1山东·泰安市城市房地产市场综合说明二零零八年五月二十九日市场分析总结报告2M目录一、泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未反生明显转变2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头二、泰安市商品房价格走势预测1、商品房价格稳步小幅提升2、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡3、市场风险不断累计三、城市规划发展战略四、泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军2、大盘运作，渐风起云涌3、营销手段更加丰富，教育是永恒的主题4、人口增长速度有望加快五、市区商品房住宅消费者简析1、影响消费者购买的主要因素六、重点板块及典型个案研究1、重点板块简析2、典型个案研究3、市场部分消费者签约情况市场分析总结报告31泰安市房地产市场供需特征1、供应量保持平稳，市场结构未发生明显转变据不完全统计，2008年泰安市城区未出售及规划商品房面积达235万㎡，预计将在未来1--3年左右推出市场，未来市场竞争较为激烈。表1：截至2008年5月泰安市区商品房住宅项目情况楼盘名称物业类型销售面积去化情况剩余总量银座广场高层4.1070%0.8宝龙广场多层、别墅6.8090%0.6花园洲一期多层5.0098%0.1泰安奥园多层/小高层35.0060%15.0海普凤栖湾花园洋房/别墅11.0060%6.6圣地公寓高层29.6065%10.0玉龙花苑多层5.4080%1.0龙泉花苑别墅17.4050%8.0泰山家园多层/高层16.0040%10.0华龙家园多层3.0245%1.7华天庭院多层3.07501.5锦绣一方多层6.4080%1.5御景龙城多层17.0660%7.0锦绣华庭一期多层2.4020%1.92合计――162.50――65.72楼盘名称物业类型总建面积占地面积容积率国华时代小高层、高层11.004.302.23花园洲二期小高层、拼叠5.007.501.50圣源美郡多层、联排6.606.911.05丽景花园多层、小高层、高层18.0610.001.79原体育局小高层1.801.051.75九州家园二期多层、小高层5.506.601.20锦绣华庭多层23.5市场分析总结报告4华新家园多层4.303.601.20奥园四期多层、小高层13.0011.801.10欣升地块多层13.0014.601.12轴承厂多层3.303.501.06桐桉花园多层16.1010.701.50新兴元地块多层13.8113.101.05原水利局――1.512.301.60煤田地质局――1.060.701.50新湖集团多层6.7011.900.56示范小区多层18.8057.800.41皇冠小区多层6.7011.900.56合计――169.74――――?“布局分散”有所改善，“缺高多低”目前老城中心区的发展已经接近饱和，可供应产品的体量较小，产品供应呈现“集中板块且遍地开花”，产品类型“缺高多低”。随着市政府/长城路北段沿线部分楼盘的开发，如圣地国际公寓、泰创国际广场、泰山家园（天龙国际公寓）、国华时代（未售）及未来近40万平的商品房住宅的规划，该板块需求可得到有效释放。从调研的市场资料分析来看，2008年市场结构仍保持卖方市场与买方市场对持的“尴尬”局面。而消费者将面临更大的选择空间，较大的楼盘投放量必定会分流客户量，经济适用房建设计划也会分流大批普通客源。2007年存量项目将持续供应市场，同时2008－2009年大量新增项目也将面市，特别是2009年市场供应量将达到最高点，总量上，整体竞争情况比较严峻。2、多层产品仍为市场主流，高层产品渐出风头在08年，泰安市房地产市场供应中，多层产品仍是主流，所占比例将达到50.65%左右，08年始小高层/高层投放量集中并呈升高趋势，主要项目有：银座城市广场、圣地国际公寓、泰创国际广在售项目场、天龙国际公寓、圣世华庭、奥园二期存量约未售书香名邸、国华时代、丽景花园原体育局、项目九州家园、（财富一号）市场分析总结报告5而花园洋房、别墅、酒店式公寓等产品市场接受度良好，主要以地段、价格等关键参考因素为鉴。小结：泰安市的房地产产品向多元化方向发展，但受城市发展政策影响（北部老城区限高）、新区发展受自身局限等影响，普通多层仍为市场主流。现阶段主力购房人群对高层电梯房仍具有稍微的心理抗性，但随着日后(小)高层社区的入住，其本身较高的舒适度会逐步被接受和认可。在产品设计上，泰安市消费者比较喜好大开间、大户型，随着房价水平的提升，消费者审美观念的变化以及将来物业税的征收，产品将会逐步朝合理空间、带露台、花园式社区等方向发展。