、住宅市场发展的三个阶段住宅产品作为房地产市场的主导型产品，也同其他产品一样，随着社会的发展人们需求的提高，不断的更新换代，提高品质。从聊城房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革，市场形态也随之发生了三次变化。聊城市住宅产品发展阶段及特点阶段年代产品主题设计特征代表楼盘划分界限粗糙型产品，以实用为多层行列式布局为主；多以闸北小区、乐原则，主要满足消费者火柴盒式设计为主；配套设园小区一期、第1989的温饱问题，注重采光、施简单；景观主要为简单的三里铺小区、通风、朝向，服务性配套绿化；二室二厅、三室二厅亚大小区、谷一年—为主，室内设计重于室为主，面积多为70—庄小区、站北代01年外设计。100m2；外立面粗糙简单；小区、王口小小区大多不封闭；窗户、门区、湖北小区设计简单粗糙；屋顶以平顶为主。初步引入环境、人文概念，注重外观设计，注重小区外乐园小区二期第一定程度上注重小区外部的环境；出现了四室二厅；阳光晶华城、二01年观概念，注重地理位置外立面用料略有讲究；小区鼎舜花园、星画镜意识初步提升，发封闭式管理，多种防盗措施；光房产代—展商开始倡导“人性”讲究玻璃、窗、门的设计、用03年的开发理念。料；出现西式建筑屋顶。生态与科技结合的产品小区分组团，彻底打破行列万盛家园、西规模化发展，建筑风格、式布局；流行多层和小高层湖印象、凤凰第户型设计多元化，高新带电梯；外立面讲究简洁流新城、中通时技术广泛运用到社区居畅；除会所外，有许多实用代豪园三03年住，开发别墅、高档住宅又讲究的配套设施；户型趋代至今等产品，追求舒适、高档。向多元化；小区内智能化水平更高，全方位监控；异型窗出现。一些小区铺设光纤网络、一卡通等。第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们的基本居住要求，产品同质化严重。第二代产品在第一代产品的基础上略有提高，初步引入环境、人文概念，一定程度上注重小区外观概念。第三代产品开始倡导“人车分流”等以人为本的设计理念，风格化的产品设计理念开始出现，引进先进的网络技术和生态环境概念，开发别墅、高档住宅等产品，追求舒适、高档。三个阶段的不同产品特征满足了不同阶段人们对产品性状的不同要求，不同的产品特征体现了不同阶段人们对生活的要求，也反映了不同阶段不同的主流住宅市场。出现这种变化是多方面因素互相作用的结果。值得注意的是，第一代产品持续时间较长，第二代产品的延续时间非常的短，即受到第三代产品的冲击而成为没落贵族，主要是由于外界先进的消费理念的影响；第二代产品和第三代产品至今没有非常明显的界限，第二代产品只成为第三代产品的过渡产物。随着三种不同住宅产品的出现，住宅市场随之出现了三种不同的形态；或者说三种不同的市场形态推出了三种不同的住宅产品，两者相互并存。第一代产品的时代，几乎是公房、福利房时代，后期糅进了房改；第二代产品的时代，随着房改的结束需求变得多样化，人们已经意识到买卖双方的关系已经变化，部分有眼光的开发商开始主动迎合消费者心理，进入主动营销阶段；第三代产品的时代，卖方完全进入主动营销阶段，开始运用许多先进的营销理念和手法，采用品牌战略。二、三大板块市场的基本情况聊城市市区面积小，针对居住环境来说，小范围内区域差异性不大；按照市政规划、居住习惯、方便程度、产品价格、综合环境等因素来划分，聊城市可分为A区—西南板块、B区—西北板块、C区—东部板块，三个区域的基本情况如下表所示：区域A区B区C区方位西南板块西北板块东部板块界限兴华路以南、花园路以西兴华路以北、花园路以西花园路以东区内东昌湖沿岸、东昌路中西部建设路中西部沿线、振兴路中开发区、位山二板块沿线、市政府区域、柳园路中西部沿线、柳园路北部沿线干渠沿线南部沿线区内中高档楼盘，住宅区密集中低档楼盘，住宅区较密高档住宅和低档特点楼盘城市城市配套成熟、完善；多种城市配套较完善；大量居住城市配套一般；配套高档消费场所；政府、高校、区；批发销售的商业街；交城市新规划开发医院聚集区，风景区通运输机构区域人文文化氛围好、文化层次高；商业、商务氛围好；人群构成复杂；特征商业、商务氛围好，收入高几乎全部为新迁入户前景最好较好较好代表新东方名人苑、中通时代豪嘉和公寓、阳光晶华城、星海怡苑村、东方家楼盘园、湖畔庄园、凤翔组团、新家园、水城中街、站北小区、三园、凤凰新城、新时代城市广场、亚大小区、乐里铺小区、香岸雅居世纪花园、滨河园小区、鼎舜花园花园、明珠苑小区