开发区市场整体调研报告2008年3月份一、调查目的、范围、方式：调研时间：2008年2月23日至3月1日调研目的：1、开发区在售住宅和写字楼项目春节前后的价格走势和销售情况；2、各板块新开楼盘的信息；3、各板块二手房销售价格分析；4、各楼盘装修情况。调研区域：本次调研将开发区市场划分为五个版块：唐岛湾版块、薛家岛版块、保税区版块、新街口版块、黄岛版块。调研方式：1、到各个售楼现场和售楼处采用明调的方式，了解价格、去化情况和基本数据；2、依据政府性数据：3、通过网络和中介公司了解各个区域各小区的租赁和销售价格。二、调查基本数据汇总与简析：A．唐岛湾版块：a、销售价格：—2—14000120001000080006000400020000千禧龙三期幸福城风和日丽凤凰都金柏佳园国贸中心起价710063805300400041307300均价870072006500550050009500最高价12300790075007400680012000—3—b、销售情况：楼盘名称认购开盘总户销售去化情况价格变动装修标准时间时间数率开盘价价格变化现在价格格千禧龙07/8/2555012.4%网上已售68套公寓，可售26套7050起08/1月涨100-2007100起90平方以上第三空间其他房源都未解封，美食街已预8500均8700均800元，定13套，但未签合同，并送负一90平以下1000层、车位元，含200元家俱家电幸福城06/11/507/8/2738698.7%现只剩下1-2层的116的2套，90认购8月开盘6180，9月涨7200均毛坯的2套（在网点旁边，采光不5800起100，11月涨100好），71的15层和1套。国贸中心05/10/106/12/1住宅约现每个户型都有05年价07/11/5：A座起价7300起1000-1500188440%格60008800，均价9500，B座公寓起价，起价7300，均价9000，216C座起价9800，均价10000-12000，商场起价14000，均价15000。年后涨价写字楼300，住宅100风和日丽07/4/2850%现所剩户型大多是60/90/130平方4288起10/8起价50245300起500-600简装三期的塔楼北向的修津盘·凤07/1108/1/10986户72%现只卖北区7栋，其中只销售无价格变动菜单式300-凰都/15栋12F以上，其他电厂内部销售，1000180还有部分工程抵款的。对外只销售2套，现只剩15F以上的，总价太高。金柏佳园07/9月50%3930起共涨2次，每次4130起100元，08/1月初涨100网点：—4—项目名称起价均价最高价户型千禧龙美食街88881100016888369-1292，共18套幸福城98001000010500130-198.73，共26套简析：本区域聚集了开发区的高端楼盘，是开发区楼盘最集中、价格最高的区域，代表了整个开发区房地产的市场行情，其客户群体也大都是政府机关、事业单位、私营业者等有经济实力者，他们注重居住品味，买房子最关注的是地段、环境和房屋的升值情况。本区域中销售周期最长的是“国贸中心”，05年开始预定至今销售不到50%，价格高是最主要的因素，加之开始做楼盘推广时没有把握住准确的客户群体，错失良机，导致销售周期拉得越长，人们的关注度就越低，只能依靠新客户和已购客户带客户，靠口碑宣传的可能性较少。“千禧龙第三空间”是唯一一个主打投资概念的公寓，项目的推广和定位也都一致，广告宣传力度大，知名度很大，加上项目一、二期销售良好的原因，很多客户会不约而至，且客带客也较多，但也因价格偏高的原因销售不是很好，再加之现在众多国家和银行政府的出台，影响了投资客户的投资方向，使这种单纯的投资型项目滞销。B．薛家岛版块：a、销售价格：—5—9000800070006000500040003000200010000锦都家园锦绣前程凤凰城御海湾起价570069996270均价6500620075006800最高价795081007200b、销售情况：项目名称认购时间开盘时间总户数销售率价格变动去化情况装修开盘价格价格变化现在价格锦都家园约08/4约08/6688未售未定价现积累客户200毛坯多组锦绣前程07/1/2228/240办约90%5300起交房后上涨5700菜单式100（大）300（小），凤凰城07/12/18未开盘2379户/预定%无变动预定不到100套100025栋新华锦·御海湾07/10/28300约50%6070起涨2006270因与村民未达成毛坯协议，网上已封盘福瀛·锦绣前程：1#楼于07/1/2开盘，均价6900元。