山东临沂房地产市场投资分析报告2008-5-18山东临沂市房地产市场分析报告本报告主要意图是：根据对临沂实际经济状况，政策导向、房产市场的研究得出是否具有投资价值；提纲：第1部分临沂宏观环境研究………………………………………………………………………………………………………………2第2部分临沂房地产一级市场研究………………………………………………………………………………………………………15第3部分临沂房地产二级市场研究………………………………………………………………………………………………………20第4部分投资价值研究……………………………………………………………………………………………………………………35第2页共33页山东临沂市房地产市场分析报告第一部分：临沂宏观环境研究本章通过对临沂概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握临沂房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。第一节：城市概况要点概述：?临沂位于京沪线经济带中段，受京、沪两大都市圈辐射，但半径较远；?山东省内面积最大和拥有最多人口的大市；商贸流通业发达；?以齐鲁文化为底蕴，革命老区精神为魂魄，自然山水为灵气的良好历史、人文环境。1、地理位置及城市性质：临沂市位于山东省南部，东临胶东半岛，西通中原，南接江苏第3页共33页山东临沂市房地产市场分析报告是鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市二、行政区划及面积临沂总面积17250.98平方公里，辖区3区9县，是山东省面积最大的市。全市土地总面积为1718992.74公顷（25784891.1亩），占全省土地总面积的10.93％。3、人口状况2007年末临沂县总人口为1022.7万人，是山东省人口最多的地级城市，临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，目前市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。四、交通状况临沂市交通便利。临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音第4页共33页山东临沂市房地产市场分析报告737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。五、历史与人文环境临沂市是一块历史文化底蕴深厚的土地。几十万年前的沂河两岸就活动着人类祖先的足迹，临沂古城已有2400多年的历史。临沂市是著名的革命老区。良好的生态环境，悠久的历史，昌达的文化和革命老区的光荣传统为临沂市提供了丰富多彩的、高品位的旅游资源。立足这些旅游资源优势，近几年临沂市的旅游业快速发展。在"十五"计划中市委、市政府又确立了具有临沂特色的"沂蒙好风光"战略，旅游开发突出了"绿色沂蒙"、"红色风情"、"文韬武略"三大主题，沂蒙旅游的形象和品牌正在鲜明突出。第二节：经济概况要点概述：?临沂经济发展强劲并持续快速增长，但人均GDP远落后于省内其他城市；?三产比例趋向合理，各产业总值增加迅速；?财政实力与税收进一步加强；第5页共33页山东临沂市房地产市场分析报告?城市房地产投资逐年加大；1、国民生产总值与人均GDP持续快速增长，但人均GDP非常低临沂资源丰富，工业较强。食品、建材、化工、机械、纺织等已成为临沂市工业经济的重要支柱。（1）临沂GDP排名城市GDP总量增长率排名城市人均GDP1青岛3206.58亿15.71东营80572元2烟台2402.10亿17.02威海54741元3济南2185.09亿15.73青岛40082元4潍坊1720.88亿16.54淄博39170元5淄博1645.16亿15.85济南37035元6济宁1456.09亿16.46烟台36955元7东营1450.31亿17.07莱芜22983元8临沂1404.86亿16.38滨州22405元9威海1368.53亿15.99枣庄20483元10泰安1012.17亿16.510潍坊20010元第6页共33页山东临沂市房地产市场分析报告11德州1003.38亿16.411德州18243元12聊城839.45亿17.312泰安18074元13滨州829.02亿17.413日照18066元14枣庄757.88亿16.414济宁17976元15菏泽537.68亿17.115聊城14727元16日照505.87亿16.916临沂13639元17莱芜287.29亿16.117菏泽6041元（资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》）临沂经济持续高速增长。2003年以来,临沂经济发展高出全省平均水平2个百分点。2007年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，经济总量位居全省第8。（二）人均GDP2007年临沂人均GDP-13639元，在山东省18个市中排名16位，人均GDP远落后于省内其他城市。二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速2007年三次产业增加比例12.4%36.6%第一产业第二产业第三产业资料来源：《临沂国民经济和社会发展统计公报》51%第7页共33页山东临沂市房地产市场分析报告2007年，临沂第一产业增加值增长4.7%，其第二产业增长16.3%.第三产业增长19.9%。三次产业增加比例为12.4：51：36.6，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加。三、财政实力增强，税收进一步增加06,07年财政收入图表12010080604020020062007财政收入（亿元）地方财政收入（亿元）财政支出（亿元）资料来源：《临沂2007、2006年国民经济和社会发展统计公报》2007年实现地方财政收入68.7亿元，增长18%，其中税收收入51.1亿元，占地方财政收入比重为74.3%，比2006年提高5.5个百分点，财政支出128.1亿，增长29.2%。第8页共33页山东临沂市房地产市场分析报告四、房地产投资进一步加大（1）临沂固定资产投资与房地产投资额605610050905087.8804036706044.23023265025.839.637.540201545.81211.030815.81020100020002001资料2002来源：『2003临沂历年政府部分2004统计2005公报』20062007房地产投资总额（亿元）全市增长率（%）2001年以来，房地产投资平稳增长，2007年度投资规模达到56亿元小结：近几年，临沂经济发展迅速，三产比例日趋合理，经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资近年来持续加大。第三节：居民生活要点概述：?居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强；第9页共33页山东临沂市房地产市场分析报告?居民存款继续增长，市场消费需求未充分释放。1、居民收入有大幅提升12000305000472218107724083161000025912927.04000148079315836018000720720278815.612663630002485260213.4582418.0227323601052932053218214.0600048004960157.113.38452013.920008.66.35.36400010.012.113.0104.248.610003.84.720006.7525.66.24.00000资料来源：『临沂政府部门统计1997公报1998、年鉴1999』2000200120022003200420052006200719971998199920002001200220032004200520062007农民人均纯收入（元）全市增长率（%）城镇人均可支配收入（元）全市增长率（%）2002年开始,临沂城镇居民收入水平快速上升，07年1-3季度高达20%以上;2004年开始,临沂农民收入水平飞速上升，07年也有接近27%的增长;2、银行存款继续增加2004年2005年2006年2007年760亿元910亿元1014.6亿元1156.1亿第10页共33页山东临沂市房地产市场分析报告元资料来源：『临沂历年政府部门统计公报、年鉴』2007年，临沂居民存款额达到1156.1亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明临沂市民投资渠道少，市场消费需求未充分释放，而房地产作为一项重要投资并未被当地居民充分利用，如加以引导，消费者可能将存款转向房地产市场，用作投资或自用。小结：临沂人均可支配收入持续增加标志着人民收入进入快速增长阶段。而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动；第四节、城市规划功能分析1、规划基本概况一河五片、组团发展的空间发展结构规划区范围规划区总面积：1962.93平方公里行政区域：兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济开发区人口规模近期（2005—2010）：145万人远期（2010—2020）：200万人第11页共33页山东临沂市房地产市场分析报告城市建设用地近期（2005—2010）：168平方公里远期（2010—2020）：219平方公里远景（2020年后）：300平方公里2、城市功能定位（1）临沂市的政治、经济、文化中心、鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一（区域性中心城市）（2）区域性交通枢纽、区域性商贸中心（3）工业城市（机械、化工、食品加工、建材、纺织业）、历史文化名城、滨水生态、宜居城市3、城市空间结构临沂中心城区的空间结构提出以沂河为