、馨安公寓、亚大园东小区、馨苑小区三、聊城市住房消费观念1、老聊城人—拆迁入市型主要包括聊城本地人和在聊城工作了十五年以上的普通职工，他们有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（内环线里），房子一般是自家和单位的福利性分房、房改房，建筑时间长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在城市中心位置，他们不愿意离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定的积蓄，随着大规模的拆迁，他们通过不断获得的补偿来购房。2、公务员—改善居住型包括大型国有企业、地市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在聊城比例不小。他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着房改，他们将通过选择品质及环境较好的楼盘而成为聊城二次置业者的主体，是中大户型的主要需求群体。3、成功人士—享受投资型在聊城，成功人士的构成较为多样化，有独掌门户的个体经营者，有资本丰厚的各类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金钱的高级知识分子，有一部分掌握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型的主要需求群体。第一有权人，这部分人消费水平高，购房主要目的为自住，然后才是投资。他们居住讲究舒适，喜欢豪宅，选择南部，其次才是市中心和东部。第二有钱人，主要是企业管理层，这部分人在聊城数目不少，很多是小企业老板，他们置业主要在于投资，喜欢在市中心、湖滨或者东部买别墅。第三个体户和民营企业，他们购房主要目的是为了工作和经营方便。这部分人分布于聊城市区各地，但相对集中的地方是东昌路、柳园路等繁华的交通线上。第四文化和科技精英。集中在市中心和文化路商业圈，收入高，有一定的经济基础，购房的目的既为工作又为居住，愿意选择在他们工作的活动区域内，对物业要求高，讲究智能化，建筑和户型漂亮、前卫和实用。4、白领阶层—基本消费型主要指已在聊城落脚并打算在聊城发展的青年白领，有一定的购房能力，基本为首次置业者，是中小型住宅的需求主体。第二部分住宅市场微观分析一、市场供求基本平衡1、现有供应—销售紧俏目前整个聊城住宅市场，有在售项目33个，总建筑面积351.15万m2，其中有13个已经处于尾盘期，总建筑面积102.5万m2，所有尾盘期项目剩余建筑面积总和不超2.5万m2；另外分期开发的项目，在售部分大部分已销售超过80％。部分在50％左右。在调查的11处售完项目和尾盘期项目中，个别项目供不应求，像万盛家园的户型供应量不足。目前整个销售市场略显紧俏。住宅现有供给情况表区项目物业类型均价总建筑面积剩余百分比域（万）新东方名人苑高档住宅26001540％凤翔组团普通住宅14006.650％凤凰苑小区普通住宅2300只售0.8100％中通时代豪园高档住宅269028（三期）第二期50％湖畔庄园别墅33000.970％新时代城市广场普通住宅1700102％（8万未A开）区阳光花园普通住宅1500240％明星组团普通住宅120051％育新家园普通住宅140051％万盛家园高档住宅350031％星光水韵花都高档住宅2600860％西湖印象别墅40000.8100％绿地小区普通住宅1700550％嘉和公寓普通住宅18000.950％阳光晶华城普通住宅170026第一期10％星海家园普通住宅17000.870％水城中街普通住宅16001100％B站北花园金城小区普通住宅130018.5第一期20％区三里铺小区普通住宅1700120.5％香岸雅居普通住宅15009第一期1％柳泉花园普通住宅1408275％颐馨园普通住宅190.5％北园小区普通住宅130033％亚大怡景花园普通住宅1100104％怡苑村别墅2200180％东方家园11007.560％凤凰新城别墅220080％C新世纪花园普通住宅96034％滨河花园普通住宅110026.85第一期5％区阳光温泉花园普通住宅12703.52％明珠苑小区普通住宅105043％馨安公寓普通住宅121841％亚大园东小区普通住宅150042％注：高档住宅是指均价超过2500元/m2，配套及物业相对较好的住宅2、供给