—6—凤梧金沙：现只在家佳源三楼的展厅里有展示，共7幢楼，最高的2栋30层，最低的2栋小高层，现在没定价格，大约09年底，2010年初交付使用，不是同期开工，同期交付，工地现场开始打桩，售楼处已基本成形，是安子片区进度最快的小区。小区为狭长型地块，楼体外立面呈浅黄色，外型为欧式风格。小区西南有个公交车站，西侧过规划路是邮政局。城市桂冠：剩余10套左右，6F：81.82m2，7500元、11F：152m2，7900元，都是北向房。物业费：2.98物业费+0.3二次供水+0.8电梯费，共4.08元。二手房：4F：81.82m2，5700元，共46.51万、6F：91.9m2，8500元，79万。租赁：16F：71m2，2.5万/年。简析：本区域是08年房地产最具发展潜力的区域，以环境优美、离海近为主要特点，吸引外地购房人群，之前人们也较看好此地段，但因没有完善的市政配套、新建商品房少而不得不选择这里，加上07年薛家岛旧村改造，使原来的渔村焕然一新，成为全新的居住示范区，同时政府又对安子片区进行大规划开发，完善了配套，使开发区的居住区逐渐转移到此区域，加大了此区域的关注度，此区域也是唐岛湾区域项目最大的竞争对手。“锦绣前程”和“御海湾”都是近年新开的楼盘，销售速度相对其它区域是比较快的，而未开盘正接受预定的“凤凰城”也因其环境优美、开发规模大、小区规划完善而受到人们的热烈关注，如不是定金额度太大，预定效果会很好。C．保税区版块：a、销售价格：—7—800070006000500040003000200010000紫锦广场卓亭广场贵信花园朝阳无限上实达利江珊花园昆仑山庄起价5150425041804600595040803990均价6200510047004900695052004150最高价7300590053005100780056004300b、销售情况：项目名称认购时间开盘时间总户数销售率去化情况价格变动装修开盘价格变化现在紫锦广场07/9月07/12/2927677%现剩余房源多为大户型、5900均07年10月上调6200均600高楼层和北向房源，有200-300，08年无大约1/3的房源抵押不变动能销售。1月份青岛住宅销售排行第1名。卓亭广场07/450007/10月涨100600贵信花园05/6/905/11/18256约92%剩余20几套，多为1203580起06/3/21：3600起4180起平方以上的大户型，总06/10/11：3760起—8—价高，70万套三房4100均；07/3/19：4300均；07/9/5：3960起朝阳无限06/8/14176+13298.3%一期剩3套，二期剩606/12/6：4500起4600起毛坯07/4/27套房源上实达利06/8/2006/9/174279.1%3、4号楼各剩2套房子，5600起06/11/3：5688起，5950起10005号楼：5号楼：1、2号公寓所剩13层以6200均6500均，涨3006950均5号07/4/1507/6/30上居多，5号楼剩余22元；07/12/27：楼层以上房源5950起1200江珊花园07/12/2118511.4%多层卖得较好，因是前4080起年后有准备调价，4080起排有挡光问题，还剩一100左右层的多一些昆仑山庄05/11/106/8/14在售20栋38%所剩多为120平方以上3800均至今涨200-300元4150均A组团433套的大户型。A组团6#楼左右6#：07/4/5共88套，还未销售昆仓山庄：昆仓山庄的位置比较偏，直达的公交车只有7路，且还需走很长时间。项目南半部分是旧村改造的安置房，其中还有部分农家别墅，北半部分是商品房对外销售，小区中部设置有一大型的幼儿园和一个敬老院，小区规划错落有秩，区内也非常干净且清静。最早是05年底开始销售的，06年底交付。两家代理公司“青房”和“恒诚伟业”为其代理，其中青房是最早入驻的，只负责C组团的销售，其中有2栋是工程抵款的，不销售，只有一个销售在，基本没什么客户；“恒诚伟业”负责DE组团的销售，售楼处较大一些，有一男一女两位销售人员，客户较多，客户多为本地人群和东北人来此居住为主。A组团6号楼于07年开盘销售，现网上未售出，共4个单元88套。齐长城花园：齐长城花园小区位于开发区齐长城路以南，青岛滨海学院以北，奋进路以东，保税区西侧。该小区占地89.98亩，总建筑面积87000余平方米，绿化率为36.2％。小区共建商住楼24幢。办公、网点：项目名称总户数销售率价格变动去化情况紫锦广场办公11815%07/9月认购5900均价，销售28套，可售07/10月调200-3004套，其余抵押网点4000平贵信花园网点5800m2，共922%无变动只售出2套200和—9—个300平方的D．新街口版块：a、销售价格：800070006000500040003000200010000汇智广场观天下望山居通关