2泰安市商品房价格走势预测1、市区商品房价格现状：北高南低泰安房地产发展目前以居住环境及城市功能为主，以及牵涉当地消费者的习性（靠近泰山山体区域的房地产项目从商业配套、文化氛围、交通情况等都均优于其他区域），故而楼盘的销售价格从北至南逐步递减。5000元/㎡以上5000元/㎡以上3200－4500元/3200－4500元/㎡㎡3000元/3000元/㎡左右㎡左右市场分析总结报告62、市区商品房住宅项目销售价格情况（元/㎡）核心城区典型项目销售价格情况6000500050003900390037004000340032003000200010000银座宝龙泰山家园圣地公寓华龙家园华天庭院城市新区在售商品房价格情况40003300290027003000220022002400200010000奥园花园洲海普玉龙花园御景龙城锦绣一方3、部分二手市场项目卖方报价情况（单位：㎡、万元）项目名称所在板块使用年限户型面积单价国华经典市政府板块2006107/147/156/1816000龙泽花苑市政府板块2006150/193/2605800擂鼓石花园中心医院以北2005153/1755500嘉德现代城向阳小区板块200497/107/1424100向阳小区向阳小区板块200145/68/73/963000乐园小区市政府板块199780/97/1133600绿苑昊庭东湖板块200488/113/1253500东湖小区东湖板块200275、94、1263500华新小区东部开发区200085/97/110/1302800学府家园东部开发区2007139/1503000市场分析总结报告73、商品房价格稳步小幅提升目前中心城区房地产项目的购买客户群与新区比具有明显差异，中心城区购房客户的住房消费观念要优于新城区，新城区更为看中价格、生活便捷等因素，而中心城区客户更看重环境、教育、项目品质、发展前景等因素。从长远看，随着城市房地产行业开发水平和产品品质的提升，泰安市区房地产价格水平仍然存在一定上涨的空间，但由于产品类型的丰富性和产品档次的两极化，房地产价格区间将会加大；从近期看，泰安房地产市场供应体量大，市场竞争激烈，价格受区位影响大。按照泰安的城市综合实力、人均收入水平和消费能力作横向对比，泰安的房价仍会保持稳步上涨。但现阶段，泰安的城市经济结构相对单一，流动人口比例很小房地产市场相对封闭，导致房价增长空间受到一定的限制。4、市区楼盘价格居高，郊区价格动荡市中心片区如环山路沿线、市政府板块，由于配套成熟、住宅氛围浓郁、可开发日益日益减少，价格水平也高于全市均价，且有走高趋向。而处于城市边缘的高新区，受人口数量及交通瓶颈影响，价格上涨能力低。泰安楼市价格呈上扬趋势，而市区楼市价格的上升将会增大消费者购房压力，从而令部份消费者购房意向转望城市边缘地带。5、市场风险不断累计政府公务员大都拥有两套甚至三套可作为第一居所的住房，近三年销售的房屋入住率很低，市直安居工程入住率平均不高于30%，说明市场权宜型投资意味浓厚，真实住房需求仅工薪阶层较为迫切；由泰安独特的城市经济特征所决定房地产市场相对封闭，绝大部分的购房者和租房者均为本地人，流动人口及外来迁居人口比例很低，造成房屋的出租率也低。市场分析总结报告83泰安城市规划发展战略核心居住板块格局形成，仅少数单位拆迁或改建行政中心、时代发展线及长城路沿线的快速发展新区催生大盘，以奥林匹克花园为典型，值得关注1、城市发展方向城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。2、改善中心市区生活环境市场分析总结报告9老城区以优化功能布局，改善居住环境和名城保护为重点。3、重点建设南部新城区南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。4泰安市房地产市场发展趋势分析1、中低密度产品仍是高端市场供应的主力军08年内泰安房地产市场的产品供应仍将以多层为主，8～16层小高层/高层市场的竞争程度相对较弱，目前泰安市已售的东岳世家（07年均价在4200元/平米左右），及规划中“原体育局地块”、“国华时代”选择了该种产品类型；而国华经典、龙泽花苑、宝龙城市广场、温泉小区、天地家园、花园洲等近年项目仍取得了不错的销售成绩，说明泰安市消费者对以环境优势为代表的中低密度产品形态是非常认同的。近2～3年内，中低密度产品的整体供应量仍会增加，价格会得到同相应较大幅度的提升，同质化竞争程度会不断提高。国华经典小区天地家园小区市场分析总结报告102、大盘运作，渐风起云涌泰安市现有典型住宅项目体量多集中在10～15万㎡，国华项目、花园洲等。2004年起，市场推出30万平米左右的大盘（经济适用房除外），如奥林匹克花园、宝龙城市广场（商业体量较大）。大盘在配套设施、社区生活氛围上具有极强的优势，对泰安市消费者产生较强的吸引力。后期超10万平的项目主要有：奥园四期、皇冠小区、示范小区、原大河棉纺厂地块、原起重机厂地块、新兴元地块等，而